Стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Особенности покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой: стоит ли риск результата

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой сегодня является довольно частым явлением. Причин этому множество. Поскольку раньше все дома строились одинаковыми, то и квартиры были идентичными, причем планировка не всегда была самой удачной. Это приводило к тому, что люди пытались каким-то образом изменить свое жилье под собственные нужды.

Перепланировка – это довольно сложный и трудоемкий процесс, который подразумевает проведение серьезных ремонтных работ. Если делать все по закону, то сначала нужно оформить документы и получить одобрение от БТИ на изменение своей квартиры.

Однако на практике далеко не всегда это делается, а поэтому неузаконенные перепланировки встречаются во многих квартирах на рынке недвижимости.

Что делать в таком случае? Стоит ли покупать такое жилье? Сегодня мы попытаемся разобраться и дать ответы на эти вопросы.

Приобретение недвижимости у других людей всегда сопряжено с определенными рисками, среди которых можно выделить и самовольное изменение планировки. Если продавец квартиры с перепланировкой честный и порядочный, то он сразу проинформирует об этом покупателя.

В противном случае, факт перепланировки может скрываться, что в будущем принесет проблемы новому собственнику. Рано или поздно несоответствие фактического состояния квартиры и документов будет обнаружено.

Однако здесь необходимо четко понимать особенности перепланировки.

Изменения в квартире могут быть нескольких видов: значительные или незначительные. Помимо этого, довольно часто используется разделение перепланировок на недопустимые или допустимые.

Что касается значительных и незначительных изменений, то никаких проблем с их узакониванием не возникает, причем сделать это можно в любое время. Если же текущая планировка не нравится, то можно вернуть все в изначальный вид.

Однако иногда вернуть жилье в изначальное состояние уже невозможно и получить разрешительные документы также не получится. Такая ситуация считается наиболее сложной, поскольку новому владельцу это принесет множество неприятностей и трудностей.

Когда узаконить перепланировку нельзя?

Прежде чем покупать квартиру с измененным планом, необходимо отдавать себе отчет в том, что далеко не всегда ее можно узаконить. Дело в том, что законом предусмотрены определенные изменения, которые запрещено выполнять, а получить документы на эксплуатацию не получится даже в судебном порядке.

Итак, на сегодняшний день перепланировка запрещается в виде следующих изменений:

• демонтаж несущих стен или создание в них каких-то пространств для хранения вещей;
• увеличение площади санузла путем объединения с комнатой или коридором;
• увеличение площади балкона путем постройки дополнительных конструкций;
• снос блока, который находится под окном в комнате, граничащей с балконом (если это делается для объединения балкона и жилого помещения);
• демонтаж порога балкона;
• снос стены между кухней и комнатой (если на кухне используется газовая плита);
• утепление балкона с помощью установки на нем батареи или осуществление подогрева пола через общие коммуникации.

При покупке квартиры на вторичном рынке отдельное внимание нужно обращать на жилье в старых домах. Дело в том, что именно такая жилплощадь чаще всего подвергается каким-то переделкам, в том числе и незаконным. Очевидно, что купля такого жилья может стать источников проблем, а поэтому тщательно и предварительно все проверяйте.

Когда узаконить перепланировку можно?

Желание изменить свою жилплощадь возникает у многих, ведь каждый хочет иметь квартиру мечты. К счастью, на сегодняшний день такая возможность появилась, поскольку количество профессионалов, способных выполнить ремонт, растет с каждым днем.

Мы уже ознакомились с теми изменениями, которые делать запрещено. Однако это не значит, что о перепланировке стоит забыть.

Если вы покупаете квартиру с неузаконенной перепланировкой, то идеальным вариантом будет договориться с продавцом о том, чтобы он получил все разрешительные документы. Это условие можно указать в договоре.

Чтобы узаконить перепланировку, необходимо собрать определенные бумаги и отправиться в жилищную инспекцию. Список документов включает в себя следующие позиции:

• заявление установленного образца;
• технический паспорт;
• измененный план, выполненный в БТИ или другим учреждением, имеющим на это право;
• удостоверение личности владельца жилья;
• договор купли-продажи;
• если владельцев квартиры несколько, то их письменное согласие.

Что касается затрат на узаконивание перепланировки, то здесь все зависит от региона и той организации, которая будет создавать план и помогать с другими документами. В среднем стоимость проекта начинается с 20 тыс. рублей. Помощь в составлении заявления составляет около 200-300 рублей.

Общую сумму такой процедуры назвать невозможно, ведь она может изменяться в каждой отдельной ситуации. Если делать все правильно и сразу собрать все документы, то на узаконивание перепланировки может уйти от 1 до 2 месяцев. Когда проблема с незаконными изменениями квартиры решается в суде, сроки могут существенно увеличиваться.

Также в этом случае потребуются дополнительные затраты на юриста, который поможет с ведением дела.

