Как можно использовать земли населенных пунктов

Земли населенных пунктов (ЗНП): виды разрешенного использования на сайте Недвио

Согласно законодательству РФ, к землям населенных пунктов (ЗНП) относят участки, находящиеся в самом населенном пункте, либо на прилегающей к нему территории. задача этих земель — развитие города или поселения, к которому они относятся. На таких землях проводится застройка жилых домов, и объектов общего пользования.

Однако строить жилой дом или заниматься разведением подсобного хозяйства разрешено далеко не на всех участках. Причиной тому является то, что все земли населенных пунктов распределены по группам назначения.

Так, если участок предназначен для скотоводства или огородничества, то построенный на ней коммерческий объект будет считаться незаконным. Для обладателя постройки такой статус означает снос, а так же штраф — в размере 1 % от стоимости участка.

При этом сумма штрафа не может быть меньше 10 тыс. руб.

Чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо еще до строительства, узнать все про назначение и вид разрешенного использования участка. Сделать это просто, достаточно знать кадастровый номер земли и найти участок на сайте Росреестра (rosreestr.ru). Или отправить соответствующий запрос в местные органы власти. О том, как это правильно сделать, мы расскажем в данной статье.

Начнем с основного — целей использования учасков. ВРИ для каждого типа участков прописаны в 83 статье земельного кодекса РФ. А информацию касательно разрешенного использования интересующей территории можно получить на сайте Росреестра.

Рассмотрим более подробно какие существуют ВРИ, и какие ограничения накладываются на землевладельцев.

1. Жилые

Под классификацию «Жилые» попадают все участки с кадастровым кодом от 2 до 2.7. Эти цифры подразумевают под собой следующие типы построек:

1. ИЖС (под индивидуальное жилое строительство). К этому пункту относится возведение частных жилых домов высотой не более трех этажей;
2. Дачное строительство. Разрешено строить дома не более 3-х этажей;
3. ЛПХ (личное подсобное хозяйство). На таких землях разрешено строительство дома, также не выше 3-х этажей. При этом, на прилегающей территории разрешены следующие типы деятельности: посадка саженцев, огородничество, разведение и выращивание скота;
4. Таунхаусы. На таких территориях разрешено строительство сблокированных домов, имеющих общие стены. Общее число блоков (подъездов) не должно превышать более 10, высота — максимально 3 этажа. На участках разрешено разводить клумбы, сажать деревья, строить подсобные сооружения;
5. Передвижное жилье. К примеру, кемпинги или палаточные городки;
6. Среднеэтажная застройка. На этих территориях разрешено строительство многоэтажного, многоквартирного дома. Общая высота среднеэтажных ЖК, без учета цокольных помещений, должна быть не более 8 этажей;
7. Многоэтажная застройка. Жилые многоквартирные дома с высотой от девяти этажей.
8. Застройка обслуживающих строений. Разрешено строить подсобные помещения для ЖКХ.

Земельный кодекс не терпит неточностей. Для каждого вида недвижимости есть свой вид земли, и любые здания, построенные для длительного проживания, с нарушениями, будут признаны незаконными.

2. Отдых

Под этот ВРИ определяют земли, предназначенные для отдыха. Здесь разрешено строительство частных или административных зданий, где можно провести досуг. К ним относятся:

• Игровые площадки;
• Спортивные залы;
• Парки;
• Места для охоты и рыбной ловли.

3. Общего пользования

К участкам общего пользования относятся: дороги, тротуары, кладбища, пляжи, и прочая земля, совместно используемая жителями населенного пункта.

Подтипы (подвиды) ВРИ

Виды разрешенного пользования дополнительно делятся на три типа:

1. Основной;
2. Условно-разрешенный;
3. Вспомогательный.

Рассмотрим их более предметно.

Основным ВРИ определяется наилучшее использование участка и выбора постройки на нем. Здесь имеется ввиду, что если участок расположен в жилой зоне населенного пункта, наиболее правильно дать разрешение на строительство:

• Жилого дома;
• Магазина;
• Общественно полезного учреждения.

