Смена стороны в договоре в аренды

Содержание

Изменение договора аренды

Смена стороны в договоре в аренды

Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ) выделяет обязательства по договору аренды в отдельную главу, регламентируя как общие положения заключения, действия, прекращения или пролонгации, так и специфику отдельных видов объектов аренды и самой аренды.

Договор аренды затрагивает правоотношения по предоставлению конкретного имущества в обмен на денежное вознаграждение (ст. 606 ГК РФ).

Руководствуясь принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ), законодатель предусмотрел, что стороны вправе не только заключать договор аренды на любых условиях (не противоречащих действующему законодательству), но и вносить изменения после его подписания.

Как происходит изменение условий аренды и что стороны могут изменить в договоре более подробно рассмотрим в нашей статье.

Внесение изменений в договор аренды

Внесение изменений в существующий договор является необходимостью в рамках нормальной практической деятельности арендатора и арендодателя. Чаще всего изменение условий происходит под воздействием объективных событий, способных повлиять на правоотношения спустя некоторое время после заключения первоначального соглашения.

Общая норма ГК РФ предусматривает 2 пути изменения договоров — по соглашению сторон или в судебном порядке (ст. 450 ГК РФ). Конкретизированной нормы относительно того, каков порядок изменения именно договора аренды, ГК РФ не содержит.

Исходя из сути общей части обязательственного права ГК РФ, следует отметить, что изменения в подобный договор вправе вносить только стороны — арендатор и арендодатель — с целью скорректировать содержание взаимных обязательств.

Внесение изменений по соглашению сторон

Данный способ является наиболее простым и полностью отражает сущность принципа свободы договора. Очевидно, что такой вариант применяется при условии достижения соглашения на добровольной основе.

Право сторон на изменение условий договора аренды не распространяется на обязательства, исполнение которых производится в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ). В подобном случае порядок изменения договора требует получения согласия заинтересованного лица.

Изменения, которые стороны планируют внести в договор, оформляются в виде дополнительного соглашения. Форма соглашения о внесении изменений согласно ст. 452 ГК РФ должна быть идентична форме основного документа.

Например, договор аренды недвижимости, вступивший в силу после государственной регистрации (ст.

609 ГК РФ), подразумевает внесение изменений в правоотношения только после государственной регистрации дополнительного соглашения.

Опираясь на положения ст. 434 ГК РФ, стороны вправе выбрать, будут ли они составлять один документ, либо обменяются экземплярами соглашения посредством любого доступного вида коммуникации.

Отдельно следует рассмотреть вариант добровольного изменения условий договора при молчаливом согласии сторон, либо совершении конклюдентных действий.

В данном случае речь идет о ситуации, когда контрагенты по истечении срока действия договора продолжают вести себя таким образом, будто договор еще не истек.

Например, арендатор продолжает вносить плату за арендованную вещь, а арендодатель принимает ее без возражений. Согласно ст. 621 ГК РФ срок действия такого договора автоматически изменяется на неопределенный.

Внесение изменений в договор аренды в судебном порядке

В случае, если волеизъявление сторон договора не совпадает, и ни один из контрагентов не готов пойти на уступки, законодатель закрепляет право одной из сторон на обращение в суд.  Ключевыми характеристиками оснований для обращения в судебные органы является существенное нарушение одной из сторон утвержденных договором условий аренды.

Ст. 451 ГК РФ вводит дополнительное объективное основание для судебного изменения договора аренды — возникновение сопутствующих обстоятельств. Причина введения подобной нормы обусловливается предположением о том, что договора бы не существовало вовсе, если подобные обстоятельства имели место в момент его заключения.

Корректировка договора на основании существенных изменений — исключительная мера, применимая при условии того, что расторжение договора аренды влечет за собой нарушение общественных интересов либо значительные убытки для сторон, которые можно избежать, изменив спорные условия.

Арендатор и арендодатель не должны предполагать наступления существенных изменений при заключении основного договора, в противном случае при наличии доказательств суд не примет во внимание подобное основание. Кроме того, важно доказать, что подобный ущерб, вызванный сменой обстоятельств, не представляет выгоды для одной из сторон.