[smartcontrol__shortcode key=”Покупка квартиры с незаконной перепланировкой” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Решение проблемы в суде

Итак, купля квартиры прошла успешно, но было выяснено, что планировка квартиры изменена и не узаконена. Что делать в этом случае? Один из вариантов – составление иска и обращение в суд. Однако делать это нужно не всегда, а лишь в следующих ситуациях:

• если должностные лица отказываются выдавать документы на новую планировку, которую осуществили предыдущие собственники;
• если продавец скрыл факт перепланировки и необходимо расторгнуть договор.

[smartcontrol__shortcode key=”Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Что качается первого случая, то здесь есть определенные нюансы. Даже если администрация отказывается узаконить изменения в помещение, это может сделать суд. Для этого назначается специальная экспертиза, которая подразумевает оценку жилья.

Если принимается решение, что изменения незначительные и относятся к разрешенным, то суд вынесет решение в пользу владельца. Во втором случае, скрытие факта перепланировки продавцом может считаться основанием для разрыва договора о приобретение квартиры и возврата уплаченной суммы в полном размере.

Более того, если правильно построить иск и предъявить доказательства, суд обязует продавца также оплатить затраты на поиск нового жилья, а также определит размер моральной компенсации.

Особенности покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой: стоит ли риск результата Ссылка на основную публикацию

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в 2019

Собственники жилья, стремясь улучшить условия проживания, занимаются перепланировкой. Она не всегда оформляется согласно закону, часто остается незамеченной, пока не наступит необходимость продать жилплощадь. Тогда владельцев интересует, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, не является ли это препятствием для совершения сделки.

Как выявить, что имеется перепланировка

В обнаружении факта переделки квартиры должен быть заинтересован покупатель. Если перепланировка неузаконенная, он после покупки отвечает за несанкционированное перепланирование. Ему придется взять оформление разрешения на себя в соответствии с фактическим состоянием помещения или придать ему вид, который соответствует первоначальной планировке.

Чтобы избежать неприятностей и материальных убытков, покупателю следует свериться с документацией БТИ на квартиру, которая продается, убедиться в отсутствии перепланировки. Если переделки узаконены, на плане они отмечены красными линиями. Их отсутствие еще не факт, что перепланировка не проводилась. Лучше взять план и пройтись по жилью, сверяя его с фактическим состоянием помещения.

Виды разрешенной перепланировки

Ряд изменений законодательство не относит к переустройству, поэтому возможна продажа квартиры с узаконенным согласованием или без – в нем нет необходимости. Сюда относятся такие переделки:

• демонтирована встроенная мебель;
• перенесено техническое оборудование, но оно осталось в том же помещении;
• остеклен балкон, лоджия без нарушений размеров;
• в санузле снесена перегородка, которая не являлась несущей конструкцией.

Важно! Удаление перестенка между комнатами приводит к нарушению планировки. В таком случае требуется согласовать неузаконенную переделку с соответствующими инстанциями.

Что категорически нельзя менять

Некоторые перепланировки запрещены на законодательном уровне, поэтому узаконить их не удастся. Категорически запрещается проводить работы, если они:

• ухудшают условия проживания других жильцов дома;
• превращают помещение в непригодное для жилья;
• нарушают санитарные, строительные и противопожарные правила.

Эта перепланировка не согласуется, при обнаружении владелец обязан восстановить в квартире прежнее состояние. Остальные переделки в планировке, если они не запрещены, позволяются, но следует оформить разрешение. Тогда отпадут сомнения, можно ли с незаконными изменениями конфигурации продать недвижимость.

Способы продажи с перепланировкой

При продаже квартиры с несогласованной перепланировкой, если она касается разрешенных работ, особых препятствий для совершения сделки нет. Лучшее решение для обеих сторон – легализовать переделку. В таком случае никто не рискует, что наступят неприятные последствия после неузаконенного переустройства: квартиру можно продать, санкции не грозят.

За наличные

Наиболее часто квартиры с неузаконенной перепланировкой стремятся продать за наличные деньги. Продавец не рискует, только стоимость недвижимости уменьшается на 10–20%. Покупатели часто охотно идут на это, желая сэкономить. Они не подозревают или не хотят думать, какими неприятными последствиями может обернуться такая сделка.

Важно! Если перепланировка жилья неузаконенная, продажа квартиры с переустройством осуществляется по документации, в которой не отражены изменения. С момента заключения договора собственником становится покупатель, и вся ответственность за легализацию неузаконенной планировки ложится на него.

Иногда это оборачивается такими затратами, что экономия на покупке окажется меньше. Так случается, если изменения конфигурации квартиры невозможно согласовать – проведены запрещенные работы. Тогда новому хозяину придется возвращать помещению первоначальное состояние за свои деньги или привести в вид, который можно узаконить.

По ипотеке

Кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой возможно получить не везде. Существуют банки, которые оформляют подобные сделки в ипотеке. Чтобы продать недвижимость таким способом, собственнику сложнее найти покупателя. Зато он действует в открытую – банк и покупатель знают о нелегализованной переделке.

Сторона, предоставляющая кредит, страхует себя. В договоре предусматривается, как быть с оформлением перепланировки. Указывается, что новый собственник ее узаконит, обычно на это отводится 6 месяцев.

Все последующие риски ложатся на покупателя, а они могут быть очень большими. Возможно, окажется, что изменения невозможно узаконить.