То есть постройка должна максимально соответствовать зоне, в которой расположена и не приносить неудобства жильцам населенного пункта.

Вспомогательный ВРИ означает, что строения на участке по своему характеру второстепенны и должны соответствовать основному ВРИ. Говоря простым языком, основной ВРИ – это дом, а гараж и хозяйственные постройки — это вспомогательный вид.

Условно-разрешенный ВРИ участка оформляется через суд. Происходит это следующим образом:

1. Владелец участка подает заявление в администрацию о том, что по его мнению, земля используется не эффективно;
2. Это заявление направляется в суд, который может либо отклонить запрос, либо добавить новый ВРИ. На слушаньях по этому делу, должен присутствовать как инициатор заявления, так и соседи участка.

Ответственность за нецелевое использование земли

Государством предусмотрена административная ответственность за нецелевое использование земельных участков. Несмотря на высокие штрафы, многие землевладельцы нарушают закон. Почему это происходит?

Довольно часто, люди, желая сэкономить на налогах, начинают использовать землю не по назначению. Например, на участке под ИЖС возводится магазин или же мастерская.

Действительно, намного выгоднее использовать для бизнеса уже имеющийся участок, чем покупать новый. К тому же, налоги на коммерческие участки (для ведения бизнеса) намного больше обычных.

Как показывает практика, предприятия и фирмы, ведущие свою деятельность на участках с другим, не подходящим под это, целевым назначением — долго не живут. Достаточно одной жалобы в Росреестр, а ее отправителем может быть кто угодно. Чаще всего это:

1. Сосед;
2. Прокуратура.
3. Служба ФМС России.

После поступления такой жалобы, на участок приезжает инспекция. Если факт нецелевого использования земли подтверждается, то владельцу направляется письмо, с указаниями нарушений, которые должны быть устранены.

Если этого не происходит, дело направляется в суд, который определяет ущерб от нецелевого использования и меры в отношении землевладельца. Обычно, постановление суда обязывает нарушителя исправить сложившуюся ситуацию. Плюс к этому — штраф, за понесенные государством убытки.

Реже случается, когда участок конфискуется в пользу государства. При этом, забрать могут лишь ту землю, на которой нет подтвержденных фактов использования по назначению. Так, если на земле было начато строительство дома, разбит огород или посажен сад, такой участок, обычно не конфискуют.

Особенности ведения ЛПХ на землях населенных пунктов

Строительство объектов для личного подсобного хозяйства на территории населенных пунктов, отличается от строительства на сельскохозяйственных угодьях. В обоих случаях, на территории ЛПХ можно заниматься одним из трех видов деятельности:

1. садоводство;
2. огородничество;
3. разведение скота.

Разница в том, что на территории населенных пунктов объекты ЛПХ можно строить беспрепятственно. А вот чтобы построить объекты ЛПХ на территории сельхозугодий понадобится разрешение специальной комиссии. Основным критерием для постройки зданий и строений во втором случае служит постоянное целевое использование земли.

Заключение

Собираясь использовать земли населенных пунктов под застройку или иной вид деятельности, важно изучить все документы и целевое назначение. Может оказаться так, что на интересующем участке нельзя построить дом или турбазу, или магазин, или иной объект по вашей задумке. Разобраться во всем поможет кадастровая кодификация и запрос в органы Росреестра.

Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Земли населенных пунктов: виды разрешенного использования участков этой категории

Самыми востребованными для возведения построек являются земли, входящие в состав населенных пунктов (ЗНП).

Но перед выбором места строительства необходимо узнать:

• в какую территориальную зону они входят;
• какой имеют вид разрешенного использования (ВРИ).

Есть земли, на которых:

• строить можно без ограничений;
• строить можно с определенными ограничениями;
• строить нельзя совсем.

Нецелевое использование земель может привести к:

• признанию постройки самостроем;
• отказу в оформлении права собственности на постройку;
• сносу постройки.

Что такое ЗНП?

