Двойное обременение на квартиру при ипотеке

Двойное Обременение На Квартиру При Ипотеке

1. Получить в банке документ, подтверждающий полную выплату по ипотеке и забрать закладную на квартиру (при наличии).
2. Необходимо написать заявление о снятии обременении, можно взять образец в банке. Такое заявление подписывают две стороны – банк и владелец квартиры.
3. Собрать все необходимые документы.

4. Прийти в отделение реестра или МФЦ – лично или как вариант — через посредника (брокерские конторы) подать весь пакет документов.
5. Прийти через три-пять дней за выпиской.

1. Мошенничество, когда от покупателя нарочно пытаются скрыть факт обременения.

   В этом случае не исключено, что после приобретения квартиры нового владельца лишат недвижимости в судебном порядке (причина – признание сделки недействительной, нарушение прав собственника и т.д.).

   Кроме того, приобретая такую квартиру, покупатель автоматически приобретает и определенные обязательства (к примеру, жилье под ипотекой);

2. Чистая сделка, которая подразумевает снятие обременения законным путем либо согласие залогодержателя на продажу недвижимости.

Без согласия залогодержателя собственник может проживать в квартире, сдавать внаем, но для любой сделки, направленной на отчуждение жилья, в том числе – продажу, потребуется письменное согласование с банком. Механизм согласования сделки устанавливает банк – залогодержатель.

Поэтому покупатель квартиры должен тщательно проверять все документы на квартиру и ее историю. Особенно необходимо проверить наличие обременений на квартиру, то есть каких-либо обязательств продавца квартиры перед организациями, частными лицами, которые в результате могут предъявить на приобретаемую вами квартиру свои права.

Двойное обременение на квартиру при ипотеке

Сделав платеж, вы получите полную информацию о возможном приобретении в виде справки. В пункте 4 этого документа указываются сведения относительно обременения. Если в этой графе значится «не зарегистрировано», то с уверенностью можете заключать договор (при условии, что все остальные нюансы не вызывают у вас сомнения).

Однако иногда отдельные категории граждан могут пользоваться такой недвижимостью и после непосредственной процедуры регистрации смены собственника.

В такой ситуации наниматель будет сохранять все свои права на пользование недвижимостью непосредственно до конца действия установленного договора найма.

Нюансы покупки квартиры с обременением ипотекой (находящейся в ипотеке)

Таким образом, из всех вышеперечисленных случаев следует вывод, что продавать квартиру нельзя, когда дом признан аварийным и когда на жилье наложен арест. В остальных случаях потребуется согласие третьих лиц, в зависимости от конкретной ситуации.

Покупка квартиры с обременением ипотекой – нередкое явление на практике. Однако оформление данного договора требует большой внимательности и представления дополнительных документов. Кроме того, многие не хотят покупать квартиру с обременением, опасаясь лишней волокиты в различных инстанциях и возможных проблем в будущем.

Обременение — что это? Снятие обременения по ипотеке

Как вы видите, тут все достаточно просто. Если вы боитесь сделать что-то не так, то желательно обратиться к опытным юристам, которые занимаются решением вопросов по недвижимости. За определенную плату вы получите всю информацию, которую необходимо знать. Договора будут составлены грамотно, и в дальнейшем не возникнет вопросов.

Есть один интересный момент, на который мало кто обращает внимание: при переходе имущества к другому лицу все обременения остаются, то есть долги должен выплатить нынешний хозяин. Именно по этой простой причине при совершении сделки вы должны знать, все ли в порядке в этом плане. Если есть обременение на квартиру, то это повод задуматься. Давайте разберёмся более детально.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке: риски

Обременением называются условия, ограничивающие владельца в отношении полного распоряжения жилой площадью. По закону обременение, приходящее на объект недвижимости, требует обязательного внесения информации в ЕГРП. Соответствующая запись фиксируется в свидетельстве о праве владения.

1. Двойной залог. Чудесно, если вам попался порядочный кредитор, но, если должник не чист на руку, недвижимость может быть отдана сразу в двойной залог, то есть махинации по получению задатка включают переговоры сразу с несколькими собственниками квартиры. Также жилье порой находится под залогом в другом кредитном учреждении, а значит, обременение останется, что бы вы ни делали.
2. Если продавец не в силах погасить кредит, жилье, скорее всего, будет арестовано. Поэтому покупателю рекомендуется сначала узнать точную информацию в отношении положения квадратных метров.
3. Не только сумму долга придется заплатить покупателю, но и штрафные санкции, причем о них вы узнаете в день заключения сделки, когда делать шаг назад уже невыгодно новому собственнику. Случается и так, что средства просто списываются со счета нового владельца квартиры. Если долг не погашался длительное время, пени достигают огромных размеров.
4. Многое зависит от реакции продавца: отказывается от сделки в скором времени или после заключения сделки обращается в суд – убытки все равно возлагаются на плечи покупателя.