Также Росреестр вправе отказать в регистрации, предъявляя как основание неузаконенное переустройство.

Как легализовать перепланировку

Если оформить перепланировку перед продажей, собственнику квартиры легче ее продать. Продавцу не придется снижать стоимость жилья, чтобы привлечь таким способом потенциальных покупателей. Легализация перепланировки позволит не только продать квартиру, но и заявить повышенную цену, если переделка значительно улучшила жилищные условия.

До выполнения работ

Хозяин должен четко представлять, какие изменения в планировку он намеревается внести. Требуется получить техпаспорт, где содержится полное описание помещений. На его основе планируются будущие работы.

Требуется согласование некоторых действий с пожарниками и водоканалом. Это относится к тем случаям, когда затрагиваются инженерные коммуникации.

Если дом – памятник архитектуры или истории, без разрешения соответствующего комитета перестраивать квартиру не разрешат. Следует заказать проект перепланировки в организации с лицензией.

Если дом обычный типовой, значительные изменения не планируются, достаточно собственного эскиза.

Необходимы и другие документы: о праве собственности и согласие остальных владельцев на новую планировку, если они имеются. Собрав все необходимое, собственник отправляется в администрацию города. Там пишет заявление.

Чиновники занимаются проверкой документов и намечаемого переустройства. Их задача – убедиться, что оно не коснется несущих конструкций, жизненно важных коммуникаций, разрешены законодательством.

Остается два месяца ожидать решения. При положительном ответе выдается разрешение с указанием периода, в течение которого можно изменить планировку. Когда она завершится, запрашивают новый техпаспорт, подают документы в Росреестр для изменения кадастрового плана жилья. Теперь, чтобы продать недвижимость, нет никаких препятствий.

После выполнения работ

Если перепланировка квартиры не узаконена, ее легализацией занимается продавец или новый владелец после покупки. Совершить сложнее, чем до проведения работ.

Как поступить с незаконной перепланировкой, чтобы сделку при продаже не признали недействительной, указано в статьях 25–29 ЖК.

Отличия в правилах легализации после выполненных изменений и согласования не очень большие, необходимые документы те же:

• заявление;
• план квартиры;
• нотариально заверенные копии документов на жилье;
• согласие остальных совершеннолетних жильцов;
• техпаспорт из БТИ;
• разрешение от комиссии по надзору за историческими и архитектурными памятниками.

Их отдают в администрацию и ожидают визита инспектора из соответствующей комиссии. Цель его посещения – убедиться, что план в техпаспорте и фактическая планировка не соответствуют. Через некоторое время жилищная инспекция согласует перепланировку или откажет, аргументировано объяснив причины.

Когда квартира продана, несогласованная перепланировка узаконивается покупателем – новым владельцем. Он представляет:

• паспорт;
• документы на квартиру;
• договор о заключенной торговой сделке;
• квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию квартиры;
• акт о приеме-передаче жилплощади.

Важно! Согласование лучше проводить перед тем, как продать квартиру с незаконным перепланированием, иначе существует риск, что сделку признают недействительной, откажут новому владельцу в регистрации.

Когда получено одобрение на согласование неузаконенной перепланировки, владелец обращается в БТИ, берет выписку из кадастра. Документы предъявляют в отдел строительства и архитектуры. Специалист составляет проект имеющихся изменений. Его согласуют в санстанции, пожарной службе, администрации.

После одобрения планировки контролирующими органами приглашают специалиста из БТИ, который осматривает помещение и составляет новую документацию. Корректировки вносятся в план и кадастровый паспорт. Перед тем как продать недвижимость, требуется взять выписки из этих обновленных документов.

Если попытка легализовать имеющиеся изменения в органах власти и соответствующих службах не удалась, последний шанс – обращение в суд. Предоставляют те же бумаги и решение об отказе узаконить перепланировку. Пишется исковое заявление, образец можно скачать по этой ссылке. Суд в течение 30 дней рассматривает дело и выносит постановление.

Если суд принял положительное для заявителя решение – признал законность перепланировки – требуется получить новый техпаспорт, пройти регистрацию.

Но постановление суда не всегда в пользу истца: он может признать изменения в планировке квартиры незаконными, такими, что угрожают безопасности жильцов дома.

В этом случае владельца обяжут вернуть квартире первоначальное состояние – до тех пор продать ее невозможно.

Риски незаконной перепланировки для покупателя

После заключенной сделки полноправным владельцем становится покупатель, который отвечает за квартиру. Характеристики жилья содержатся в документах БТИ и кадастровом паспорте. Они оформляются при вступлении в собственность и подтверждают права на совершение сделок. Изменение характеристик жилплощади влечет автоматическое признание этих документов недействительными.

Покупая квартиру с неузаконенной планировкой, получается, что бывший владелец передает паспорт и план на одно помещение, а по факту новый хозяин приобретает другое.

Оно может сильно отличаться по своим характеристикам от заявленных – конфигурацией, площадью.

Если не принимать никаких мер по легализации перепланировки, в будущем владелец не сможет недвижимость с переделками продавать, завещать, закладывать.