Земельный кодекс РФ определил 7 возможных категорий земель:

1. государственного запаса;
2. водного фонда;
3. лесного фонда;
4. природных объектов, находящихся под охраной государства;
5. спецназначения;
6. сельскохозяйственного назначения;
7. населенных пунктов.

83 статья того же кодекса определила, что за ЗНП признаются те земли, которые не выходят за границы населенного пункта и предназначены для его застройки и/или развития инфраструктуры.

Установление указанных границ регламентируется статьей №84 ЗК РФ.

Право на их изменение принадлежит:

• органам власти федерального значения;
• местной власти;
• судам, в рамках решения вопроса по тому или иному разбирательству.

Разделение земель поселений по видам разрешенного использования регламентируется классификатором ВРИ. Все земли населенных пунктов условно делят на крупные территориальные зоны.

Выделяют следующие основные зоны:

• жилых построек;
• общественно-деловых построек;
• предпринимательства;
• отдыха;
• общественного пользования.

Каждая из перечисленных зон включает в себя сразу несколько ВРИ.

Жилые

Зона жилых построек включает в себя виды разрешенного использования земельных участков населенных пунктов для возведения жилых построек с кодами от 2.0 до 2.7.1:

• блокированного типа — таунхаусы;
• передвижного типа — кемпинги, палаточные городки;
• средней этажности — многоквартирные дома до 8 этажей;
• большой этажности — многоэтажки;

а также для возведения:

• индивидуальных жилых домов (ИЖС) — частные дома, коттеджи;
• бытовых построек — подсобки, гаражи;

и ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) — частный дом с участком, предназначенным под:

Включает в себя земли населенных пунктов с видами разрешенного использования для предоставления услуг с кодами от 3.0 до 3.10:

• коммунальных,
• социальных,
• медицинских,
• ветеринарных,

для создания:

• мест, способствующих культурному развитию;
• образовательных учреждений;
• религиозных центров;
• центров научной деятельности;
• управленческих центров.

Предпринимательство

Включает в себя земли населенных пунктов с разрешенным использованием для создания:

• центров делового управления;
• торговых центров, магазинов и рынков;
• коммерческих и страховых организаций;
• точек общепита, гостиниц (отелей) и мест развлечения;
• мест обслуживания автотехники.

Отдых

Включает в себя виды разрешенного использования земли поселений для создания:

• спортивных объектов;
• объектов туристической направленности;
• игровых полей и полей для прогулок;
• причалов, предназначенных яхтам, катерам и др.;
• мест ловли рыбы и охоты на животных.

Зона общего пользования включает в себя виды разрешенного использования земельных участков земель населенных пунктов для создания:

• автомобильных дорог,
• пешеходных тротуаров,
• водных объектов общего пользования,
• парков и скверов,
• кладбищ и др.

Дополнительные условия и ограничения

Вопрос о предоставлении участку с категорией земель «земли населенных пунктов» разрешенного использования вспомогательного или условно разрешенного вида решается органами местной власти.

При одобрении комиссией по землепользованию одному земельному участку могут дать до трех ВРИ:

1. основной,
2. условно разрешенный,
3. вспомогательный.

За основу определения основного вида берется возможность использования земли населенного пункта с максимальной эффективностью.

То есть, если участок располагается в зоне жилых построек, то целесообразно разрешить там строительство:

• дома,
• магазина,
• образовательного учреждения.

Если владелец участка посчитает, что надел используется неэффективно, он может подать запрос на добавление нового ВРИ, который будет иметь статус «Условно разрешенный». Для этого необходимо согласовать изменение с комиссией по землепользованию через публичные слушания.

К рассмотрению дела привлекаются все заинтересованные стороны:

• представители администрации населенного пункта,
• владельцы близлежащих участков,
• сам проситель и др.

Условно разрешенный ВРИ может быть использован в качестве основного или совместно с ним. То есть, если комиссия одобрила предоставление нового ВРИ, на участке ИЖС можно построить дом и магазин, а можно только магазин или только дом.

Вспомогательный вид использования предполагает возведение на участке сооружений, которые не выходят за рамки двух вышеописанных ВРИ.