Даже при наличии указанных причин для одностороннего изменения договора в судебном порядке, заинтересованная сторона обязана соблюсти досудебный порядок урегулирования спора и обратиться с предложением добровольного внесения изменений.

Таким образом, вносимые изменения в рамках договора аренды представляют собой систематизированный порядок волеизъявления одной или обеих сторон, а обращение в суд в одностороннем порядке возможно только при наличии установленных обстоятельств.

Как изменить договор аренды

Смена стороны в договоре в аренды

Говоря о принципе свободы договора, законодатель урегулировал, что стороны могут не только заключать договор на любых условиях, которые не противоречат действующему законодательству, но и вносить изменения после заключения.

В этой статье поговорим о том, как изменить договор аренды, рассмотрим 2 способа изменения договора и их правовые последствия.

Изменение условий договора аренды. Способы 

Гражданский Кодекс РФ регулирует такие способы изменения договора:

  • По соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ)
  • В судебном порядке по требованию одной стороны (на основании п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ)
  • В одностороннем порядке, если такое условие предусмотрено самим договором аренды (п. 1 ст. 450 ГК РФ)

Изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законами или договором.

Сторона, которой  законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных законами или договором (ст.450 ГК РФ).

Изменение условий договора аренды по соглашению сторон

В соответствии с общими правилами изменения гражданско-правового договора изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено  Гражданским Кодексом, другими законами или договором. Изменение условий договора аренды вносятся сторонами путем разработки, согласования и подписания дополнительного соглашения к договору аренды.

Порядок заключения дополнительного соглашения об изменении договора аренды

  1. Арендатор и арендодатель должны согласовать необходимость разработки дополнительного соглашения к договору (лично/через представителя) и количество экземпляров;
  2. Одна из сторон по согласованию должна подготовить документ (Дополнительное соглашение к договору)  с помощью третьих лиц, либо самостоятельно и направить контрагенту;
  3. Контрагент при получении должен согласовать и подписать Соглашение. А при несогласовании, внести возможные правки со своей стороны и направить обратно стороне, разрабатывающей документ;
  4. После внесения всех правок и окончательного согласования экземпляры Соглашения должны быть подписаны сторонами договора;
  5. При изменении условий договора составляется  дополнительное соглашение, вносящее изменение относительно определенных условий и подлежит регистрации в Росреестре. Но в тоже время Президиум ВАС РФ разъясняет, что отсутствие государственной регистрации не влечет недействительность заключенных дополнительных соглашений об изменении условий аренды.

В соответствии с п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 25 февраля 2014 г.

N 165 сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. По смыслу ст. ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст.

651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Дополнительные соглашения об изменении условий договора, не прошедшие необходимую государственную регистрацию, не порождают тех последствий (ст. 617 ГК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

п. 1 ст. 452 ГК РФ:

“Соглашение об изменении или расторжении договора аренды заключается в той же форме, что и договор”

п. 1 ст. 609 ГК РФ:

“Договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если он заключается на срок больше года или (независимо от срока), если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо”

В силу диспозитивности п. 3 ст. 453 ГК РФ в договоре или соглашении о его изменении стороны могут установить, что договор считается измененным не с момента заключения соответствующего соглашения, а, например, с указанной в данном соглашении даты.

Пример условия:

“Изменения, предусмотренные настоящим соглашением, вступают в силу с ___________ (указываются число, месяц, год)”.

Если момент изменения и расторжения договора не согласован, то обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Изменение условий договора аренды по решению суда

По требованию одной стороны изменить договор аренды можно по решению суда если:

  • условия договора существенно нарушились другой стороной;
  • в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

“При этом под существенными условиями понимаются такие нарушения договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора”

Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452.

В случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

Изменение срока договора аренды

В случае, если сторонам необходимо уменьшить или увеличить срок действия договора аренды, можно:

  • заключить дополнительное соглашение об уменьшении или увеличении срока аренды;
  • в случае, если необходимо продлить срок действия договора аренды, можно не заключать дополнительное соглашение, а продолжать исполнять обязательства по договору аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В таком случае договор будет считаться возобновленным на неопределенный срок. В случае, если необходимо продлить договор на определенный промежуток времени, то необходимо заключить соглашение сторон;
  • воспользоваться правом на досрочное расторжение договора аренды в случае, если контрагент нарушает условия договора (ст. 619, ст. 620 ГК РФ). Читайте статью “Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором”

Арендодателю и арендатору при изменении срока договора аренды проще всего подписать дополнительное соглашение к договору аренды об уменьшении или продлении договора аренды. Но чаще всего стороны выбирают вариант пролонгации договора на прежних основаниях в силу закона без дополнительных соглашений.

Если договор пролонгируется на неопределенное время, то государственная регистрация не требуется

Если необходимо расторгнуть такой договор, то необходимо предупредить контрагента за три месяца, если иное не предусмотрено договором.

Изменение арендной платы

В вопрос о том, как изменить договор аренды следует включить и уделить внимание изменению арендной платы, так как на практике возникает множество споров.

По общему правилу размер платы можно изменить по соглашению сторон и не чаще, чем один раз в год. Для отдельных видов аренды период может различаться.

По инициативе арендатора арендная плата может уменьшиться, если условия пользования имуществом или его состояние ухудшилось.

Единственное, ухудшение должно наступить ввиду таких обстоятельств, к которым пользователь земельным участком не имеет отношения и за которые не отвечает.

Также в договор можно включить условие об одностороннем изменении арендной платы. Но такой подход как раз и рождает споры, так как арендатор считает, что его права нарушили и обращается за защитой  в судебные органы.

Авторы выделяют различные способы защиты прав арендаторов в суде: заявление исковых требований о признании недействительным уведомления об изменении размера арендной платы, о признании недействительной односторонней сделки – уведомления об изменении размера арендной платы, об оспаривании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы (либо о рыночной стоимости арендуемого объекта), о признании недостоверной величины рыночной стоимости арендной платы, указанной в отчете независимого оценщика, и тому подобные. Истец выбирает способ защиты в зависимости от условий договора, действий арендодателя и других факторов.

Иногда, одностороннее изменение арендной платы, предусмотренное договором, суды могут рассчитывать как злоупотребление правом. Например, если сумма платы существенно превышает средние рыночные ставки в определенной местности за соответствующий период.

Так, в ходе дела, ответчиком  не было доказано  в связи с чем и по каким причинам размер рыночной арендной платы за участок по набережной Северной Двины в течение года вырос более чем в 4 раза.

Кроме того, в материалы дела Обществом представлен отчет от 24.04.2012 N 157/12, выполненный обществом с ограниченной ответственностью “Респект” (том 1, листы 28 – 51), согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы за участок набережной Северной Двины площадью 204 кв. м составляет 258 000 руб.

Таким образом, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, суд первой инстанции вопреки мнению подателя апелляционной жалобы пришел к правильному выводу о том, что арендодатель злоупотребил своим правом на одностороннее изменение арендной платы и повысил годовой размер арендной платы за аренду участка набережной Северной Двины площадью застройки 204 кв. м непропорционально изменению средних рыночных цен.

О том как предупредить сторону об изменении арендной платы читайте в этой статье.

Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то в части изменений условий аренды таких участков следует руководствоваться общими правилами.

Заключение

В соответствии с действующим законодательством изменение договора аренды предусмотрено двумя способами: судебный порядок и по соглашению сторон.

Но п.4 ст.450 предусмотрено также:

“Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором”

Анализируя судебную практику, можно сделать вывод, что вышеуказанная норма применяется сторонами только при изменении арендной платы, при условии, что в договоре аренды стороны предусмотрели односторонний порядок изменения арендной платы.

Смена стороны в договоре в аренды

Смена стороны в договоре в аренды

Вопрос: В целях приведения договора аренды в соответствие с изменившимся законодательством просим разъяснить, можно ли изменить сторону по договору аренды путем подписания дополнительного соглашения к договору или необходимо заключать новый договор аренды? Можно ли одним документом (дополнительным соглашением) изменить одновременно сторону по договору аренды и изменить существенные условия договора (ставку арендной платы, площадь сдаваемых помещений и прочее)? Необходимо ли предварительное уведомление арендатора об изменении арендодателя в договоре?