Наиболее благоприятная ситуация для покупателя складывается, когда перепланирование незначительное, соответствует разрешенным законодательством изменениям. Уплачивается штраф, планировка узаконивается через суд, проводится новое оформление.

Санкции за незаконную перепланировку

Если выяснится неузаконенное переустройство, самое малое, что грозит собственнику – административный штраф 2–2,5 тыс. руб. Это если перепланировка не затронула несущие конструкции, безопасности дома и соседей не угрожает.

Если последствия неузаконенного перепланирования помещения более серьезные, нанесен ущерб имуществу или здоровью других лиц, штраф составляет 5 тыс. руб. Кроме того, владельца обяжут привести помещение в состояние, соответствующее документации на него. Расходы по восстановлению могут оказаться значительными.

Если после неузаконенной планировки серьезно пострадали другие лица, доказан предумышленный характер действий владельца, ему придется выплачивать компенсацию. Если собственник отказывается узаконить переделку, его могут выселить, квартиру продать с аукциона (ст. 29 ЖК).

Неузаконенная перепланировка относится к противоправным действиям и влечет юридические последствия для владельца. Накладывается запрет на операции с недвижимостью, квартиру невозможно продать, никакую другую сделку не удастся оформить. Это убеждает и заставляет понять, нужно ли узаконивать перепланировку собственной квартиры при продаже.

Продать недвижимость с неузаконенной планировкой можно. Риски, которые существуют при заключении сделки, касаются больше покупателя – теперь на него возлагаются все обязательства по легализации переустройства, иначе не сможет полноценно распоряжаться собственностью.

Можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире и перепланировка ипотечной квартиры Сбербанка более детально разобраны нашей редакцией в специальных постах.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: стоит ли рисковать своими финансами и временем

Купля-продажа квартир с неузаконенной перепланировкой — задача трудная, хоть и решаемая. Казалось бы, если стороны достигли взаимного согласия, и новый собственник готов взять на себя дополнительные обязательства, то проблем не возникнет. На практике все намного сложнее. Такие сделки обладают рядом особенностей, которые могут существенно усложнить жизнь покупателя.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

В законе нет такого положения, которое запрещало бы продажу квартиры с неузаконенной перепланировкой. Даже если это обстоятельство отражено в государственном реестре, фактически такое ограничение не означает запрета на регистрационные действия.

Важно отличать перепланировку от переустройства. Первое предполагает изменение конфигурации жилого помещения, а второе — перенос объектов. Например, обустройство жилой зоны на балконе или перестановка кухни и спальни местами не являются перепланировкой (ст. 25 ЖК РФ). Однако перенос тоже согласовывается с законом.

Сделка с таким ограничением будет сопровождаться рядом особенностей. Во-первых, договор купли-продажи будет содержать пункт, раскрывающий новые обязательства покупателя по урегулированию вопросов, связанных с перепланировкой. Во-вторых, разумно требовать соразмерного уменьшения покупной цены. На практике такие квартиры теряют до 15% рыночной стоимости.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Сделку стремятся завершить до окончания действия техпаспорта на жилье, иначе в процессе его замены факт нарушения будет установлен представителями БТИ в ходе планового осмотра.

Покупка в ипотеку

Реально ли купить такую квартиру в ипотеку? Да, реально. Однако полагать, что финансовые учреждения без проблем примут такого заемщика, несколько наивно. Банк, вероятно, не станет кредитовать недвижимость с ограничениями, так как сделка несет дополнительные риски.

Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, если собственник не решит проблемы с перепланировкой в установленный законом срок, квартира может уйти на реализацию через публичные торги. При этом вероятность найти покупателя существенно снижается, поэтому заемщик вряд ли сможет исполнить обязательства перед кредитором.

Если удастся договориться с займодателем, то ипотека может быть оформлена на невыгодных условиях. Во-первых, составляется дополнительное соглашение с банком, согласно которому, заемщик обязан узаконить перепланировку в сжатые сроки (от 4 месяцев до 1 года).

Во-вторых, учреждение может потребовать досрочного погашения долга, увеличить процентную ставку, отказать в страховке.

Тем не менее сейчас финансовые организации лояльнее относятся к таким заемщикам, учитывая рост конкуренции и сегмента сделок с ограничениями, поэтому вероятность положительного решения довольно высока.

Риски покупателя

Приобретая жилплощадь с неузаконенной перепланировкой, покупатель рискует, в первую очередь, своим кошельком.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Так как, согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ, новый собственник принимает на себя обязательства по приведению жилплощади в прежнее состояние, если так решено органами согласования, он и будет нести административную ответственность за их неисполнение.

В таком случае физические лица уплачивают штраф в размере 2-2,5 тыс. рублей (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ). В качестве крайней меры собственника могут лишить квадратных метров по решению суда и реализовать его имущество через торги (ст. 29 ЖК РФ).

Если привести в первоначальный вид и узаконить перепланировку не получится, потребуется в судебном порядке доказывать, что изменения не угрожают жизни и не затрагивают интересы третьих лиц. Все расходы, связанные со снятием ограничения, ложатся на плечи покупателя. Стоимость оформления нового техпаспорта составляет от 10 тыс. рублей.