Например, при возведении жилого дома на участке ИЖС вспомогательным ВРИ будут являться хозпостройки.

Для возведения объектов, которые попадают под вспомогательный ВРИ, разрешение на строительство брать не нужно.

Вспомогательный ВРИ можно использовать только совместно с описанными выше видами.

Проект будущей постройки необходимо согласовывать с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) и градостроительным регламентом, которые принимаются на уровне местной власти.

В большинстве мест эти документы запрещают возводить здания, которые будут оказывать влияние на безопасность соседних сооружений. Например, нельзя строить дом ближе 1-3 метров от границы участка. Невыполнение этого требования может привести к признанию объекта строительства самостроем.

При этом существует два варианта:

1. Снос самовольной постройки за счет лица, нарушившего нормы строительства.
2. Возвращение права владения застройщика на постройку через суд.

Какой ВРИ нужен для строительства дома?

Частное строительство жилого дома на участке с категорией «земли населенных пунктов», позволяют следующие виды разрешенного использования:

• ИЖС,
• ЛПХ,
• блокированная жилая постройка.

Расскажем подробнее о каждом из перечисленных выше ВРИ.

Индивидуальное жилищное строительство

Допускается возведение дома с общей этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений. Дом исключительно одноквартирный. В пределах участка можно заниматься садоводством и огородничеством. Подробней про ИЖС можно почитать в этой статье.

Личное подсобное хозяйство

Допускается возведение дома с общей этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений. Дом исключительно одноквартирный.

В пределах участка можно заниматься:

• огородничеством,
• садоводством,
• скотоводством.

Подробней про ЛПХ можно прочитать здесь.

ЛПХ в пределах населенного пункта и ЛПХ на сельскохозяйственных землях – это разные вещи и разные ВРИ.

В первом случае дом строить можно без ограничений, во втором – можно по согласованию с комиссией по землепользованию и при условии, что выделенный участок будет постоянно обрабатываться и использоваться по назначению.

Поэтому стоит заранее узнать ВРИ и категорию участка. Есть несколько способов выяснить, к какой категории земель относится Ваш участок, самый простой из них — по кадастровому номеру. Подробнее о том, какая категория земли больше подходит для строительства дома или дачи, читайте здесь. Также полезной может быть информация из статьи: «Чем отличаются ИЖС, СНТ, ДНП«.

Блокированная жилая постройка

Допускается возведение нескольких одноквартирных домов, примыкающих друг к другу, максимальной этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений.

В пределах участка можно возводить:

Для постройки объектов под бизнес подходит зона «Предпринимательство».

Для частного бизнеса лучше всего использовать такие виды разрешенного использования земельных участков населенных пунктов:

• магазины,
• точки общепита,
• гостиницы,
• автомобильные СТО.

Для возведения магазинов. Разрешается постройка, не превышающая 5000 метров квадратных. Здание может быть использовано для реализации товаров любого типа. При необходимости одновременно с магазином открыть кафе, у комиссии по землепользованию необходимо запросить добавление условно разрешенного ВРИ «Общественное питание».

Для строительства точек общепита:

• столовые,
• рестораны,
• кафе,
• иные места, где за еду необходимо платить.

Для строительства гостиниц:

• отели,
• гостиницы,
• пансионаты,
• другие места, являющиеся постройками для обеспечения посетителям комфортного пребывания в них — отдыха, но в которых не оказываются услуг медицинского характера.

Для обслуживания автотранспорта:

• автосервисы,
• мойки,
• заправки и др.

Вы также можете получить информацию о землях населенных пунктов и видах их разрешенного использования из этого видео:

Выводы

Тезисно обозначим главные моменты статьи:

1. ЗНП предназначены для развития города/деревни, в том числе для постройки жилых домов и объектов ведения бизнеса.
2. Все ЗНП делятся на 5 основных категорий. Жилые дома лучше строить в зоне жилых построек, а объекты ведения бизнеса в зоне предпринимательства. Но по согласованию с местной администрацией можно решить вопрос о предоставлении наделу другого ВРИ.
3. Один земельный участок может иметь сразу несколько видов использования. Это значит, что при одобрении комиссией по землепользованию, объекты ведения бизнеса можно строить в зоне жилых построек, и наоборот, жилой дом можно построить в другой зоне.
4. При возведении постройки важно соблюдать не только зональность, но и нормы, которые устанавливают местные документы. Несоблюдение правил может привести к признанию постройки самостроем.