В соответствии с пунктом 1 статьи 588 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Гарантируется при этом право арендатора на сохранение договора аренды на прежних условиях.

Смена стороны в договоре

Стороны могут урегулировать данный вопрос посредством заключения как отдельного договора, так и допсоглашения к основному договору, из которого и возникли обязательства. Оформление таких документов производится в той же форме, что и оформление первоначального договора.

Перемена стороны в договоре означает убытие из правоотношений, возникших на основании заключенного соглашения, одного участника и вступление в названные правоотношения нового вместо него.

Если каждый из участников такого соглашения несет обязанность в отношении других участников, то он является их должником в этой части и в то же время их кредитором в том, что правомочен от них требовать (п. 2 ст.

308 Гражданского кодекса РФ).

Смена арендатора

Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или мунипальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления(п.18 постановления пленума ВАС РФ №11)

Интересное:  Где на новом полисе серия и номер

человек арендует землю(с 2000г) у администрации, имеет разрешение на строительство(до 2020г), в связи с материальным положением не может строить и содержать эту землю.администрация не дает разрешение на замену арендатара т.к срок на который продляется аренда 3года. продлить на больший срок тоже не хочет.

Конференция ЮрКлуба

Не вижу препятствий. Есть обязательство уплатить деньги. Есть обязательство передать товар. Сторона в одном является должником, а в другом кредитором. В чём проблема? может в том, что в том, что не стоит путать обязательство и договор, обязательство и обязанность.

Точно. Породив, правоотношение как юрфакт, договор остается бумажкой. Но правоотношения из него, чаще всего обязательства, могут изменять субъектный состав. Поэтому это надо называть не переменой стороны в договоре, а уступкой права требования и переводом долга.

Разъяснение Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от N 03-29

Вопрос: В целях приведения договора аренды в соответствие с изменившимся законодательством просим разъяснить можно ли изменить сторону по договору аренды путем подписания дополнительного соглашения к договору или необходимо заключать новый договор аренды? Можно ли одним документом (дополнительным соглашением) изменить одновременно сторону по договору аренды и изменить существенные условия договора (ставку арендной платы, площадь сдаваемых помещений и прочее)? Необходимо ли предварительное уведомление арендатора об изменении арендодателя в договоре?

В соответствии с пунктом 1 статьи 588 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Гарантируется при этом право арендатора на сохранение договора аренды на прежних условиях.

Все вышеперечисленное относится и к субаренде. Так, при перенайме договор субаренды сохраняет силу. На это указывает общее правило п. 2 ст. 615 ГК о том, что нормы договора аренды применяются к договору субаренды, а также судебная практика (см. п. 17 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

Интересное:  Кассовая книга для ип в 2019 году

Если перемена лица происходит на стороне арендодателя — собственника арендованного имущества, то договор всегда сохраняется в силе на прежних условиях.

Это правило действует также и в том случае, если арендодателем является не собственник, а лицо, владеющее имуществом на «сильном» вещном праве — праве хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения.

Это правило подчеркивает, что арендные отношения, будучи в общем обязательственными, содержат в себе вещно-правовой элемент, одним из признаков которого является право следования (право следует за вещью, а не наоборот).

Поэтому при переходе права собственности или иного вещного права на имущество, обремененное правом пользования, основанном на арендном договоре, право арендатора всегда сохраняется, а следовательно, сохраняется и сам договор.

Энциклопедия решений

Положение п. 1 ст. 617 ГК РФ не распространяется на договор аренды, подлежащий государственной регистрации, в отношении которого стороны хотя и достигли соглашения по всем его существенным условиям и исполняли договорные обязательства, но который не был зарегистрирован в установленном порядке (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

По общему правилу арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

ГК РФ допускает перемену лиц на стороне арендатора без согласия арендодателя в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 617 ГК РФ).

Арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Изменения в договор аренды

Оплата предусматривает определённые траты арендодателем, которые требуют регламента и соблюдения нормативов. При нарушении объёмов выплат, арендодатель вправе предъявить претензии контрагенту и затребовать оплачивать перерасход. Этот момент требует составления соглашения, которым станут регулироваться имущественные и гражданско-правовые отношения.