Стоит учитывать затраты на строительные мероприятия, юридические консультации и т. д.

Выявление незаконной перепланировки третьими лицами

Многие собственники полагают, что сокрыть факт незаконной перепланировки достаточно просто и не стоит предпринимать активных действий по разрешению этой проблемы. Однако существует высокая вероятность, что о нарушении станет известно посторонним лицам, которые незамедлительно примут меры по его устранению:

1. БТИ. Бюро технической инвентаризации может нанести плановый визит на основании жалоб или запросов УК при составлении технического паспорта дома или подготовки здания к капитальному ремонту. Здесь и раскроется факт незаконной перепланировки.
2. Соседи. Изменения в характеристиках смежных конструкций могут привести к пониженной шумоизоляции, вентиляции или снижению санитарных условий. Соседи подадут жалобу в Жилищную инспекцию, придет комиссия, которая сверит план квартиры с текущим состоянием, а затем выдаст предписание об устранении несоответствий.
3. Аварийные службы. Если в ходе нарушения строительных норм и сбоя в работе инженерных конструкций произойдет ЧП, об этом станет известно аварийным службам УК, которые установят причину аварии и доложат о них вышестоящему руководству.
4. Коммунальные службы. При снятии показаний счетчиков перепланировка может быть обнаружена сотрудником УК или ТСЖ, что приведет к тем же последствиям, что и в предыдущих случаях.

Органы жилищного надзора вправе осуществлять проверки по предоставлению жалоб со стороны третьих лиц, поэтому не стоит оставлять вопрос без разрешения.

Что делать покупателю, если в купленной им квартире нельзя узаконить перепланировку

Если установлено, что самовольная перепланировка нарушает нормы СНиП, органы согласования вынесут предписание о приведении квартиры в соответствие с техническим планом. Однако вернуть первоначальный вид помещению не всегда возможно и безопасно, например, если внесены изменения в несущие конструкции.

В таком случае потребуется проектировка нового технического плана через согласование с БТИ, Жилищной инспекцией, СЭС и проектной организацией. Обращаться следует в лицензированные проектные организации, имеющие членство в СРО. Они разработают новый план помещения или, возможно, смогут привести его в соответствие с первоначальным.

Основания для расторжения договора купли-продажи

Перепланировка, которую нельзя узаконить, является основанием для расторжения договора КП. Такое право у покупателя возникает на основании ч. 2 ст. 475 ГК РФ, так как это обстоятельство влечет за собой неустранимый недостаток. Должно быть установлено, что перепланировка противоречит нормативным предписаниям, требует несоразмерных расходов и временных затрат на устранение.

Если продавцу не было известно о незаконной перепланировке, но эксплуатация помещения не несет угрозу безопасности, расторгнуть договор нельзя. Суды разъясняют свою позицию тем, что о ее наличии собственникам должно было быть известно в момент ознакомления с квартирой и технической документацией.

Таким образом, принимать решение о купле-продаже квартиры с самовольной перепланировкой покупатель вправе самостоятельно. При этом нужно отдавать отчет о рисках и возможных последствиях такой сделки. Если перепланировку не получится узаконить или иначе согласовать, собственник понесет несоразмерные финансовые и временные затраты.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

При покупке жилья, следует учитывать множество факторов. Основные из них это: цена, количество комнат, район, в котором расположено жилье, этаж, а также, планировка квартиры. И о планировке стоит поговорить подробнее. Перепланировка – довольно распространённое явление и, если она имеет место в выбранном жилье, лучше сразу учесть все нюансы и оценить возможные последствия.

Коротко о перепланировках

Перепланировки в основном делятся на два вида. Простые – сделанные по эскизу, и не нарушающие конструкции помещения.  Сложные – сделанные по проекту.  При втором может происходить серьёзное изменение конструкции. Для него, к тому же, необходимо специальное разрешение.

Изменения, не требующие разрешения:

1. Замена столярных или прочих декоративных элементов фасада.
2. Косметический ремонт.
3. Перестановка электроплит и газовых плит в кухне.
4. Установка лёгких раздвижных дверей, без изменений размеров помещений.
5. Устройство и разборка встраиваемых шкафов.
6. Замена инженерного оборудования.

Изменения, на которые нужно разрешение:

1. Работы, затрагивающие архитектурный фасад здания.
2. Работы, влияющие на несущие стены, переделка пола.
3. Работы, связанные с переносом туалетов и ванных.
4. Создание перегородок, не влияющих на несущие стены.
5. Установка или заделка проемов в несущих стенах.
6. Перестановка сантехники в ванной или кухне.

Работы, которые запрещено проводить:

1. Перенос и установка радиаторов отопления на балконы.
2. Установки лоджий или террас на этажах выше первого.
3. Переустройство чердака или технических помещений.
4. Установка полов с подогревом от общей системы отопления.
5. Уменьшение или ликвидация вентиляционных каналов.
6. Перепланировка в аварийных зданиях.
7. Нарушение прочности несущих стен.
8. Объединение кухни с другими комнатами.
9. Осложнение доступа к важным коммуникациям.