Как могут использоваться земли населенных пунктов?

Все земли в РФ поделены на категории, каждая из которых предназначена для ведения определённой деятельности, регламентированной видами разрешенного землепользования для данной земли.

Важной категорией земель являются земли населенных пунктов, предназначенные для строительства городского жилья и его инфраструктуры.

Категория земель населенных пунктов

К землям населённых пунктов относятся территории, предназначенные для застройки и развития городских, сельских поселений и муниципальных образований, согласно ст. 83 Земельного кодекса.

На территориях земель поселений можно строить:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Жильё различной этажности;
• Объекты торговли и обслуживания;
• Культурные центры.

Важно помнить, что границы земель населенных пунктов не должны пересекаться между собой, а также между землями других категорий и муниципальных структур, согласно ст. 84 Земельного кодекса.

Если в состав земель поселения были включены частные жилые дома, у граждан сохраняется право владения ими и использования согласно ранее представленному виду разрешенного землепользования.

Например, при включении в состав городского поселения сельскохозяйственного участка для садоводства у его владельца остаётся право использовать свой участок для выращивания культур, если таковое не создаёт препятствия для нормального использования соседних городских участков.

Разрешенное землепользование на участках населенных пунктов

Под видом разрешенного землепользования на землях поселений принято понимать деятельность, которая разрешена на данных землях в соответствии с её зональнм распределением и Приказом Минэкономразвития № 540, классифицирующим все виды разрешенного использования (ВРИ) земельных участков на территории РФ.

Ст. 85 Земельного кодекса делит все земли населенных пунктов на следующие зоны:

• Для проживания;
• Для общественно-деловой инфраструктуры;
• Для инженерных и производственных объектов;
• Для дорожной инфраструктуры;
• Для рекреационных сооружений;
• Для сельскохозяйственного использования;
• Для специальных и военных объектов.

Каждой из указанных зон соответствуют свои виды разрешенного землепользования, общие для всех земельных участков в границах такой зоны.

Виды разрешенного землепользования могут быть:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Основными;
• Условно-разрешенными;
• Дополнительными.

Например, для жилых зон основным видом разрешенного землепользования будет жилищное строительство, но на публичных слушаниях местные власти могут включить размещение деловой инфраструктуры в качестве условно-разрешенного вида землепользования для данной зоны.

Дополнительные ВРИ применяются одновременно с основными и условно разрешенными (при их наличии), и носят вспомогательный характер – дорожная инфраструктура, места общего пользования (улицы, парки и т.д.).

Приказ № 540 определяет для большинства зон земель населенных пунктов следующие виды разрешенного землепользования:

Изменять или дополнять виды разрешенного землепользования для городских участков можно путём подачи заявления в администрацию.

Земли сельскохозяйственного назначения

Под сельскохозяйственными землями понимают участки, выходящие за пределы городов и поселений и предназначенные для занятия сельским хозяйством (ст. 77 ЗК РФ).

К сельскому хозяйству относятся следующие виды деятельности:

• Выращивание злаковых культур;
• Садоводство;
• Огородничество;
• Выращивание лекарственных растений;
• Скотоводство и птицеводство;
• Ведение полевого подсобного хозяйства;
• Разведение рыбы и др.

Главным отличием видов разрешенного землепользования на сельскохозяйственных землях и землях городских поселений является разрешение на строительство зданий. На сельскохозяйственных землях всех зональных распределений запрещено возводить здания средней и высокой этажности, допустимое число этажей – три.

На сельскохозяйственных землях возможно возведение строений, связанных с обработкой и хранением сельскохозяйственной продукции.