Интересное:  Правила пребывания иностранных граждан на территории рф в 2019

Это связано с тем, что организация аукциона земельных участков регулировалась действием законодательных положений как федерального, так и регионального значения.

Изменить произвольно положения, основанные на источниках гражданско-правовой юридической силы, недопустимо (п.2 ст.621 ГК РФ).

Если надел получен в наём без торгов, например, на условиях льготного, внеочередного предоставления, данные основания не вступают в силу (см. Как взять землю в аренду у города).

Изменение стороны по договору аренды земельного участка

В качестве заявителей могут выступать физические лица, юридические лица, индивидуальные предприниматели, являющиеся арендаторами земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в случае необходимости внесения изменений в договор аренды в части смены стороны в договоре аренды земельного участка; изменения юридического адреса стороны по договору аренды; изменения срока действия договора аренды, изменения площади и (или) границ земельного участка и других изменений, если такие изменения не предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства на земельном участке.

Например, основанием для приостановления выполнения государственной услуги является:

  • Выявление на земельном участке объектов, обладающих признаками самовольной постройки, в том числе объектов, реконструкция которых произведена без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу статей 450, 451 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Учитывая изложенное, а также то, что договор аренды между ответчиком и третьим лицом не расторгнут и не признан недействительным в установленном законом порядке, суд пришел к выводу, что арендатор правомерно уплачивал арендную плату арендодателю по договору.

17 Авг 2018      glavurist         198      

Замена стороны в договоре аренды

Смена стороны в договоре в аренды

Перемена стороны в договоре означает убытие из правоотношений, возникших на основании заключенного соглашения, одного участника и вступление в названные правоотношения нового вместо него.

Если каждый из участников такого соглашения несет обязанность в отношении других участников, то он является их должником в этой части и в то же время их кредитором в том, что правомочен от них требовать (п. 2 ст.

308 Гражданского кодекса РФ).

Смена стороны в договоре подразумевает передачу всех прав и обязательств, возникших из него, и влечет смену лиц не в определенном отдельном обязательстве (как в рамках договора уступки права или цессии), а сразу во всем комплексе возникших из такого договора обязательств (например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.12.2010 по делу № А70-3836/2010).

С практической точки зрения ситуация усугубляется тем, что законодатель не предлагает унифицированного образца такого документа.

Зачастую в качестве основы для него используется образец договора перемены лиц в обязательстве, но он обычно нуждается в большой доработке, т. к. с его помощью оформляется переход только конкретных прав и обязательств.

Соглашение о перемене лиц в обязательстве

Договор о перемене лиц в обязательствах должен быть составлен в той же форме, что и первоначальный договор, в результате которого и возникло переходящее обязательство (п. 1 ст. 389 ГК РФ). Отдельных требований к структуре договора или соглашения о замене стороны в обязательстве закон не содержит, поэтому необходимо опираться на общие требования к составлению договоров.

Предметом договора в такой ситуации будет указание на то, какое обязательство передается. Также нужно указать реквизиты первоначального соглашения (решение АС г. Москвы от 28.08.2015 по делу № А40-79001/15).

Найти образец договора замены стороны в обязательстве и более подробно узнать о тонкостях его составления можно из других наших статей, например Договор переуступки права требования – образец.

Итак, соглашение о смене стороны в договоре должно включать положения о переходе всего комплекса прав и обязанностей от выбывающего участника к новому, его заменяющему. Такое соглашение и договор замены стороны в обязательстве — это документы, порождающие различные правовые последствия. В 2-м случае речь идет о договоре цессии или перевода долга.

Аренда земельного участка: изменение сторон в договоре

Любимов Сергей, юрист компании EY Law.

В настоящее время вопросы, связанные с оформлением прав на недвижимое имущество, все чаще требуют самого пристального внимания в связи с тем, что только юридически грамотное выполнение всех формальных административных процедур может защитить пользователя недвижимости от возможного лишения своих прав на объекты недвижимого имущества. Это, в частности, касается и оформления прав на земельные участки.