Два обременения на квартиру застройщика

• свидетельство о постановке дома на учет в Регистрационной палате;
• акт передачи строения на баланс местной администрации;
• протокол про присвоения новостройке статуса коммерческой;
• технические условия, отработанные БТИ;
• разрешение местной администрации на ввод дома в эксплуатацию;
• кадастровый адрес объекта недвижимости.

Обременением считается наложение определенных ограничений и запретов на право собственности владельца недвижимости относительно ее использования и отчуждения. Без разрешения третьих лиц, наложивших одно или два запрета на квартиру, ее нельзя продать, обменять, сдать в ренту или в аренду. В некоторых случаях под запретом находится прописка и проведение перепланировки. Иногда жилплощадь становится закрытой для проживания в ней самих владельцев.

:  Ндфл В Пермском Крае В 2019 Году

Двойное обременение по ипотеке

Двойное обременение возможно только в том случае, когда продавец еще не подал свою закладную о снятии обременения, а покупатель покупал так же по ипотеке. Как только продавец подал в Росреестр закладную о том, что у него нет долгов перед банком, то остается обременение только у покупателя.

Во время сделки обязательно гасится долг у продавца в банке, Но закладную продавец может подать позже, когда она будет доступна для получения. В банке все это должны были Вам разъяснить.

Если Вы покупали квартиру без ипотечного залога у продавца, то у Вас не может быть двойного обременения по одному объекту в одной сделке. Скорее всего, это техническая ошибка Росреестра.

Вам нужно обратиться в МФЦ в окно Росреестра с заявлением об устранении технической ошибки «двойное обременение», чтобы ее исправили и выдали Вам выписку из ЕГРН о том, что имеется обременение ипотекой . банка или трясите продавца, чтобы быстрее подал документы на снятие обременения.Все. Удачи!

Добрый день! У нас ипотека на квартиру в Промсвязьбанке (вторичка). При регистрации ДКП было наложено обременение (ипотека в силу закона). Через некоторое время была проведена регистрация Закладной(данное требование указывалось в кредитном договоре). Вместе с Закладной на регистрацию подавали Договор ипотеки на ту же сумму, что и кредитный договор.

На основании данного Договора ипотеки в рег. палате повесили второе-отдельное обременение с отдельным номером. На данный момент банк Райфайзен, в котором мы хотим провести рефинансирование ипотеки отказывает из-за наличия двух обременений. Говорит, что это не правильно и должно быть только одно обременение. Текущий банк говорит, якобы все верно и на встречу не идет.

Как разрулить эту ситуацию и сделать рефинансирование? К кому идти?

Особенности покупки квартиры с обременением

Информацию о том, что приобретаемое жилое помещение обременено ипотекой, можно узнать из справки, выданной Росреестром. При ипотеке квартира будет находиться в залоге у банка непосредственно до тех пор, пока не будет полностью погашена вся ипотечная сумма.

Приобретение квартиры с каким-либо обременением означает, что оно накладывается не на собственника, а непосредственно на сам объект недвижимости. Именно по этой причине требуется внимательно изучить все условия договора, так как в отдельных случаях такое ограничение может принести больше вреда, чем пользы.

Как правильно купить квартиру с обременением по ипотеке

В обоих случаях имеются риски. В первом они очевидны: собственник может взять деньги и растратить их, а не пустить на погашение займа. Может передумать продавать квартиру. Деньги придется возвращать через суд, а это долго. И не факт, что затем у должника окажутся средства или имущество, которые смогут взыскать приставы.

Вариант с переоформлением ипотеки менее рискованный, но и там не все гладко. К примеру, встречаются двойные обременения на квартиру при ипотеке. Они могут возникать по разным причинам. Типичные ситуации:

Продажа квартиры с обременением по ипотеке

1. Производится полное погашение долга с причитающимися процентами, пенями и штрафами, если таковые имелись.
2. В банке запрашивается справка о выплаченном займе и согласии снять залог.
3. Совместно с представителем кредитора согласуется время визита в Росреестр.

   Обычно сотрудники крупных банков имеют выделенное время для посещения данного госоргана, поэтому самостоятельно записываться на прием не придется.

4. Посещение Росреестра или МФЦ (многофункционального центра «Мои документы»), куда подаются бумаги от кредитора (оригинал закладной) и от бывшего заемщика (кредитный договор, справка о погашении займа). Актуальный перечень нужных документов лучше запросить в банке.