Перед покупкой квартиры с перепланировкой, нужно убедиться, чтобы изменения были законны и не нарушали целостности несущих конструкций. В противном случае можно понести наказание, начиная от штрафа и заканчивая уголовной ответственностью.

Плюсы приобретения жилья с неузаконенной перепланировкой

• Продавцы обычно снижают стоимость объекта, если в нём проводилась неузаконенная перепланировка. Это является несомненным плюсом при покупке новой жилплощади, но нужно всегда учитывать последующие проблемы с документацией.
• Покупатель получает улучшенное жильё. Это также является большим плюсом, так как изменения стандартных планов обычно направлены на улучшение характеристик жилплощади.
• Не требуется проводить анализ несущих конструкций, так как это уже сделано перед самой перепланировкой. Эта процедура может быть долгой и затратной, а при покупке уже перепланированного жилья, её удастся избежать.
• Перепланировка уже сделана, и не потребуется нанимать специалистов для составления проекта и непосредственно для самой работы.

Минусы приобретения жилья с неузаконенной перепланировкой

• Оформление документов по изменению технического плана ложится на нынешнего владельца жилья. Это является главным минусом покупки жилья с неузаконенными преобразованиями. Перед покупкой нужно тщательно изучить список изменений, чтобы понимать, какие документы вам придётся оформлять.
• При выявлении угрозы для безопасности дома, вся ответственность также лежит на текущем владельце. Если окажется, что перепланировка опасна для состояния дома, то на текущего владельца могут быть наложены большие штрафы и требование восстановить прежний вид.
• Дополнительные затраты для получения необходимой документации. Некоторые документы будет довольно сложно получить, так что, будьте готовы к тому, что у вас может уйти много времени и средств.
• Риск того, что проведённые изменения окажутся ненадёжными, и будет угроза разрушения жилья.

Как узнать наличие перепланировки и ее уровень опасности

Вам следует сказать продавцу о том, чтобы он показал вам «Свидетельство о государственной регистрации права». В нем должно быть указано, что незаконная перепланировка проводилась, но при условии, что это обнаружили контролирующие органы.

Также вы можете сравнить поэтажный план дома с текущим состоянием квартиры. Если вы выявите несоответствие, эту будет считаться перепланировкой.

Если вы покупаете жильё в старом здании, то можете сравнить приобретаемую квартиру с типовыми планировками. Их можно легко найти в интернете.

Оценка серьезности изменений

Если изменения в плане были замечены, необходимо проверить их серьёзность. Подробно изучите технический план дома, если несоответствие замечено в несущих конструкциях, то лучше откажитесь от сделки, так как такая квартира может повлечь за собой проблемы.

Если же вы не можете самостоятельно оценить масштаб изменений, то обратитесь к специалисту. Это будет намного дешевле, чем возможные траты на штрафы и восстановление изначальной конструкции.

Заключение

В заключение хочется сказать, что при покупке жилья с перепланировкой, нужно быть очень осторожным.

Если она не узаконена, нужно тщательно изучить список преобразований, чтобы точно знать, законны ли они, и что нужно будет сделать, чтобы их узаконить.

Если у вас есть сомнения по этому поводу, лучше обратитесь к специалистам по оценке угрозы. Так вы обезопасите себя от возможных серьезных последствий.

Если вам необходимо узаконить проведенные изменения, то не медлите с этим, начинайте собирать документы как можно быстрее. Все это обойдется вам проще и дешевле, чем возможные последствия от рискованной покупки.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой:риски

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 — Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Желание увеличить свою жилплощадь возникает у многих, но не всегда удается исправить то, что не устраивает с помощью одного дизайна интерьера.

Тогда некоторые начинают серьезную реконструкцию с техническим переоборудованием. И только когда ее нужно продать, начинают возникать сложности.

Или обратная ситуация – риски, при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой, появляются уже для покупателя.

Внимание! Правонарушение в статье 7.21, подразумевает наложение штрафа за нарушение правил пользования жилым помещением. То есть когда произведены какие-то работы, и они не узаконены, человек нарушает законодательство.

Поэтапный подход

В самом переоборудовании, нет ничего страшного, если оно проведено в соответствии с законом и легализовано. А информацию об этом можно получить, просто сравнив актуальный поэтажный план БТИ с фактической планировкой. Но и здесь требуются определенные знания, чтобы читать такие документы, поэтому в данном вопросе лучше обратиться к специалистам.

Немного сложнее ситуация, когда планировка есть, а разрешения на неё нет. В этом случае важным является сама принципиальная возможность ее легализовать. А это в свою очередь зависит от объёмов и состава проведенных работ.

К сведению! Нормы жилищного права не могут запретить сделку с недвижимым имуществом. То есть сегодня есть возможность, как продать квартиру с незаконной планировкой, так и купить такую. Но нужно понимать, что покупателя такое приобретение будет отягощать как материальными, так и временными тратами. Он вынужден будет за свой счет всё переделывать или узаконивать, если это возможно.

Изменение пространства в 2019

ЖК дает определение всем ремонтным работам и делит их на группы:

• требующие предварительного получения разрешения;
• не требующие разрешительной документации и согласования;
• оформленные по упрощенной схеме без проекта;
• производимые по типовому проекту и оформленные с внесением изменений в технплан;
• запрещенные.