Цель настоящей статьи — обратить внимание лиц, арендующих земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на срок свыше пяти лет, на некоторые вопросы, связанные с передачей их прав и обязанностей по таким договорам аренды третьим лицам.

Хотелось бы обратить внимание на то, что передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды земли (перенайм) следует отличать от субаренды (поднайм), так как на практике землепользователи часто не различают эти две абсолютно разные юридические конструкции.

В ходе передачи прав и обязанностей происходит перемена лица в арендном обязательстве: первоначальный арендатор, уступив свои права и обязанности новому арендатору, выбывает из обязательства.

При этом для нового арендатора сохраняются неизменными все условия договора аренды.

В случае осуществления поднайма (субаренды) арендатор не выбывает из арендного обязательства, а заключает дополнительный договор, обладающий ограниченной самостоятельностью и напрямую связанный с основным договором аренды.

Положения договора субаренды могут значительно отличаться от положений основного договора аренды, например, в отношении ставки арендной платы, но не в отношении условия о сроке, который не может превышать срок основного договора, и условия о целевом назначении земельного участка.

Рассмотрим ситуацию, когда собственник здания (строения, сооружения) является арендатором земельного участка (находящегося в государственной или муниципальной собственности), расположенного под этим зданием и необходимого для его использования.

При продаже здания в соответствии с п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ возникает необходимость в переоформлении прав аренды на указанный земельный участок.

Казалось, нет ничего проще — совершается цессия, то есть замена арендатора в существующем договоре аренды на нового собственника здания, но на практике такая уступка прав и обязанностей вызывает массу трудностей.

При оформлении передачи новому арендатору своих прав и обязанностей по договору аренды земли, заключенному на срок более пяти лет, арендатору земли следует обратить внимание на следующее:

  1. порядок согласования передачи прав и обязанностей с собственником земли;
  2. момент перехода прав и обязанностей;
  3. возмездность передачи прав и обязанностей.

Возмездность передачи прав и обязанностей

Соглашение о передаче прав и обязанностей по сути является уступкой прав и переводом долга по смыслу главы 24 Гражданского кодекса РФ.

И хотя указанная глава не содержит каких-либо ограничений относительно невозможности безвозмездной уступки права или перевода долга, в судебной практике обе указанные сделки считаются возмездными и, соответственно, соглашение о передаче прав и обязанностей также является возмездной сделкой.

Однако первоначальный арендатор в части, касающейся уступки прав, является «кредитором», а в части перевода долга — «должником», соответственно и оплата за уступку прав должна быть произведена новым арендатором изначальному арендатору, а за перевод долга, наоборот, первоначальным арендатором новому арендатору.

В случае если стоимость прав и обязанностей будет неравноценной, стороны соглашения производят зачет встречных однородных требований в части цены таких прав и обязанностей, а оставшаяся сумма уплачивается стороной в качестве оплаты цены прав или обязанностей, размер которой был, разумеется, больше.

В случае если стоимость прав и обязанностей будет признана сторонами соглашения равнозначной, то отпадает необходимость в уплате сторонами каких-либо денежных сумм по соглашению. Несмотря на это, на практике некоторые государственные учреждения (например, Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г.

Москвы) при осуществлении регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей требуют, чтобы в соглашении о передаче прав и обязанностей в любом случае была указана какая-либо денежная сумма. При этом однозначно ответить на вопрос, кто кому должен оплатить эту сумму (старый арендатор новому или наоборот), учреждение юстиции затрудняется.

Очевидно, необходимо ждать появления судебных решений или соответствующих правовых актов, регламентирующих порядок передачи прав и обязанностей.

На практике арендаторы указывают в соглашении какую-то несущественную денежную сумму для того, чтобы не терять время при осуществлении государственной регистрации передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков.

Иные вопросы, связанные с передачей прав и обязанностей

При осуществлении передачи прав и обязанностей новый арендатор обязан уведомить о такой передаче собственника земельного участка (соответствующий орган, представляющий интересы собственника). Из смысла уже упомянутого выше п. 9 ст.

22 Земельного кодекса РФ не совсем ясно, когда такое уведомление должно быть направлено, а именно: до или после заключения соглашения о передаче прав и обязанностей.