5. Принимающий бумаги сотрудник выдаст расписку, в которой обозначена дата получения выписки ЕГРН без отметки о залоге. Он же подскажет, сколько по времени снимается обременение с квартиры по ипотеке.

1. Заключение договора до того момента, как будет снято обременение.

   Такой подход подразумевает, что покупатель становится новым держателем залога.

2. Предварительное подписание соглашения о продаже. Его суть заключается в том, что покупатель под расписку выдает средства продавцу для уплаты задолженности перед банком, дальнейший расчет происходит на условиях, определенных ими самостоятельно.

:  Что В Себя Включает Набор Социальных Услуг

Покупка квартиры с обременением по ипотеке

Вместе с правами покупатель приобретает обязанности дольщика. Если у последнего накопился долг по взносам, то его придется выплачивать. В связи с этим, перед сделкой необходимо проверить платежную документацию и убедиться в отсутствии задолженности.

Продавец может продать недвижимость, переуступив права на жилье в строящемся доме. Подобная операция является выгодной для покупателя, поскольку она обходится дешевле на этапе строительства по сравнению с готовой квартирой. При этом существуют определенные риски. Для их снижения покупателю надо знать следующее:

Квартиры с обременением: покупать или нет

Операции с недвижимостью, на которую наложено обременение, довольно сложны, поэтому лучше прибегнуть к услугам именно опытного риелтора, обладающего обширными познаниями в данной области. Конечно, это скажется на размере его гонорара, но ведь всем известна пословица: «скупой платит дважды».

Поэтому покупатель квартиры должен тщательно проверять все документы на квартиру и ее историю. Особенно необходимо проверить наличие обременений на квартиру, то есть каких-либо обязательств продавца квартиры перед организациями, частными лицами, которые в результате могут предъявить на приобретаемую вами квартиру свои права.

Особенности продажи квартиры с обременением в 2019 году

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Приобретение квартиры с прописанными жильцами для покупателя чреваты проблемами с их выпиской.

Зарегистрированные жильцы, не являющиеся собственниками, на квартиру претендовать не могут, но у них есть полное право проживать по месту прописки.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке в 2019 году — риски, в Сбербанке, для покупателя, Втб 24, с материнским капиталом

Если вы собираетесь купить квартиру с обременением по ипотеке, то стоит знать, что придется придерживаться особого порядка.

Есть определенные особенности такой сделки. Но на что же обращать внимание, куда идти и как действовать в 2019 году?

Довольно часто покупаются квартиры с обременением ипотеки. Но сделка требует внимательности. Договор стоит составлять с учетом данных обстоятельств, и основываясь на дополнительные справки.

Не возникнет никаких неприятностей только в том случае, если покупателя уведомили о том, что жилье приобретено по ипотеке, и он знает все особенности подобной сделки.

Общие моменты

Причина того, что собственник ипотечной недвижимости решает продать объект, к примеру, — неспособность погашать задолженность.

И некоторые покупатели готовы взять такое жилье, так как есть такие преимущества:

Что нужно знать

Обременение — понятие многогранное, и суть такова, что владелец жилого помещения связан условиями и ограничениями. У собственника нет права распоряжения таким имуществом.

Данные обо всех ограничениях отражены в ЕГРП, да и в самом свидетельстве прав собственности будет стоять особая пометка.

После заключения договора купли-продажи все ограничения в полной мере перейдут к новому владельцу.

При обременении по ипотеке заемщик не вправе совершать сделки, если банк-кредитор не даст соответствующего разрешения.

Ипотека же представляет собой целевой кредит, который выдается банком под залог покупаемой квартиры.

Продажа же, обмен или сдача объекта в аренду будет невозможной, пока банк не снимет обременение.

Покупая квартиру с обременением нужно выяснять, есть ли прописанные граждане, какой размер долга перед кредитором.

Для того, чтобы обременение снять, стороны соглашения купли-продажи должны в документе отразить, что покупатель обязан уплатить банковскому учреждению оставшуюся сумму долга.

Если такого соглашения не будет, то сделка будет просто невозможна. Стороны сделки по покупке недвижимости с наличием обременения по ипотеке:

• владелец недвижимости, на имя которого оформлена ипотека;
• покупатель, который соглашается приобрести жилье в ипотеке;
• банк, который является кредитором;

Какие бывают виды

Виды обременений:

Нормативное регулирование

При оформлении ипотечного кредита нужно руководствоваться положениями ФЗ № 102, что был принят в июле 1998 года.