Строить жилые дома на территории сельскохозяйственных земель и проживать в них могут только главы крестьянско-фермерских хозяйств, а также члены их семей и совместно проживающие с ними постоянные работники.

На участках для личного подсобного хозяйства можно строить жильё только в том случае, если данный участок относится к городскому поселению.

Если он расположен на территории сельскохозяйственных земель, допустимо возведение только временных бытовок без фундамента.

На землях городских поселений занятие сельским хозяйством есть как один из видов разрешенного землепользования, но только в специально отведенных для этого зонах (территории садовых товариществ в городской черте) и при условии, что сельскохозяйственная деятельность не оказывает негативного экологического и иного влияния на расположенные по соседству жилые зоны.

Категории земель и виды разрешенного использования

1. Откройте публичную кадастровую карту Росреестра;
2. Введите в поисковую строку кадастровый номер земельного участка;
3. Получите данные о категории земель и виде разрешенного использования в режиме онлайн.

Чтобы документально подтвердить сведения рекомендую заказать выписку из ЕГРН.

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите узнать категорию земель быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Что такое категория земель (целевое назначение) 

Разделение земель на категории является следствием зонирования территорий и определения государственной стратегии.

Например, к землям сельскохозяйственного назначения относятся территории с плодородной почвой, земли лесного фонда должны быть покрыты лесной растительностью, а особо охраняемые природные территории должны представлять большую ценность для науки и сохранения оптимальных свойств экологической среды.

В соответствии с нормами Земельного Кодекса, принадлежность земли к категории — это правовой режим её использования. Отсюда можно сделать вывод, что категория земель — это законодательно закрепленное описание стандартных свойств. 

1. Населенных пунктов (поселений);
2. сельскохозяйственного назначения (с/х);
3. специального назначения (например, земли, занятые под промышленные и энергетические объекты, под коммуникации, объекты обеспечения безопасности страны и т.п.);
4. особо охраняемых природных территорий (ООПТ);
5. лесного фонда;
6. водного фонда;
7. государственного запаса.

Последняя категория выделена не столько по принципу использования, сколько недоиспользования. В большой стране всегда будут земли, не востребованные в системе народного хозяйства — это земельный резерв страны.

 Наибольший оборот земель характерен для категорий сельскохозяйственного назначения и поселений. Кроме того, появилась возможность перехода в собственность земель лесного фонда, но граждане не спешат ей пользоваться.

Что такое вид разрешенного использования земель (ВРИ)

Понятие разрешенного использования земельного участка носит уточняющий характер в рамках целевого назначения.

Введение этого понятия является следствием более детального зонирования территории в масштабах субъекта федерации, региона или иного территориального деления.

Однако, земельный участок, находящийся в собственности фермера, в рамках одного и того же целевого назначения может иметь иное разрешенное использование.

Кроме того, существует деление разрешённого вида использования на следующие типы:

1. основные;
2. условно разрешённые;
3. вспомогательные.

Условно разрешенный вид использования земельного участка

Условно разрешенный вид использования земельного участка выполняет функцию дополнения в рамках категории и разрешенного использования. Такое дополнении возникает когда нет возможности составить классификатор на все случаи жизни.

Для того, чтобы установить дополнительную норму, необходимо пройти специальную процедуру согласований и публичных слушаний в Комиссии по землепользованию и застройки. Такое расширение ВРИ возможно только в случае, если оно предусмотрено местными градостроительными нормами.

Вспомогательные виды разрешенного использования

Вспомогательные виды разрешенного использования уточняют действия, производимые в рамках других типов использования.

Уточняющий характер может заключаться, например, в размещении каких-нибудь мелких объектов — гаражей, трансформаторной будки, забора и т.п.

Таким образом, потенциальному застройщику необходимо вписаться в целевое назначение и основной вид разрешенного использования своей территории.

Другие типы разрешенного использования можно изменить в официальном диалоге потенциального и состоявшегося владельца участка с органами государственной или муниципальной власти.