Придерживаясь той точки зрения, что собственник земельного участка, являясь арендодателем, естественно, должен быть информирован об арендаторе для осуществления своих прав и обязанностей по договору аренды земли, такое уведомление должно быть направлено собственнику незамедлительно после момента регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей. Тем не менее во избежание возникновения каких-либо потенциальных разногласий с собственником земли, уведомление целесообразно направлять как до, так и после даты государственной регистрации соглашения.

Формально, собственник земельного участка, приняв уведомление после государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды, должен рассчитать сумму арендной платы за пользование землей прежним арендатором за срок до даты осуществления государственной регистрации и выставить ему счет на оплату, а в дальнейшем выставлять счета новому арендатору. Несмотря на вышеуказанное обстоятельство, некоторые органы, представляющие собственника земельного участка (например, Московский Земельный Комитет), настаивают на оформлении дополнительного трехстороннего соглашения между ними, старым арендатором и новым арендатором. С точки зрения российского законодательства в оформлении такого соглашения при наличии зарегистрированного соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды, нет необходимости.

В заключение хотелось бы отметить, что некоторые вопросы передачи прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков до сих пор законодательно не урегулированы, и остается надеяться, что в ближайшем будущем законодатель четко регламентирует процедуру указанной передачи прав и обязанностей — во избежание возникновения соответствующих споров.

Перемена лиц в обязательстве и действительность арбитражной оговорки
Судебный и досудебный аспекты возмещения «экспортного» НДС
  • Замена стороны в договореИзменение условий договора. Замена сторон в договореИзменение договора – внесение в договор по различным основаниям…
  • Ст 156 ЖК РФПорядок проведения перерасчета в рамках ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФПорядок проведения перерасчета в рамках…
  • Договор аренды на неопределенный срокВКонтакте с Недвижимостью:ЯРОСЛАВСКАЯБАЗА НЕДВИЖИМОСТИregk. rdfhnbhe yaroslavl..(4852)932-532 Купля-продажа Недвижимости Предложение Спрос КОМНАТЫ 71 КОМНАТЫ 5 КВАРТИРЫ…

Смена арендодателя по договору аренды как оформить

Смена стороны в договоре в аренды

Однако согласно гражданскому законодательству исполнение обязательства по отношению к первоначальному кредитору признается исполнением обязательства перед надлежащим кредитором.

То есть перечисление арендной платы в адрес прежнего арендодателя в данной ситуации не являться неисполнением арендатором своих обязательств.

При этом можно порекомендовать арендатору направить новому арендодателю письменный запрос о том, куда нужно перечислять арендную плату.

Согласно действовавшей до 1 января 2010 года редакции пункта 1 статьи 258 НК РФ капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации.

5.1. В случае если выяснится, что Участок к моменту государственной регистрации нового договора аренды (дополнительного соглашения к действующему договору аренды N ____ о замене Арендатора на Нового арендатора) был обременен правами третьих лиц, Новый арендатор имеет право потребовать уменьшения размера платы за уступку либо расторжения Договора.

1.8. Арендатор гарантирует, что Участок не обременен правами третьих лиц, его права или права Арендодателя на Участок не оспариваются, Участок под арестом не находится, Арендатору ничего не известно о предстоящем изменении назначения использования Участка или об изъятии Участка для государственных, муниципальных или публичных нужд.

Нтвп кедр

По желанию сторон ООО «А» и ООО «С» могут заключить дополнительное соглашение к действующему договору аренды. В любом случае в интересах ООО «С» уведомить как можно раньше ООО «А» об изменении собственника арендуемого помещения, вне зависимости от намерения заключить дополнительное соглашение.

Обязательно ли оформлять соглашение об изменение реквизитов и наименования арендодателя при смене арендодателя (купля-продажа недвижимого помещения) к долгосрочному и зарегистрированном договору аренды недвижимого имущества, либо достаточно будет уведомить арендатора об изменении стороны договора

Предлагаем ознакомиться:  Договор мены налоги для сторон

В то же время именно уведомления чаще всего становятся причиной споров о платежах ненадлежащему кредитору. Например , арендодатель просто указывает в письме дату , с которой арендные платежи следует перечислять ему.

Но он и сам может иметь неправильное представление о том , с какого момента вправе получать эти платежи , подразумевая под этим моментом , например , дату заключения договора об отчуждении недвижимости или акт приема-передачи.

Поэтому арендатору важно получить доказательства перехода прав арендодателя к другому лицу.

Договор об отчуждении недвижимости.Кроме свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимость арендатору стоит попросить для ознакомления договор , на основании которого объект аренды сменил собственника. Случается , что в таких договорах предусмотрены особые условия о переходе прав требования по арендному обязательству к новому собственнику ( до регистрации прав собственности).

Изменение договора аренды

Это связано с тем, что организация аукциона земельных участков регулировалась действием законодательных положений как федерального, так и регионального значения.

Изменить произвольно положения, основанные на источниках гражданско-правовой юридической силы, недопустимо (п.2 ст.621 ГК РФ).

Если надел получен в наём без торгов, например, на условиях льготного, внеочередного предоставления, данные основания не вступают в силу (см. Как взять землю в аренду у города).

Подача искового заявления сопровождается оплатой пошлины, если истец не входит в перечень лиц, освобождающихся от её уплаты. От пошлины освобождены уполномоченные должностные лица, представляющие муниципальные организации и действующие в интересах населённого пункта.

Отдельно следует рассмотреть вариант добровольного изменения условий договора при молчаливом согласии сторон, либо совершении конклюдентных действий. В данном случае речь идет о ситуации, когда контрагенты по истечении срока действия договора продолжают вести себя таким образом, будто договор еще не истек.

Ст. 451 ГК РФ вводит дополнительное объективное основание для судебного изменения договора аренды — возникновение сопутствующих обстоятельств. Причина введения подобной нормы обусловливается предположением о том, что договора бы не существовало вовсе, если подобные обстоятельства имели место в момент его заключения.

Как уведомить арендатора о смене собственника арендуемого имущества

Добрый день! Подскажите, пожалуйста, как оформить уведомление о смене «Арендодателя»? Ситуация: «ИП «Жена» дает нотариальное согласие «ИП «Муж» на право пользования общим имуществом (приобретенное в браке и оформленное на имя ИП «Жены»). ИП «Муж» собирается сдавать в аренду нежилые помещения, которые зарегистрированы на супругу.

Предлагаем ознакомиться:  Ответственность за незаконный аборт

Здравствуйте!В соответствии с частью 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ, переход прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Более того, в соответствии с позицией Пленума Верхового суда РФ.

арендатор имеет право отказаться заключать новый договор, и руководствоваться условиями ранее заключенного (кроме собственно сведений об арендодателе) — пункт 24 Постановления № 66 о 11 января 2002 года.

Замена стороны в договоре аренды

В последнее время в Украине становится популярной практика замены арендатора в арендных правоотношениях с сохранением сути и содержания договорного обязательства вместо довольно хлопотной процедуры досрочного расторжения действующего договора аренды и заключения нового.

Если же условиями договора предусмотрено, что ГП выполняет исключительно функцию средства обеспечения исполнения обязательств и подлежит возврату арендатору в конце срока действия договора, то эта сумма ГП не увеличивает базу налогообложения арендодателя. Налоговые обязательства у арендодателя и налоговый кредит у арендатора при получении/перечислении такого ГП не возникают.

Договор аренды помещения

Обязанность арендатора по осуществлению текущего ремонта не стоит путать с неотделимыми улучшениями помещения, которые он производит за свой счет. Если арендатор предполагает такие улучшения произвести, то об этом в тексте договора надо обговорить отдельно. В частности, можно добиться согласия арендодателя на возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений.

Есть хорошая новость – Гражданский кодекс защищает права арендатора при смене арендодателя.

Статья 617 ГК РФ оговаривает, что переход права собственности на арендованное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

То есть, арендатор не будет ущемлен в своем праве продолжать пользоваться недвижимостью на условиях существующей арендной платы, по крайней мере, до тех пор, пока договор аренды помещения продолжает действовать.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.