Порядок и основания наложения обременений прописаны в ФЗ № 122, что утвержден в июле 1997 году.

Покупка квартиры с обременением в ипотеку

Чтобы сделка состоялась, нужно будет отправиться в такие инстанции:

• в отделение Росреестра;
• в банковское учреждение;
• в домоуправление;
• в нотариальную контору.

Каковы риски для покупателя

Недостатки сделки:

Есть и такие риски:

Если есть неблагоприятные обстоятельства, сделка может не совершиться. В результате покупатель рискует потерять свои деньги, и еще будет должен по своим обязательствам перед финансовой организацией.

Иногда продавец отказывается продавать квартиру после того, как покупатель внесет задаток и снимет обременение.

А после погашения долга по кредиту банк не будет возвращать средства. Есть риски и того, что будет потеряно внесенные задатки в результате смерти продавца.

Чтобы минимизировать такие риски, стороны сделки должны составить предварительный договор купли-продажи.

Так суд сможет обязать продавца заключать договор или возвращать уплаченную покупателем сумму.

Основные условия сделки

Квартира может быть куплена 2 способами:

• без привлечения заемной денежной суммы;
• с оформлением ипотечного кредита на приобретение.

Каждый способ несет риски для покупателя. Если сделка совершается без привлечения заемной суммы, то необходимо сначала снять обременение.

Схема действия такова:

Важно составлять с владельцем соглашение, заверенное в нотариальной конторе, согласно которому покупатель возьмет на себя обязательство по погашению остатка долга перед банком.

Когда банковское учреждение выдаст справки, подтверждающие полное погашение ипотечной суммы, сделка купли-продажи будет совершаться по стандартной схеме.

Цена недвижимости по соглашению о покупке должна быть больше, чем сумма, уплачиваемая банку. Разницу передают продавцу после регистрации договора в уполномоченном органе.

Если покупатель предпочел второй способ покупки, необходимо получить разрешение от сотрудника банка на продажу.

Выход — покупатель получает кредит в банке-залогодателе (не в ином финансовом учреждении). Если меняется заемщик, квартира останется залоговой в банке, но покупатель получит право жить в ней.

Обязательно обращайте внимание на такие моменты:

Важное условие сделки — цена недвижимости. Ее обязательно прописывают в соглашении, и она должна превысить сумму расчета по кредиту. После регистрации сделки в Росреестре разницу доплачивают собственнику квартиры.

Снятие обременения

Чтобы сделка купли-продажи была возможной, необходимо снять обременение. Нужно будет погашать долга перед банком или продавцом.

Для подтверждения оплаты необходимой суммы подаются справки в Росреестр, где вносят записи в ЕГРП. Погашение задолженности возможно за счет средств продавца или покупателя.

Если деньги передаются продавцу от покупателя, составляется предварительное соглашение, где оговариваются все условия расчета и сроки выполнения своих обязательств.

Когда долг будет погашен, продавец должен предъявить новый образец выписки из ЕГРП в установленные сроки.

В документе должна стоить отметка «Обременение отсутствует». Только после этого можно заключать основное соглашение о покупке квартиры.

Снятие обременений может осуществляться и в судебном порядке, после чего все изменения отражают в базе данных Росреестра в течение 3 дней.

Если обременение будет снимать покупатель, нужны такие справки:

В регистрационную палату должны явиться все участники сделки купли-продажи. В отдельных ситуациях необходимо присутствовать и сотруднику финансового учреждения.

Снятия обременения не достаточно. Нужно еще и подать запрос для получения свидетельства, в котором будет указано, что вы являетесь собственником.

Порядок заключения сделки

Купить ипотечную квартиру можно:

В каждом случае стоит готовить разные документы, так как участником сделки может выступать гражданин или юридическое лицо.

Процесс покупки недвижимости у банка такой:

1. Берут в аренду 2 ячейки — для банковской организации и продавца-заемщика.
2. Получают справку в банке, чтобы подтвердить погашение долга.
3. Заключают договор о покупке.
4. Регистрируют соглашение в отделении Росреестра.

Если покупать будете у заемщика, стоит придерживаться такого порядка действий:

1. Заключите предварительное соглашение о покупке, чтобы не было риск того, что условия сделки будут изменены.
2. Выплатите оставшийся долг продавцу.
3. Продавцом вносится сумма задолженности.
4. Получите в банке справку об отсутствии обременения.
5. Составляется и регистрируется в уполномоченном органе основное соглашение купли-продажи.
6. После регистрации сделки платится оставшаяся сумма за квартиру.