Пример

Земельный участок в СНТ будет иметь следующие характеристики:

• Категория (целевое назначение) — земли сельскохозяйственного назначения;
• Вид разрешенного использование — для ведения садоводства и огородничества;

А теперь рассмотрим каждую категорию и входящие в неё виды разрешенного использования подробнее.

Земли населенных пунктов

Это категория земли, отведенная специально для компактного проживания людей и размещения объектов инфраструктуры. Земли поселений имеют чёткую границу, отделяющую их от земель других категорий.

В рамках категории земель населенных пунктов выделяют следующие виды разрешенного использования:

1. Размещение объектов многоэтажной жилой застройки. Объекты могут располагаться хаотично, образуя улицы, или территориальными блоками, образуя микрорайоны;
2. Земли, отведенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС, ИЖД);
3. Рекреационные зоны. Могут располагаться как внутри самого поселения, так и в пригородной полосе. В соответствии со ст. 98 ЗК РФ к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. П. 2 ст. 98 ЗК РФ устанавливает состав земель рекреационного назначения в которые входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристические и оздоровительные лагеря, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты. П. 5 ст. 98 ЗК РФ запрещается деятельность, не соответствующая целевому назначению такого ЗУ. Земли рекреации предназначены для оздоровительных функций как граждан так и сохранения природных свойств, строить на них можно, но только то, что указано в ст. 98 ЗК РФ. Кроме того, ст.ст. 285 — 286 ГК РФ предусмотрена ответственность за ненадлежащее использование земельного участка. В том случае, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением, данный земельный участок может быть изъят у собственника;
4. Участки, застроенные промышленными объектами, административными зданиями, сооружениями коммунального хозяйства, продовольственного и не продовольственного снабжения и т.п;
5. Земли, отводимые под транспортные узлы — вокзалы, аэропорты, речные и морские вокзалы и т.п;
6. Расположение объектов электроснабжения;
7. Земли, входящие в состав населенного пункта, но занятые водоемами;
8. Участки, отведенные для размещения дорог, каналов, причалов, трубопроводов, воздушных, наземных и подземных объектов связи и т.п;
9. Особо охраняемые природные территории в черте населенного пункта. Обычно к ним относят: парки, памятники природы, заказники, объекты, имеющие особую культурную и историческую ценность, ботанические и зоологические сады, музеи под открытым небом и т.п;
10. Земля, предназначенная для сельскохозяйственного использования. Несмотря на созвучность с названием одной из категорий, эти земли все равно находятся в рамках целевого назначения земель поселений. К ним относят личные подсобные хозяйства (ЛПХ);
11. Все остальные земли, которые могут быть представлены пространством улиц, площадей, участками резерва, особыми объектами, находящимися вне оборота, полосами отчуждений, охранными зонами и т.п;
12. Зоны резерва развития поселения.

Не стоит путать разрешенное использование с формой собственности земли. На землях поселений могут размещаться объекты, находящиеся в федеральной, частной собственности, в собственности муниципалитета, субъекта федерации.

Кроме того, не стоит путать размещение отдельных строений с населенными пунктами. Например, дом лесника, пасека, производственные и жилые помещения на горнодобывающих предприятиях, не могут быть частью населенного пункта до тех пор, пока земля под ними не поменяет свою категорию.

Земли сельхозназначения

Сельское хозяйство является базой существования любого общества и государства. Все это заставило законодателей выделить земли, пригодные к сельскохозяйственному использованию, в отдельную категорию.

В категорию земли сельскохозяйственного назначения входят земельные участки, расположенные вне поселений, хозяйственная функция которых состоит в том, чтобы производить сельскохозяйственную продукцию. Однако, подобно категории населенных пунктов, сельскохозяйственные земли включают в себя целый ряд земель, имеющих своё разрешенное использование.

В пределах земель сельскохозяйственного назначения могут быть следующие виды разрешенного использования:

• Участки, занятые дорогами вместе с полосами отчуждения;
• земли, занятые лесной растительностью (лесополосы, выполняющие функцию защиты полей, лесные участки иного предназначения);
• участки, занятые под хозяйственные строения;
• пашни;
• сенокосы;
• пастбища;
• сады;
• залежные земли.