Не требует разрешения

Законодательством различаются понятия перепланировка и переустройство. Последние можно проводить, не согласовывая с государственными исполнительными органами жилищного надзора:

• ремонт, при котором не затрагиваются несущие элементы строения и не выполняются демонтажные работы, связанные с этим;
• замена дверей и окон без изменения размеров проемов;
• монтаж встроенной мебели;
• установка (снос) перегородки из гипсокартона;
• замена инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству;
• перенос на другую стену полотенцесушителя в ванной комнате;
• установка наружных антенн за пределами квартиры;
• перестановка нагревательных и газовых приборов;
• замена внешних фасадных конструкций без изменения конфигурации.

Невозможно узаконить

Некоторые виды работ категорически запрещено делать (даже если соседи дали согласие), поскольку может появиться возможность нарушения конструкции здания:

• перенос мокрых зон (кухня, санузлы) в другие помещения над жилыми комнатами;
• объединение жилой зоны с балконом и вынос батарей;
• совмещение кухни с другими комнатами, в случае если используется газовая варочная панель;
• снос внутренних несущих перегородок;
• частичное присоединение общественного домового коридора;
• блокировка или демонтаж общего вентиляционного стояка;
• подключение «теплого пола» к общим коммуникациям.

Рекомендация! По последнему пункту разрешение в управляющей компании можно получить, если объект расположен на первом, либо или последнем этаже, в зависимости от схемы подачи тепла.

Риски и перспективы

Когда действительный план не совпадает с данными в паспорте БТИ, то жилье будет сложно продать. Кроме того, такой объект нельзя будет оформить как дарение или заключить с его участием сделку по отчуждению, поскольку новый собственник не сможет вступить в свои права.

Если квартира приобретена по ипотечному кредитованию и полного расчета еще не произошло, банк может в принудительном порядке обязать вернуть помещению первоначальный вид.

Когда финансовая организация выдает ипотечный кредит, она рискует своими средствами, поэтому закладываемая квартира внимательно рассматривается и оценивается.

Полезно! Позиции у банков разные и их достаточно много. Есть такие, что дают отказ при любых нелегальных изменениях и те, кто готов принять в залог квартиру, даже имеющую красную линию.

Регистрация изменений

Для законного осуществления переустройства требуется разрешение. Для получения данной услуги, в обязательном порядке необходимо предоставить проект.

Такой документ можно подготовить самостоятельно, если изменения незначительные.

Или обратиться в проектную компанию, которая является членом саморегулируемой организации СРО и имеет все необходимые допуски к выполнению запланированных работ.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски, ипотека

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

В прошлом сам термин «перепланировка» звучал как нечто запретное, но и заманчивое.

Типовые квартиры с их унылым единообразием и бросающимися в глаза недостатками надоели всем.

Большинство владельцев внесли какие-либо изменения, или хотели бы это сделать, но беготня по инстанциям и необходимость собирать кучу справок становились серьезным препятствием.

Чаще всего люди просто делали ремонт, не ставя в известность соответствующие организации, что делало продажу такого жилья крайне затруднительным или вовсе невозможным событием. С недавнего времени покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой стала доступным действием, но необходимость легализации внесенных изменений осталась.

Что такое перепланировка

Говоря простым языком, перепланировка — это изменение конфигурации жилища, при котором оно полностью или частично перестает соответствовать данным технического паспорта. На практике это означает снос или уменьшение площади перегородок, объединение двух или более комнат в одну, увеличение площади комнат за счет коридоров и т.д.

Не следует путать перепланировку и переустройство. Если в первом случае имеется вмешательство в архитектуру, то для второго характерно изменение состояния инженерных коммуникаций, перенос или установка дополнительных элементов системы водоснабжения, электрических сетей. Несмотря на необходимость оформления работ по переустройству, проблем и административных запретов в данном случае намного меньше, а получить нужные разрешения — проще.

Чего делать нельзя

Категорически запрещается:

1. Производить вмешательство в состояние несущих стен.
2. Расширять площадь комнаты за счет балкона с демонтажом части стены и переносом радиаторов отопления на территорию балкона.
3. Объединять комнату с кухней в газифицированных квартирах.
4. Изменять расположение кухни, санузла и ванной, размещая их над жилыми помещениями соседей снизу.
5. Переносить стояки водо- и газоснабжения, канализации, отопления.
6. Монтаж «теплых полов», подключенных к общедомовой сети отопления.
7. Демонтаж или отсечка вентиляционных каналов.

При осмотре квартиры необходимо внимательно следить за тем, какие работы произведены и насколько они соответствуют списку разрешенных изменений. Если обнаружена перепланировка, запрещенная действующими законодательными нормами, от покупки лучше отказаться. Приобретать себе неразрешимую проблему нецелесообразно, а надеяться на «авось» в таких делах неразумно.

Какие действия допустимы

Разрешены действия:

1. Не затрагивающие несущие конструкции.
2. Не изменяющие режим тепло- или водоснабжения.
3. Не нарушающие работу естественной вентиляции.