В сбербанке

Сбербанк сразу оформляет соглашения, оговаривая возможность последующей продажи объекта. Но для совершения сделки стоит получить согласие банка.

Заемщик должен обратиться к специалисту для выяснения условий, который необходимо выполнить.

При подаче заявки заемщик указывает причину продажи, иначе можно и не рассчитывать на получение разрешения.

: покупка и продажа ипотечных квартир

Кстати на портале Сбербанка есть отдельный раздел, где выставлены ипотечные квартиры для продажи. Если новый заемщик докажет свою платежеспособность, банк пойдет ему навстречу.

Остановимся подробнее на там, как действовать участникам сделки, если одна из сторон — Сбербанк:

1. Продавец запрашивает в банке сведения о сумме долга и передает их покупателю.
2. Стороны составляют предварительное соглашение о купле-продаже.
3. Покупатель платит задаток.
4. Продавец полученными средствами гасит сумму долга или передает такое право покупателю.
5. Остаток стоимости квартиры покупатель размещает в банковской ячейке.
6. Оформляются права собственности на покупателя.
7. Снимается обременение банком.
8. Переоформляют свидетельство о регистрации, если сдан устаревший документ.
9. Продавец забирает деньги с ячейки.

Втб 24

Процедура покупки ипотечной квартиры в Втб 24 такая же, как и в остальных банках. Хотя есть один специфический момент.

Когда гражданин обратится в учреждение за консультацией, он вправе также попросить перевести права собственности у кредитной фирмы.

Покупатели могут приобрести ипотечное жилье по льготным программам. К примеру, банк предлагает уплатить только 20% в качестве первоначального взноса.

Да и цена квартиры может быть достаточна для уплаты задолженности, но она будет ниже среднерыночных показателей.

Если с материнским капиталом

Еще с одним риском сталкивается покупатель в том случае, если покупает жилье с обременением, которое приобреталось собственником с привлечением средств материнского капитала.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке, где прописаны дети, представит некоторые сложности.

Владелец по закону обязан после того, как погасит долг и снимет обременение, выделить долю квартиры детям.

Обязательно обращаются в органы опеки и попечительства, где получают разрешение на продажу данного жилья и покупку иной квартиры.

Только после этого сделка купли-продажи может быть совершена, а договор подписан. Сразу же сдают пакет документов в отделение Росреестра, чтобы зарегистрировать права собственности на продаваемый и покупаемый объект.

Если подойти к совершению сделки грамотно, то она будет безопасна. Если вы не уверены в том, что справитесь самостоятельно, отправляйтесь к риелторам.

Для них составление подобных договоров, когда объектом покупки выступает жилье с обременением по ипотеке, не составит трудностей.

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке

Статья акутальна на: Декабрь 2019 г.

При оформлении ипотечного кредита банк запрашивает обеспечение. Им может выступать как приобретаемое жилье, так и любая другая недвижимость, которая устроит банк. Как следствие, на объект накладывается обременение. В теории, квартиру можно попробовать продать, однако для этого требуется получить согласие банка.

Что значит обременение при покупке квартиры

Обременение – это запрет на выполнение ряда действий для владельца. И в то же время, это одно из основных условий оформления ипотеки, благодаря которому банк может получить права на данную квартиру при наличии просроченной задолженности или других нарушений со стороны залогодателя.

Таким образом, квартира хоть и остается в собственности владельца, но фактически распоряжаться он ею практически не имеет права: максимум прописать кого-то или сделать ремонт (и чаще всего, то и другое тоже нужно делать только после получения согласия банка).

Риски покупки квартиры с обременением ипотекой

Покупка квартиры с обременением по ипотеке – это достаточно выгодная система, при которой покупатель выплачивает часть стоимости жилья продавцу и становится заемщиком по ипотечному договору.

Разумеется, реализовать подобное можно только при наличии согласия от банка. Так как выплачивать кредит придется с учетом процентов и всевозможных дополнительных платежей, общая стоимость будет существенно ниже рыночной. Так что – это отличный вариант получить жилье и сэкономить. Более того, раз в сделке будет участвовать банк, это практически на 100% исключает любые мошеннические операции.

Но есть и риски при покупке такой недвижимости:

В зависимости от ситуации, могут возникать и другие проблемы. Например, продавец может требовать авансовый платеж, якобы с целью расплатиться с долгом, чтобы это не пришлось делать покупателю из собственных средств. Вроде бы благородный порыв, но нередко он является откровенно мошенническим.

Порядок покупки квартиры с обременением по ипотеке

Несмотря на возможные риски, если их тщательно контролировать и перепроверять всю информацию, покупка квартиры с обременением по ипотеке может стать отличным решением для любой семьи.

Порядок действий

1. Узнать всю доступную информацию от продавца.
2. Уточнить данные в банке (особенно относительно обременений и долгов).
3. Получить согласие банка (обычно этим занимается продавец).
4. Переоформить на себя договор ипотеки, залога и обременение. Одновременно с этим заключается договор купли-продажи и передача суммы продавцу.

Далее придется выплачивать ипотечный кредит. Лучше всего сделать это сразу, досрочным погашением, так переплата будет минимальной. Кроме того, после погашения долга нужно проконтролировать, чтобы обременение было снято.

И только когда это будет сделано новый владелец квартиры наконец получит возможность распоряжаться своей недвижимостью в полном объеме.

Документы

В отличие от стандартного договора купли-продажи, при покупке квартиры с обременением по ипотеке придется учитывать еще и требования банка. Многое зависит от ситуации и финансовой организации, но примерный перечень документов будет выглядеть так:

• Паспорта покупателя и продавца.
• Документы на недвижимость (например, договор дарения и выписка из ЕГРН).
• Договора ипотеки и залога.
• Справка 2-НДФЛ или аналоги.
• Копия трудовой книжки, заверенная руководителем компании, где работает покупатель.

Расходы

Помимо непосредственно той суммы, которая нужна на покупку квартиры, дополнительные расходы обычно зависят от банка. Например, может потребоваться оформить страховой полис. Кроме того, договор купли-продажи предполагает нотариальное заверение. Стоимость такой услуги может варьироваться от 2-5 тысяч рублей и выше. Сильно влияет регион проживания.

Сроки

В среднем, на всю процедуру может уйти около 2-3 месяцев из которых значительная часть времени уйдет на согласование сделки в банке. Если же все готово, то все стороны будут заинтересованы в том, чтобы произвести покупку-продажу как можно быстрее – буквально за 1 день.

Если планируется досрочное погашение ипотеки, придется подать заявление об этом заранее (обычно дней за 14, но тут тоже все зависит от условий обслуживания в банке). Отказать в досрочном погашении банк не имеет права, однако он вполне может требовать оповещения за определенный срок (п.4, ст.

11, закона №353-ФЗ).

Предварительный договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой

Договор купли-продажи обычно составляется нотариусом и проверяется всеми сторонами. Особенно в этом упорствует банк, желающий подстраховаться от любых спорных ситуаций. Как следствие, покупатель должен только изучить документ и, если какие-то пункты не устроят – потребовать их изменить. Примерная форма может выглядеть так:

Покупка квартиры с обременением по ипотеке: важные нюансы

В настоящее время нарынке недвижимости много квартир с обременением. Их преимущество заключается всниженной стоимости, что и является причиной повышенного спроса. Покупкаипотечной квартиры предполагает прохождение многоэтапной, а иногда ирискованной процедуры. Чтобы избежать рисков, нужно серьезно подойти коформлению ипотеки, изучив все «подводные камни», преимущества и недостатки.

Особенности сделки по покупке ипотечной квартиры

Чтобы купить ипотечнуюквартиру, нужно получить согласие банка, а также предъявить дополнительныедокументы, кроме тех, которые входят в обязательный список при стандартнойпроцедуре.

Квартира по ипотеке — недвижимость с обременением. Это вынужденная мера, ограничивающая возможности собственника и обеспечивающая гарантии кредитору.

При покупке недвижимости за наличные одним из этапов процедуры является снятие обременения. Если она берется снова в ипотеку, осуществляется переоформление документов с одного заемщика на другого.

В таком случае обременение не снимается, просто происходит смена собственника.

При накладывании обременения на недвижимость данные о совершенной процедуре вносят в ЕГРН. Там же можно заказать выписку, чтобы узнать об обременении квартиры.

Потенциальные риски

События в данном случаемогут развиваться по одному из сценариев:

• текущий собственник получает от будущеговладельца деньги по предварительному договору, которые идут на погашениезадолженности, затем оформляется стандартный договор купли-продажи;
• вместе с квартирой будущему владельцупереходит ипотека бывшего собственника.

Как в первом, так и во втором случае сделка подвергается определенным рискам. При получении наличных собственник может не погасить ипотеку и потратить деньги, а потом и вовсе передумать продавать квартиру. Конечно, покупатель может вернуть средства через суд, но на это потребуется время. Чтобы снизить риски, следует нотариально заверять предварительный договор.

Второй вариант менееопасен для покупателя. Однако и он предполагает небольшие риски. Например, придвойном обременении. И причины тому следующие:

• Покупатель приобретает квартиру под залог у застройщика, причем строительство еще не завершено. Появляется обременение. Потом застройщик становится банкротом, а финансовая организация накладывает второе обременение.
• Ипотека выплачивается, а потом становятся очевидными еще несколько арестов, которые с опозданием дошли до приставов. В результате проблема перекладывается на плечи нового владельца.
• Приобретение квартиры с обременением, которая была взята под ипотеку с частичной оплатой маткапиталом. Это может привести к тому, что на часть жилой площади будут претендовать дети. Придется долго разбираться в органах опеки.

Варианты покупки ипотечной квартиры

Покупатьнедвижимость с обременением можно у банка за наличные или под ипотеку.Второй вариант — приобретение у заемщика-собственника. Каждый способ имеет своиособенности, преимущества и недостатки.

Покупка у банка за наличные

При сопровождениисделки банком риски автоматически снижаются. При использовании услуг финансовойорганизации, заслуживающей доверие, вероятность любого вида мошенничествапрактически сводится к нулю.

Зачастую банк сам предлагает квартиру с обременением заемщику. В данном случае он является заинтересованным лицом, поэтому может предложить выгодные условия. Ведь финансовая организация заинтересована в быстрой продаже недвижимости.

Чтобы выкупить квартируу банка, потребуется создать две банковские ячейки: для заемщика и кредитора. Водну из них нужно внести деньги для расчета по долгам по кредиту, а оставшуюсясумму оставить на другой ячейке.

Когда ипотека будет погашена, банк выдастсоответствующую справку.

Затем останется лишь заключить сделку купли-продажи,где обязательно указывается условия оплаты, а также размеры возможных штрафов,которые грозят продавцу, если откажется передавать недвижимость новомусобственнику. Договор нужно заверить у нотариуса.

Покупка у банка по ипотеке

Процедура покупкиипотечной квартиры у банка возможна по двум сценариям:

• заем оформляется в том же банке, гдеприобретается недвижимость;
• ипотека оформляется в другом банке.

В первом случае процедура довольно быстрая, поскольку происходит обычная смена заемщика. При оформлении ипотеки на квартиру, которая числится в залоге у другого банка, все несколько сложнее. Поэтому этот вариант не является востребованным.

Покупка у заемщика-собственника

Согласие банка нужно и в том случае, когда осуществляется покупкаипотечной квартиры непосредственно у владельца. Перед переоформлениемдокументов лучше проконсультироваться с опытным юристом. Также понадобится предварительныйдоговор, согласно которому продавец не должен менять условия сотрудничества послеполучения задатка.

Основной договор нужно заверить в Росреестре, после чего все права на недвижимость переходят покупателю.

Процедура покупки квартиры с обременением

Для приобретения ипотечной квартиры придется пройти несколько этапов (пример приобретения у собственника-заемщика):

1. Самостоятельно оценить ситуацию. Обязательно нужно ознакомиться с документами на квартиру, предъявленными продавцом. Если возникают сомнения или знаний недостаточно для адекватной оценки ситуации, следует воспользоваться услугами юриста.
2. Ознакомиться с договором по ипотеке. Особое внимание нужно уделить условиям предоставления кредита, процентной ставке, размеру выплат. Ведь если планируется взять на себя обязанность по уплате займа, то вполне понятно, почему это важно.
3. Выяснить, есть ли созаемщики, прописаны в квартире несовершеннолетние дети или нет, кто вообще зарегистрирован на жилплощади.
4. Выбрать оптимальный вариант для покупки ипотечной недвижимости (оплата наличными или в кредит).
5. Составить и подписать предварительный договор. Желательно доверить его оформление нотариусу. Это поможет избежать ошибок.
6. Передать необходимый список документов в банк. Специалисты должны их рассмотреть и объяснить дальнейшие действия.
7. Подписать договор купли-продажи. Внести деньги.
8. Зарегистрировать права собственности в Росреестре.

Стоит подготовиться к тому, что процедура займет немало времени. Но при успешном ведении дел временные затраты будут компенсированы денежной экономией, поскольку квартира с обременением стоит дешевле.

Далее остановимся на наиболее важных этапах покупки ипотечной квартиры.

Получение одобрения банка

Кредитор имеет право, как дать согласие на покупку квартиры собременением, так и отказать в ней. Решение банка основывается на возможностиполучения дохода по итогам сделки.

Если продавец не справляется со своимиобязанностями, с трудом выплачивает ипотечный кредит, задерживает ежемесячныеплатежи, очевидно, что лучшим вариантом станет перекладывание обязательств надругое лицо.

Однако и новый заемщик должен соответствовать заявленнымтребованиям, и даже превышать их. Задача банков — избежать повторения ситуации.

Внесение денег

Любой продавец мечтает при реализации ипотечной квартиры вернуть себевсе потраченные средства. Но это почти не осуществимо. В лучшем случае, удастсявернуть половину. Денежные вопросы решаются на более раннем этапе, еще дозаключения договора купли-продажи. Стороны определятся, сколько получитпродавец, а сколько — банк.

После урегулирования финансовых вопросов покупатель вносит оговореннуюсумму на один из счетов (на имя банка и продавца), открытых ранее. На данномэтапе они заблокированы, а доступны получателям станут лишь после подписаниядоговора купли-продажи.

Снятие обременение

Речь о снятии обременения идет только в случае полного выкупа ипотечной квартиры, без оформления последующего кредита. В течение 30 дней после полной оплаты задолженности банк выдает разрешение в письменном виде. Снятие обременения с недвижимости регулируется ст. 352 ГК РФ  и ст. 25 ФЗ-102. После погашения закладной специалисты банка подписывают заявление, предъявленное в Росреестр.

Если ипотека переходит с одного заемщика на другого, обременение сквартиры снимают лишь после полного погашения задолженности.

Регистрация прав собственности

Процедуры регистрации права собственности не избежать, независимо отспособа оформления сделки. Ведь в любом случае недвижимость переходит от одноговладельцу к другому. А права на ее эксплуатацию должны быть зафиксированы назаконодательном уровне.

Регистрация прав собственности осуществляется путем внесения данных вРосреестр. При этом придется предъявить следующий перечень документов:

• соглашениепо кредиту;
• договоркупли-продажи;
• кадастровыйи техпаспорт;
• паспортсобственника.

Стоит отметить, что допускается как прямое взаимодействие с Росреестром,так и через МФЦ.

Особенности покупки ипотечной квартиры через Сбербанк

Сбербанк, как и многие другие банки, участвует в совершении сделок по продаже квартиры с обременением. Поскольку данная финансовая организация заслужила доверие у граждан РФ, они обретают некие гарантии при оформлении подобных сделок.

Сбербанк обеспечивает прозрачность и чистоту взаимоотношений обеихсторон соглашения. И его специалисты делают все возможное, чтобы приосуществлении операций не возникало накладок.

При переоформлении ипотечного кредитования содного заемщика на другого Сбербанк требует внесения половины от стоимостиквартиры. Это размер первоначального взноса и является обязательным условием.

Список документов

При передаче ипотеки от одного лица другому потребуются следующиедокументы от покупателя:

• паспорт;
• свидетельствоо рождении детей, если они имеются;
• справкао «чистых» доходах на последние полгода;
• согласиеот жены (если заемщик находится в браке);
• свидетельствоо браке (если он заключен) или разводе (если расторгнут);
• выпискаиз трудовой книжки;
• выпискаиз банка о возможности предоставления первоначального взноса.

Стоит отметить, что подобные сделки допустимы только при наличии паспорта гражданина РФ.

Помимо предъявления необходимых документов, включенных в обязательныйперечень, банк проверяет кредитную историю покупателя. Если она окажется несовсем «чистой», будет рассматриваться вопрос об отказе в ипотеке.

Рекомендации покупателям

На сегодняшний день ипотека является чуть ли не единственной возможностьюобрести собственное жилье. Но чтоб избежать рисков, придется учесть всевозможные нюансы:

• тщательнопроверить все документы на квартиру, собрать как можно больше информации оприобретаемой недвижимости;
• ознакомитьсяс репутацией собственника, выяснить, участвовал ли он когда-либо вмошеннических операциях (таким способом можно понять, стоит ли ему доверять);
• проводитьвсе финансовые операции через банк;
• заверятьважные документы у нотариуса;
• потребоватьрасписку при выдаче аванса;
• учестьвсе преимущества и недостатки сделки.

Важно внимательно ознакомиться с каждым пунктом договора купли-продажи.Это поможет избежать непоправимых ошибок.

Преимущества и недостатки покупки квартиры с обременением

Преимущества сделки:

• доступная цена (ниже, чем стоимость аналогичной недвижимости без обременения);
• гарантии честной сделки, поскольку в ней принимает участие государственная структура.

Недостатки:

• долгая и трудоемкая процедура оформления;
• необходимость в регулярных выплатах (хотя это предусматривает и обычная ипотека);
• постоянные проверки со стороны банковских служащих, которые оценивают состояние квартиры.

Несмотря на некоторые недостатки, вариант приобретения недвижимости собременением под ипотеку сегодня остается востребованным.