Залежь может носить характер специального использования, например, с целью повышения плодородия почвы, а может быть вынужденной, когда владелец или пользователь по каким-то причинам прекращает обработку земли в соответствии с её разрешенным использованием.

Обычно под залежью понимается последний случай. Преднамеренный перевод земель в залежь обычно производится при потере хозяйственной и экологической ценности участков в связи с природной и техногенной катастрофами, длительным загрязнением, эрозией почвы.

Подкатегории земель сельхозназначения

Как следует из названия, на этих землях должны проводиться сельскохозяйственные работы, а сами с/х земли должны находиться за пределами поселений. Категориальное деление земель определяет цель и содержание использования. Для сельхоз земель законодатель выделяет две подкатегории:

1. сельскохозяйственные;
2. и не сельскохозяйственные угодья.

Несмотря на кажущееся противопоставление, оба вида угодий подчинены одной цели — обеспечению условий для ведения сельскохозяйственного производства.

Сельскохозяйственные угодья

К ним относят земельные участки, используемые только для целей земледелия или животноводства.

В свою очередь, сельскохозяйственные угодья делятся на пашни, сенокосы, пастбища, залежи (временно не обрабатываемые земли), участки с многолетними древесными насаждениями.

Особый статус имеют участки, подвергшиеся мелиорации. Это связано с тем, что для того, чтобы они приобрели необходимые ресурсные свойства, проводились затратные мероприятия по осушению, обводнения, восстановлению плодородия почвы, минимизации эрозии. Часто такие земли нуждаются в обеспечивающих бесперебойную мелиорацию работах.

Не сельскохозяйственные угодья

Не сельскохозяйственные угодья заняты различными сооружениями вспомогательного характера. К ним могут относиться: дороги, коммуникации, защитные лесополосы, водоёмы, строения, обеспечивающие сельскохозяйственное производство.

Этот не сельскохозяйственный статус находится под действием градостроительного регламента, в то время как на сельскохозяйственные угодья его нормативы не распространяются.

Отличия первого от второго

Следует отметить разницу между землями сельскохозяйственного назначения и участками земель селитебных территорий, на которых разрешено ведение сельского хозяйства. В первом случае земли являются категорией и имеют целевое назначение, во втором — находятся в черте населенного пункта и имеют специфическое разрешенное использование.

Сельскохозяйственные угодья неоднородны и имеют свои подразделения по принципу кадастровой стоимости:

• Угодья с низким и средним уровнем стоимости. К ним обычно относятся земли длительных залежей, участки, обладающие низким плодородием, подвергшиеся эрозии, загрязнению и т.п;
• Угодья с кадастровой стоимостью значительно выше (50% и более), чем в среднем по данной территориальной единице;
• Угодья, обладающие особой ценностью. Их кадастровая стоимость намного превышает средние величины. Обычно к ним относятся пашни, давно вовлеченные в сельскохозяйственный оборот и обладающие высоким плодородием.

Земли лесного и водного фонда

Категория земель лесного и водного фондов предполагает их хозяйственное использование, но только в рамках разрешенного вида деятельности:

• На землях лесного фонда ведется лесное хозяйство, которое чаще всего заключается в лесоустроительном зонировании. По его результатам все земли этой категории делятся на участки, где ведутся рубки и на участки, где лес восстанавливается;
• Земли водного фонда — это территории с водными объектами, водоохранные зоны естественных водоёмов, зоны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений.

Земли запаса и ООПТ

Эти две категории земель изъяты из оборота. Земли особо охраняемых природных территорий являются, как правило, государственной собственностью, хотя закон допускает нахождение этих участков в частной собственности. Просто в России еще не было подобных прецедентов.

Земли, признанные особо ценными для общества, переводятся из одной категории в другую, изымаются из оборота и хозяйственного использования. Их обратный перевод в другую категорию законом не предусмотрен. Земли запаса нельзя использовать в хозяйственных целях, но можно перевести в иную категорию и с определенным разрешенным использованием.

Таблица основных видов разрешенного использования