На сегодняшний день если вы решили убрать межкомнатную дверь и оставить проем «голым» а также убрать окно разделяющее комнату и балкон, то это перепланировка! Кадастровый инженер с местного БТИ обязательно попросит вас вернуть все как было или придется узаконить перепланировку через суд. Получить технический паспорт не получится без приведения жилья в прежнее состояние.

Необходимо учитывать, что любые действия владельца требуют соответствующего оформления и считаются незаконными, если выполнены без согласования с компетентными организациями.

В этом состоит немалая сложность — списка дозволенных действий не существует, поэтому определение, насколько перепланировка допустима, ведется по принципу «от противного». С одной стороны, разрешено все, что не запрещено.

С другой — каждый чиновник старается максимально снизить личную ответственность за оформление сомнительных действий.

Какие риски возникают у нового владельца квартиры

Покупка проблемной квартиры на свои деньги может не иметь никаких последствий. Проблемы могут возникнуть, если жилье приобретается в ипотеку. Некоторые банки смотрят на подобные вещи достаточно легко, но для других неузаконенная перепланировка является фактором риска.

Например, если квартира приобретается в ипотеку Сбербанка, возможен либо полный отказ от кредита, либо предписание в полугодичный срок исправить ситуацию.

Банк имеет право проверить состояние квартиры, и, при обнаружении несоответствий, может принять решений о расторжении ипотечного договора, потребовав досрочного погашения кредита.

После перепланировки технический паспорт де-факто становится недействительным, что для банка равносильно порче залога.

Все обязанности по приведению квартиры в соответствие действующему законодательству лежат на плечах владельца. Риски, возникающие при покупке перепланированной квартиры, достаточно велики — все возможные проблемы передаются новому владельцу.

Приобретая квартиру с несоответствием реального состояния и документации, необходимо понимать, чем грозит это новому владельцу.

Несмотря на существующие в стандартных договорах фразы о том, что продавец гарантирует отсутствие признаков неразрешенной перепланировки (или переустройства), решать проблему придется собственнику.

С покупкой перепланированной квартиры может возникнуть ситуация, когда сделка состоялась, а внесенные изменения оказались недопустимыми. В таком случае новый владелец окажется обязан либо узаконить перепланировку, если это возможно, либо восстановить состояние квартиры в соответствии с техпаспортом БТИ.

Можно предъявить претензии к прежнему владельцу, инициировать судебное разбирательство, но это уже другая история. Расторжение договора о купле-продаже квартиры не всегда является желательным вариантом, и времени на тяжбу уйдет очень много.

Кроме того, суд нередко отказывает в расторжении сделки на основании того, что покупатель осматривал квартиру и дал согласие на покупку в том виде, в каком она была представлена.

Точка зрения суда понятна — покупатель имел все возможности сравнить состояния жилища с документальными данными.

Незаконная перепланировка жилья, совершенная без вреда для третьих лиц, облагается штрафом:

• Для граждан — до от 2 до 2,5 т.р.;
• Для должностных лиц — от 4 до 5 т.р.;
• Для юридических лиц размер штрафа значительно выше — от 40 до 50 т.р.

Если перепланировка затронула чьи-либо интересы и был нанесен ущерб, величина штрафа соответственно возрастает:

• Для граждан — до 5 т.р.;
• Для должностных лиц — до 50 т.р.;
• Для юридических лиц — до 300 т.р.

Помимо уплаты штрафа, собственник жилья обязан ликвидировать все изменения или узаконить их в существующем порядке.

Что делать, если куплена квартира с неузаконенной перепланировкой

Приобретение проблемной квартиры ставит собственника перед необходимостью узаконить перепланировку. Для этого надо определить, насколько произведенные изменения допустимы, не затронуты ли несущие конструкции и магистрали инженерных коммуникаций. Если внесенные изменения допустимы, необходимо оформить перепланировку «задним числом».

Обычно изменения, сделанные бывшими владельцами, не относятся к недопустимым, так как при оценке квартиры проводится осмотр инженером БТИ, и недопустимые действия сразу будут отмечены. Появится т.н. «паспорт БТИ в красных линиях», которыми отмечаются участки изменений в несущих конструкциях или иные недопустимые действия, что существенно усложнит процесс продажи и снизит цену квартиры.

Как узаконить существующие изменения

Для того, чтобы узаконить перепланировку, необходимо:

1. Собрать первичную документацию — свидетельство собственника, техпаспорт, лицевой счет, выписка из домовой книги, письменное согласие всех проживающих и соседей.
2. Подать заявление на перепланировку в муниципальный отдел архитектуры.
3. Приложить к нему проект изменений.
4. Согласовать проект со службами пожарного надзора, ТСЖ, Роспотребнадзоре.
5. Получить разрешение в отделе архитектуры.

На принятие решения обычно отводится 48 дней. Большинство справок платные, тарифы у каждой организации свои, что также потребует некоторых расходов. После получения положительного решения приглашаются инженер БТИ и работники жилинспекции для внесения изменений в техпаспорт, после чего перепланировка считается узаконенной.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У НАШИХ ЮРИСТОВ: