Как произвести обмен квартиры на дом

Как обменять квартиру на частный дом? Порядок и нюансы такого обмена на сайте Недвио

При обмене квартиры на дом можно существенно улучшить условия жизни. Переехать в свой собственный, просторный коттедж с земельным участком, расположенный в экологически чистом месте и, при этом, не тратить много денег — все это выглядит весьма заманчиво.

Однако процесс такого обмена имеет ряд нюансов, которые следует иметь ввиду, еще до того как войти в сделку. Каких? О них мы и расскажем в данной статье.

Права и обязанности граждан, при совершении сделок по обмену недвижимостью, регулируются статьей 31 Гражданского Кодекса РФ.

Если не вдаваться в подробности, согласно закону, один собственник передает другому свое имущество, а тот, со своей стороны, предоставляет ему свою недвижимость. Далее переоформляются все бумаги, при необходимости производятся взаиморасчеты.

Существует два типа обмена:

• Равноценный. Когда оценочная стоимость обоих объектов одинакова;
• Неравноценный. Когда цена на один из объектов недвижимости меньше, чем на другой.

При неравноценной сделке обе стороны договариваются между собой о размере доплаты за недвижимость. Условия и порядок взаимообмена имуществом оформляются через договор, который заверяют нотариально. Это гарантирует соблюдение всех договоренностей, указанных в соглашении.

Плюсы и минусы сделок по обмену недвижимости

Обмен квартиры на дом (и обратно) — не новость на рынке жилья. Многие владельцы городских квартир мечтают о большом, собственном частном доме за городом, где гораздо больше места, чище воздух и, в целом, значительно лучше обстановка с приватностью, безопасностью и экологией. И, разумеется, ищут такие варианты.

Преимущества решения поменять свою квартиру на дом

Заключение договора обмена дает владельцу квартиры следующие преимущества:

1. Минимальные риски. Если сделка не состоится, то собственник просто вернет себе обратно свою квартиру;
2. Увеличение жилой площади без значительных расходов. Возможность без дополнительных затрат и кредитов получить более просторное жилье и «лишние» квадратные метры;
3. Получение в собственность земельного участка. Согласно закону, при передаче прав собственности на дом, автоматически передаются все права на земельный участок, на котором он находится;
4. Возможность переехать в более тихое место, где нет соседей. В своем доме, как правило, более высокий уровень приватности, нет чужих взглядов и сплетен, никто не пожалуется на шум сверху или снизу, или на затопление;
5. Возможность получить гараж, новые помещения для своего хобби или бизнеса. К дому можно пристроить доп. пристройки, гараж, второй этаж, мансарду, подвал и все что угодно;
6. Экономия на жилье, капремонте и других расходах. Стоимость услуг ЖКХ и расходов на эксплуатацию при проживании в частном доме, обычно ниже, чем в квартире.

Минусы решения обменять свою квартиру на дом

Главным недостатком договоров обмена недвижимости является сложность оформления сделки — сторонам важно учесть массу деталей, в первую очередь юридического характера, в двух совершенно разных видах недвижимого имущества. Все это чревато тем, что процесс мены может сильно затянуться по времени.

Вторая проблема, с которой может столкнуться будущий домовладелец — очень сложно подобрать недвижимость, эквивалентную стоимости квартиры, и отвечающую всем критериям (район, транспортная доступность, качество поселка и т. д.). Еще сложнее бывает убедить собственника провести сделку именно через обмен, а не обычный договор купли-продажи (т. е. , по сути, нужно убедить его купить свою квартиру).

Каких-то жестких правил и процедур обмена недвижимости законом не предусмотрено. Стороны могут сами договориться о порядке сделки, могут ее проводить лично или дистанционно. Нет ограничений и по сумме доплат при неравноценном обмене – стороны договариваются об этом сами (только необходимо обязательно прописать размер доплаты в договоре).

1. Оценка недвижимости

Сначала владельцам рекомендуется провести независимую оценку своего имущества.

Для этого следует обратиться к оценщикам. Они могут профессионально оценить текущий износ и состояние объектов, их местоположение, плюсы и минусы, окружающую инфраструктуру. На основании полученных данных, определяется рыночная стоимость жилья.

Эта процедура актуальна как для квартиры, так и для частного дома.

2. Поиск подходящего объекта

Подходящую для обмена недвижимость можно искать самостоятельно (через интернет порталы с объявлениями), либо путем обращения в профессиональное агентство недвижимости. Второй вариант быстрее и безопаснее, хотя потребует дополнительных расходов на оплату услуг специалистов.

При рассмотрении вариантов, на что поменять свое жилье, следует обязательно обратить внимание:

• насколько полный пакет документов у собственника;
• проведена ли приватизация;
• прописаны ли несовершеннолетние, инвалиды или недееспособные лица;
• кроме того, не получится совершить размен на недвижимость, если она была куплена в ипотеку, находится в залоге у банка или за ней числятся другие обременения.

3. Оценка выбранного объекта

Чаще всего объект, выбранный для обмена, имеет более высокую цену, чем собственное жилье. Здесь играет свою роль психологический фактор — люди, обычно, хотят поменять свою квартиру на что-то более комфортное в плане проживания: увеличить жилплощадь и количество комнат, иметь свой гараж или участок земли и пр.

Поэтому сделок по неравноценному обмену всегда больше. В этой ситуации рекомендуется привлечь оценщика, для проведения правильной и точной оценки стоимости и суммы доплаты.

4. Заключение договора обмена

В договоре должны быть обязательно прописаны все характеристики объектов недвижимости, их стоимость, условия совершения (или не совершения) сделки, права и обязанности сторон, размер доплаты или ее отсутствие.

После подписания договора, его следует обязательно зарегистрировать в Росреестре.

Образец договора обмена квартиры на частный дом

Какие документы понадобятся собственникам?

Для заключения соглашения по обмену квартиры на дом (и обратно) нужно подготовить следующий пакет документов:

1. Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость: свидетельство, выписка ЕГРН, договор купли-продажи или наследства или дарения;
2. Выписки из БТИ и из паспортного стола;
3. Согласие (разрешение) мужа/жены на совершение сделки и отказы от претензий на собственность от других жильцов;
4. Кадастровый паспорт;
5. Домовая книга;
6. Паспорт;
7. Выписка из ЖЭКа (или ТСЖ, УК, СНТ) об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
8. Документы на право владения землей, кадастровый паспорт;
9. Акт проведения межевания земельного участка.

Все бумаги должны быть предоставлены обязательно в оригинале. Далее с них снимаются копии и заверяются нотариусом.

Тонкости обмена недвижимости и «подводные камни»

С точки зрения закона, договор мены отличается от договора купли-продажи. В первую очередь тем, что при обмене недвижимости оба участника одновременно имеют статус Продавца и Покупателя. Но и это еще не все:

1. Если в документе не прописана цена каждого объекта, то обмен признается равноценным. (будьте внимательны — многие собственники не учли этот момент и попали «в ловушку»);
2. Жилье переходит в собственность другого владельца только при соблюдении всех пунктов договора, подписания акта и совершения государственной регистрации права собственности на оба объекта в Росреестре (таким образом закон «страхует» владельцев от мошеннических схем — когда один покупатель уже получил недвижимость, а второй еще -нет);
3. Кроме подписания Акта о выполнении обмена, сторонам также необходимо подписать другой Акт, подтверждающий выполнение встречной сделки, если другая сторона хочет передать собственность позже (ст. 328 ГК РФ);
4. Если, согласно судебному решению, договор мены оформлен неправильно, или обмен произведен без согласия одного из собственников, то такая сделка признается недействительной. И недвижимость возвращается прежним владельцам;
5. При совершении неравноценного обмена с доплатой (что происходит довольно часто при решении поменять квартиру на дом), с полученной прибыли собственник дома обязан уплатить подоходный налог – 13%. При равноценном обмене — налог платить не нужно;
6. Как уже говорилось, при переходе прав на частные дома, автоматически переходят права и на земельный участок. Здесь важно владельцу квартиры, еще до подписания договора мены, проверить — не нарушил ли прежний собственник законы о застройке участков (согласно его категории и назначения). В противном случае есть риск потерять вложенные средства и землю.

Расходы на оформление сделки

В отличие от обычных сделок купли-продажи, при сделках обмена недвижимостью у владельцев возникают дополнительные расходы:

• Если площадь одного или обоих объектов более 100 кв. м, то взимается госпошлина – 0,5% от стоимости более дорогого объекта;
• Если объект поменян за год дважды, размер пошлины становится еще больше — и нужно платить до 2,5% от стоимости;
• Если площадь жилья меньше 100 кв. м., и это первая в году сделка по обмену жилья, то платить пошлину не нужно;
• Расходы на нотариальные услуги;
• Подоходный налог (в случае если сделка неравноценная) — в размере 13% от прибыли.

Все расходы по оплате пошлины и услуг нотариуса возлагаются на обоих участников процесса.

Как правильно составить договор?

Договор обмена недвижимости составляется только в письменной форме. Важно сделать это правильно, иначе соглашение будет признано недействительным, а сделку аннулируют.

В документе должны быть указаны следующие пункты:

1. Дата и место совершения сделки;
2. Сведения о собственниках – Ф.И.О, адрес регистрации;
3. Информация о объектах недвижимости, участвующих в обмене – местонахождение, этажность, номер подъезда, количество комнат, объекты инфраструктуры, находящиеся рядом и.т.п.;
4. Сведения, подтверждающие право собственности на жилье;
5. Размер доплаты, которую должен внести владелец, чья недвижимость стоит дешевле;
6. Последствия нарушения сделки;
7. Форс-мажорные обстоятельства;
8. Предпочтительный способ разрешения споров, в случае несоблюдения условий договора одной из сторон (суд, арбитраж, внесудебный порядок);
9. Личные подписи сторон;
10. Подпись нотариуса, заверяющего договор.

После подписания договора, каждая из сторон получает два нотариально заверенных экземпляра договора. Один из которых впоследствии передается на регистрацию в Росреестр.

Случаи, когда сделка по обмену может быть аннулирована (не состояться)

Согласно Гражданскому Кодексу, есть ряд случаев, когда обмен недвижимостью осуществить невозможно:

1. Договор мены признан недействительным в суде;
2. Одному из собственников был предъявлен судебный иск;
3. Если постройка или жилая площадь признаны аварийными, идут под снос;
4. В случае, если у недвижимости статус служебной или она является общежитием;
5. Если участника сделки исключили из ЖСК.

В случае, если есть хоть одно из вышеописанных нарушений, договор будет признан недействительным. И его аннулируют, а все данные в Росреестре касательно прав на недвижимость вернутся на прежних собственников.

Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Обмен дома на квартиру: как правильно оформить сделку

Людям, постоянно живущим в городской суете, часто хочется уехать куда-нибудь за город, пожить в собственном доме, завести большую собаку, посадить пару вишневых деревьев… И это мечта многих.

Таким людям бывает сложно представить, что где-то за городом, в собственном доме, в этом тихом райском уголке, живут те, кто, наоборот, хотят переехать в город. Подобные мысли приходят по разным причинам.

Кому-то не хочется содержать большой дом, для кого-то это слишком затратно. Ситуации бывают разные.

При желании дом всегда можно продать и купить вместо него квартиру. Однако одна процедура продажи отнимет столько времени и сил, что переезжать пропадет всякое желание. Тогда люди рассматривают вариант обмена недвижимости. Как обменять квартиру на частный дом и наоборот, какие документы для этого нужны и насколько это сложно, разберемся в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28 

Это быстро и бесплатно!

Обмен имуществом

Возникает вопрос: возможен ли обмен частного дома на квартиру на законодательном уровне? Представьте ситуацию из детского сада, где дети меняются друг с другом игрушками, может показаться, что здесь будет то же самое. Но как это выглядит юридически? Ведь нельзя просто так отдать ключи от своего дома и взять от чужого.

На законодательном уровне конкретно об этом виде сделок ничего не сказано, и статьи с названием «Обмен квартиры на дом» вы не найдете. Однако здесь все подчиняется общим положениям, прописанным в ст. 567 Гражданского кодекса РФ.

Технически вся процедура выглядит, как будто два объекта одновременно меняют своих владельцев, то есть происходит две независимые сделки купли-продажи. Главное, чтобы впоследствии все было отражено в Росреестре. Тогда сделка будет считаться правильной и владельцы будут довольны.

Плюсы и минусы

Не существует процедуры, которая была бы идеальна. В данном деле есть свои плюсы и минусы как с юридической, так и с человеческой точки зрения.

Плюсы:

1. При обмене имуществом нет необходимости проводить несколько процедур (продажа собственного жилья, покупка нового и т.д.). Данное мероприятие экономит время и деньги.
2. Диалог ведется с «живым человеком», то есть с ним можно будет договориться насчет нескольких пунктов, он может закрыть на что-то глаза, сделать поблажку и т.д.

Минусы:

1. На поиск человека, которого устроите вы и который устроит вас, может уйти много времени. Ведь в данном случае важно, чтобы его жилье понравилось вам, а ваше — ему. Должно сойтись много обстоятельств, чтобы сделка получилась.
2. Если же вы производите обмен квартиры на дом с доплатой, то могут возникнуть проблемы с самой доплатой. Вы можете оценивать свое жилье дороже, а ваш партнер — дороже свое. При этом мнения на этот счет, скорее всего, совпадать не будут, так как каждый старается провести сделку для себя как можно более выгодно. Поэтому здесь либо придется переплатить партнеру, либо нанять дорогостоящего специалиста, который профессионально оценит собственность.
3. Во время совершения данной сделки следует сохранять бдительность, если вы не знаете человека, с которым подписываете договор, его манер поведения, характера и намерений. Поэтому придется потратиться на различных специалистов, чтобы получить жилье выгодно и без проблем.

Может пригодиться:

Как узаконить самовольную постройку на собственном участке

Как поменять квартиру на другую недвижимость с доплатой и как происходит обмен

Как оформить обмен квартиры на дом

Все действия, которые проводятся с недвижимостью, регулируются ГК РФ. Конкретно там указаны следующие положения:

1. Обмен собственностью представляет собой одновременную передачу жилья другому гражданину, который вместо него отдает свое.
2. При равноценной сделке стоимость по БТИ двух объектов недвижимости должна быть одинаковой.
3. При неравноценной сделке один из участников должен внести дополнительную плату.

Особенности. Сделка может проводиться так, как угодно самим ее участникам. Можно обмениваться недвижимостью, находясь далеко друг от друга. О сумме доплаты в законе тоже ничего не сказано. Она зависит от договоренности между меняющимися. В договоре может быть практически все, главное — отразить это на бумаге и нотариально заверить.

Конкретно процедура проходит в несколько этапов:

1. Организация процедур по оценке собственности. На данном этапе самым правильным решением будет обратиться к специалисту, который своим профессиональным взглядом, учитывая все нюансы, оценит жилье. Чаще всего стоимость зависит от таких факторов, как насыщенность объектами инфраструктуры, номер этажа, близость к метро и т.д. Эти пункты универсальны как для многоквартирного, так и для частного дома.
2. Поиск подходящего жилья для обмена. Сделать это можно самостоятельно через интернет. Сегодня много ресурсов, где собственники размещают объявления о продаже или обмене. Однако лучше будет нанять профессионала в этой области. Да, придется вновь заплатить деньги, зато вы получите стопроцентно качественный вариант.
3. Проведение оценки собственности, на которую вы собираетесь обменять свою. Скорее всего, другая квартира или дом будут стоить дороже, так как выбор на них пал из-за более благоприятных условий вокруг, большего метража и т.д. Однако, чтобы цена была адекватной, необходимо и здесь нанять специалиста в этой области.
4. Заключение договора. Это последний и самый важный этап, о котором далее пойдет отдельный разговор.

Необходимые документы

При заключении сделки по обмену жилья при себе необходимо иметь следующий набор документов:

1. Бумаги, подтверждающие право собственности.
2. Справки из БТИ и паспортного стола.
3. Письменное разрешение супруга (если необходимо) и письменные отказы от вида на недвижимость других родственников.
4. Номер кадастрового учета.
5. Техпаспорт.
6. Документ, удостоверяющий личность.
7. Справка из управляющей компании о том, что на жилье нет долга по коммунальным услугам.
8. Бумаги о межевании земельного участка.
9. Справка из стола регистрации.

Особенности договора мены

В отличие от договора купли-продажи, при заключении договора мены обе стороны одновременно становятся и продавцом, и покупателем. Кроме того, у бумаги есть ряд других особенностей:

1. При осуществлении данного договора действуют все те же правила, что и при заключении договора купли-продажи (если это не мешает процедуре мены).
2. Если в договоре не будет указана стоимость каждого жилья, участвующего в обмене, то сделка будет считаться равноценной.
3. Все денежные расходы при заключении несут сами собственники.
4. Собственниками другого жилья участники сделки становятся тогда, когда обеими сторонами будут выполнены все пункты договора и процедура госрегистрации перехода собственнических прав.
5. К договору мены придется добавить бумагу о выполнении встречных обязательств (по ст. 328 ГК РФ), если передача жилья одной из сторон будет проходить позже.
6. В случае если договор мены будет признан судом заключенным неправильно или без согласия одной из сторон, то юридически собственность вновь возвращается к старым владельцам.
7. В случае заключения бумаги на условиях доплаты 13% от этой суммы необходимо будет уплатить в налог.

Может пригодиться

Как получить разрешение на строительство пристройки к частному дому

Как правильно составить договор

Договор составляется в простой письменной форме. Неправильно составленный договор может быть легко признан недействительным, поэтому нужно помнить об обязательном указании в бумаге следующих пунктов:

1. Когда и где был заключен договор.
2. Информация о сторонах, подписывающих бумагу.
3. Вся информация о жилье, участвующем в обмене (полный адрес, количество этажей, подъезд, в котором находится квартира, близость различных объектов инфраструктуры и т.д.).
4. Данные бумаг о праве собственности с обеих сторон.
5. Стоимость жилья, участвующего в обмене.
6. Сумма, которую должен заплатить гражданин, предоставивший квартиру или дом меньшей стоимости.
7. Пункты, в которых указаны последствия нарушения договора каждой из сторон.
8. Как будут разрешены споры.
9. Личные подписи участвующих в договоре граждан.

Заключение

В сделке по обмену собственности нет ничего страшного, особенно в том случае, если вы нанимаете опытных специалистов. Другое дело, что данная процедура может выйти в кругленькую сумму, ведь услуги различных людей, оформление договора и прочее не являются бесплатными. Такой вид покупки жилья подходит тем, кто не хочет или не может заниматься отдельно продажей и покупкой нового жилья.

Действительно, процедура мены занимает в разы меньше времени и отнимает в разы меньше сил. Также вы узнали, можно ли обменять квартиру на дом и что для этого нужно сделать. Теперь все в ваших руках.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28 

Это быстро и бесплатно!

Обмен частного дома на квартиру: порядок и документы

У всех людей разное представление об идеальном доме. Поэтому существует рынок недвижимости, где все могут продать, купить или обменять свое жилье.  Наиболее распространенным вариантом является купля-продажа.  Но также есть ещё один вариант, это обмен. С помощью обмена можно провести довольно сложные сделки.  Рассмотрим более подробно, как происходит обмен.

Причины обмена дома на квартиру

Не все люди хотят жить в квартире, некоторые хотят построить или купить частный дом. Некоторые наоборот, хотят и готовы свой продать дом и переехать жить в квартиру, расположенную в многоэтажном доме, в центр города.

Те, кто хочет переехать в частный дом,  хотят жить в тишине, спокойствие, подальше от городской суеты.

Риэлторами был составлен список причин, по которым происходит сделки обмена дома на квартиру.

К таким причинам относятся, в первую очередь  желание произвести обмен старого дома на новую обустроено квартиру в городе.  Есть возможности произвести обмен дома с доплатой на квартиру. В редких случаях, получается, произвести равноценный обмен нового построенного коттеджа на квартиру с таким же количеством метров,  в этом случае ясно, что за дом будет требоваться доплата.

Еще одной причиной обмена дома на квартиру является, тот факт, что дом находится далеко от инфраструктуры города, дорог и транспорта.

Если человек живет в доме, то он большую часть времени находится на краю города, где стоит его частный дом.

Еще одной причиной обмена частного дома на квартиру является финансовая сторона. Ведь содержание дома стоит больше, чем купить и содержать современную квартиру. Помимо дома требуется следить за участком,  и платить налоги и за расходы ресурсов. Поэтому некоторые люди, после проживания в частном доме хотят сэкономить деньги, и производят обмен дома на квартиру.

Также, тот факт, что в частном доме проживает только один человек, ему одиноко такое существование, подталкивает его к обмену.

Бывает, что люди теряют близких людей, или все разъезжаются, и уезжают работать и учиться, поэтому владельцу дома уже нет смысла одному жить в доме и содержать его,  так как большую часть времени дом пустой.

Поэтому владельцы дома хотят продать его и уехать жить в квартире в центре, где  тратить на жилье они будут меньше.

Варианты обмена

Есть закон, который регламентирует процедуру обмена частного дома на квартиру. Это нормативно правовое положение, гражданский кодекс статья 567, где рассматриваются основные вопросы о договоре мены.

Согласно этой статье, обе стороны обязаны произвести передачу в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. При договоре мены используются также правила купли-продажи. А именно 30 глава.

Важно, что каждая сторона, это продавец товара, которая должна передать, и также это покупатель товара, которое она принимает в обмен.

Скачать (PDF, 122KB)

Рассмотрим самые распространенные варианты обмена дома на квартиру, которая риэлторы наиболее часто предлагают своим клиентам. Важно перед сделкой изучить как можно больше информации о способах обмена, чтобы и выгодно провести сделку, и защитить свои права.

Вариант с доплатой

Как правило, дом стоит дороже квартир.

И если рассматривать два объекта недвижимости, которые были построены в одном и том же году, один из них дом, другое квартира, что цены будут различаться. Потому что частный дом предполагает наличие участка земли, собственные коммуникации, и пространство возле дома.  В отношении квартиры, можно сказать, что ее собственник отвечает только за состояние своей квартиры.

А ухаживает за общедомовой территорией управляющая компания. И поэтому дома-то более сложное техническое строение, сооружение и требует больше денег. И в процессе обмена нужно будет произвести доплату от владельца квартиры собственнику дома. То есть мы видим, что продавец частного дома получает и квартиру и доплату, если себестоимость его дома оценена выше, чем квартира.

Равноценный обмен

Возможен и вариант равноценного обмена. В этом случае покупатель дома должен найти строение более раннего с года, и у которого не очень большой метраж.  Возможно, что ремонт дома также будет требовать доработки. И чтобы не было доплаты, владелец квартиры должен найти дом, с небольшой территорией.

Если, например, у вас есть  2 или 3 квартиры, то возможен такой вариант, что владелец дома отменяет свое строение на все ваши квартиры,  если по сумме такое обмен получится равноценным.

Способы обмена квартиры на дом

Есть два способа, при помощи которых можно обменять жилой дом на квартиру. Это мена и договор купли-продажи.

Договор мены это размен с помощью составления соответствующего договора. Пока сделка может быть проведена в результате  равноценного обмена или с доплатой.  Если же кто-то из собственников не хочет работать по договору мены или считает его небезопасным, то участники сделки заключают договор купли-продажи.

Значит, сторона, которая продает дом, оформляет договор купли-продажи, а владелец квартиры, оформляет свой договор купли-продажи. И в сделке участвуют два договора купли-продажи.

Оформление сделки

Рассмотрим последовательность действий, для осуществления оформления сделки мены или купли продажи. Для начала нужно найти сторону, которая будет проводить данную сделку.  В этом вам может помочь риэлтор, однако ему нужно будет заплатить  процент от совершаемой сделки. Также найти вторую сторону для сделки можно на сайте объявлений, и в газетах в разделе объявлений.

Перед сделкой в обязательном порядке нужно выписать всех прописанных жильцов из объекта недвижимости.

Часто покупатели в дальнейшем отказываются от сделки, потому что потом нужно будет судиться с прописанными жильцами. Также важно погасить все долги по коммунальным платежам.

Для этого можно отправить запрос в организации, которые предоставляет ресурсы, чтобы узнать о неуплате.

Оформить сделку обмена или купли-продажи можно у нотариуса. Нотариус поможет составить договор, который будет соответствовать критериям вашей сделки, и заверить его.

И если вдруг один из участников сделки нарушает условия договора, то вам будет легче защищать свои права в суде.  Однако не обязательно проводить оформление сделки у нотариуса.

Многие собственники домов и квартир и не проводят такого оформления из-за того, что нотариусу нужно заплатить не маленькую комиссию. Вы можете распечатать бланки договора сами, и оформить договор без нотариуса.

Документы для сделки

Для оформления сделки нужно подготовить определенные документы,  это вся техническая документация на дом, на вашу постройку.  В случае с частным домом, это ещё документы на землю, где построен дом. Это выписка из домовой книги,  документы, подтверждающие право собственности на землю и постройку.  Кадастровые документы. Справка из ЕГРП, о том что недвижимость не находится под арестом.

Все подготовленные и собранные документы  вместе с договором, заверенным у нотариуса нужно принести в Росреестр. В Росреестре идет оформление нового права собственности. Срок оформления документов составляет примерно 10 рабочих дней. В законе точный срок не указан, всё зависит от загруженности сотрудника Росреестра.

 Договор мены или купли продажи  должен  быть оплачен в размере 13% от суммы сделки.  Важно, что если вы гражданин другого государства, то сумма процентов составляет 20 процентов.

 Важно иметь в виду, что если вы собираетесь обменивать приватизированный дом, то обменять его можно только на приватизированную квартиру.

Жилье, которое принадлежит государству, в сделке участвовать не может.  То есть, провести обмен муниципального жилья на частный дом нельзя. Сначала такое жилье нужно перевести в статус приватизированного, из муниципального статуса.

Также важно, что после приватизации квартиры вы должны оплачивать подоходный налог 3 года.  Поэтому перед приватизацией, обязательно  подумайте о своих возможностях.

Можно и самостоятельно провести  обмен дома на квартиру, однако надо помнить об ответственности за такую сделку. Вам самим нужно будет  контролировать  процедуру  по всех обязательств второй стороной.

Можно воспользоваться  услугами агентства недвижимости, которые могут помочь подобрать варианты для проведения сделки, это поможет сэкономить время.  Агентство недвижимости  возьмет с вас определенный процент от сделки. Он составляет от 2 до 10% от договора.

При работе через агентство есть свои плюсы. Это сопровождение сделки,  подготовит нужные документы, найдёт варианты,  проведет контроль по исполнению обязательств всеми сторонами, решить спорные вопросы, оценит стоимость недвижимости.

 В целом произвести обмен дома на квартиру не сложно, особенно если вы используете услуги  надёжных организаций, и сами контролируете весь процесс и сделку. И поэтому нужно перед покупкой или продажей объекта недвижимости изучить все возникающие вопросы и нюанс.

У вас есть вопрос юридического характера?

Как оформить обмен квартиры на дом или коттедж?

Обмен дома на квартиру сегодня довольно частая процедура. Жизнь в частном жилом секторе имеет свои особенности, которые под силу не каждому. Поэтому нередко у владельцев индивидуального дома возникает желание приобрести квартиру вместо него. Как оформить обмен частного дома на квартиру?

Сущность процедуры обмена

Причинами для проведения сделки могут служить самые различные поводы. Это:

• Усовершенствование условий проживания за счет использования большего жилого пространства;
• Возникшая необходимость, например, разделения имущественных активов, получение наследственного имущества, снос ветхого строения и прочее;
• Спрос на спокойную жизнь и благоприятную окружающую среду;
• Обмен жилого помещения с большой площадью на несколько мелких.

Преследуя любые цели, сделку можно провести следующим образом:

1. При помощи продажи объектов.
2. Прямой обмен одной недвижимости на другую.
3. Альтернативные варианты.

Тонкости процедуры

​Надо отметить, что стоимость загородной недвижимости намного превышает стоимость квартиры в городе. Поэтому, производя обмен частного дома на квартиру, можно совершить достаточно выгодную сделку. Например, купить сразу несколько небольших жилых помещений, так как цена частного дома может перекрыть две и более маленькие квартиры в хорошем районе города.

Если же обменивать квартиру на дом, то понадобятся дополнительные инвестиции. Но это касается новостроек. Коттеджные поселки старой застройки обойдутся гораздо дешевле. При этом стоит уделять внимание тем вариантам, которые имеют проведенные коммуникации и развитую инфраструктуру. Также желательна транспортная развязка.

Частные дома, как правило, не обслуживаются управляющими компаниями, поэтому придется самостоятельно налаживать обслуживание дома, например, своевременную очистку от мусора и иных отходов. Загородный дом должен относится к ближайшему поселению, иметь присвоенный адрес, где можно прописать всех членов семьи.

Как оформить: пошаговая инструкция

Все сделки с недвижимым имуществом регулируются гражданским законодательством России, в частности, главой 31 ГК РФ. Основными положениями являются:

• Обмен жилья подразумевает передачу личной жилплощади другому собственнику, передающему взамен свое жилое помещение;
• При равноценном обмене цена обоих объектов в соответствии с оценкой БТИ должна быть одинаковой;
• Неравноценный обмен влечет отличие стоимости одного имущества от другого, поэтому возникает необходимость доплаты разницы в цене.

Обмен квартирами и домами можно производить независимо от их территориальной удаленности. Сумма доплаты должна обсуждаться сторонами и приниматься единогласно. Все договорные обязательства должны быть закреплены в соглашении, которое подлежит нотариальному удостоверению.

Процедура обмена дома на квартиру состоит из нескольких этапов, прохождение которых обязательно:

1. Осуществление оценочных мероприятий стоимости жилых помещений. Проводятся они экспертами, имеющими соответствующую подготовку и обладающими необходимыми методами и способами, позволяющими с достаточной долей точности установить стоимость и квартиры, и дома на земле. На ценовой размер оказывает влияние высота этажа, наличие необходимой инфраструктуры, год постройки, внутреннее состояние помещения, отделка и прочее. Эти требования одинаковы ко всем недвижимым объектам.
2. Проведение экспертной оценки квартиры, подходящей для обмена. Проводится независимыми оценщиками, имеющими соответствующую квалификацию.
3. Подбор подходящего варианта. Это можно сделать самостоятельно, воспользовавшись существующими ресурсами. К ним относятся интернет-площадки бесплатных объявлений, СМИ.
4. Подобрав достойные предложения, можно связаться с владельцем жилплощади и обговорить предпродажные условия, необходимую информацию о месте расположения имущества, его состоянии, коммуникациях, о размере доплаты при обмене.
5. В ситуации когда сначала продается дом, а потом уже приобретается квартира, с покупателем необходимо обсудить все нюансы предстоящей сделки.
6. Провести осмотр дома и сверить его с кадастровым планом территории, поэтажным планом строения. Проверить наличие коммуникаций и их функциональность. Запросить у владельца правоустанавливающую документацию, квитанции об оплате счетов за коммунальные услуги, справку об отсутствии долга в ИФНС. При обнаружении недостатков нужно обратить на них внимание хозяина и попытаться уменьшить величину своей доплаты. Желательно выяснить информацию о владельцах смежных участков.
7. Заключить с продавцом квартиры или дома предварительный договор обмена либо купли-продажи. В документе потребуется указать размер доплачиваемой суммы при обмене и конечную стоимость объектов. При осуществлении покупки необходимо передать владельцу денежные средства в качестве аванса, величина которого должна также отражаться в положениях договора. При этом нужно взять расписку об уплате таких средств.
8. Подписать основной договор мены или продажи у нотариуса. Зарегистрировать переход прав в Росреестре.
9. Внести оставшуюся сумму по условиям договора.
10. Получить зарегистрированный документ в МФЦ или Росреестре, а также выписку из ЕГРН о переходе права.

Скачать предварительный договор обмена квартиры (образец)

Скачать договор мены квартиры (образец Росреестра)

Какие документы нужны

При проведении процедуры необходимо проверить юридическую чистоту сделки, а также отсутствие на объектах залоговых или ипотечных обязательств, обременений или ограничений в использовании.

Для совершения обмена потребуется представить:

• Договор мены в 3 экземплярах;
• Кадастровые паспорта каждого из объектов;
• Выписки из ЕГРН, удостоверяющие права владения домом и квартирой;
• Заявление о согласии всех членов семьи на проведение процедуры;
• Акты приема-передачи недвижимости;
• Выписку из домой книги о прописанных в жилом помещении людях;
• Квитанция об оплате госпошлины.

Затраты при совершении сделки мены

Многие задаются вопросом: какие налоги и пошлины мне придется платить при обмене дома на квартиру?

Положениями статьи 567 ГК РФ определяется, что по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственное владение другого участника один объект в обмен на другой.

К договору мены применяются правила о купле-продаже недвижимости, если это не противоречит существу сделки.

При этом каждый участник является продавцом товара, который он должна передать, и его приобретателем, когда обязуется его принять на обмен.

Договор вступает в силу и обязателен к выполнению с момента его подписания либо регистрации в Росреестре.

В соответствии с положениями ФЗ-122 от 21. 07. 1997г. за государственную регистрацию прав на недвижимые объекты и сделки с ними, включая договор мены, уплачивается госпошлина в размере, устанавливаемом НК РФ.

В настоящее время это сумма в 2000 рублей. Учитывая, что каждый участник является и продавцом и покупателем, каждый из них вносит такую сумму.

Если недвижимость принадлежала владельцу менее трех лет (в ряде случает 5-ти лет), то он освобождается от обязанности по уплате налога, претендуя на своеобразный вычет по налогу (он составляет 13% от суммы сделки). Поэтому из суммы обязательств по факту не уплачивается ни рубля.

Но когда срок владения превышает 3 года, обязанность возникает сразу после заключения договора.

Если при обмене одно жилье находилось в собственности больше 3 лет, а другое – менее, то собственник имущества в первом случае уплачивает 13% от его стоимости.

В ситуации, когда собственник владел объектом меньше 3 лет, у него существует право воспользоваться имущественным вычетом. Однако он распространяется на сумму не превышающую 1 000 000 рублей. Если стоимость сделки выше, то вычет осуществляется только с 1 млн. Применить его можно лишь один раз.

Риски при обмене дома на квартиру

В любых сделках существуют рисковые ситуации, которые по возможности необходимо избегать. При прохождении процедуры важно обращать внимание на следующие моменты.

1. Когда нет опыта подобных сделок, лучше прибегать к услугам опытных специалистов, включая юристов, специализирующихся в данной области права, риэлторов, работающих только с проверенными объектами, оценщиков, осуществляющих экспертные исследования.
2. Юридически грамотно составленный договор, содержащий необходимые условия процедуры, застрахует от возникновения спорных ситуаций.
3. При подборе подходящего объекта нужно особое внимание обращать на прописанных в нем членов семьи, в частности, несовершеннолетних лиц, недееспособных граждан либо инвалидов.
4. Индивидуальный дом и квартира должны находиться в собственности продавцов, что подтвердить может выписка из ЕГРН.
5. Все копии документов должны быть удостоверены нотариально.
6. Сотрудничая с агентством недвижимости, нужно работать только с проверенными организациями, осуществляющими свою деятельность не первый год и имеющими положительные отзывы от людей, уже воспользовавшихся их услугами.

Если самостоятельное проведение сделки вызывает неуверенность в собственных силах, то её оформление стоит поручить соответствующим профессионалам, которые смогут проконтролировать все этапы обмена, проверить правильность предоставленной информации о владельцах, адресе места расположения имущества, его параметрах и прочих сведениях. Это поможет избежать в дальнейшем возникновения конфликтных ситуаций, для разрешения которых потребуются материальные и временные затраты.

Оформление и налогообложение при обмене дома на дом или квартиру

При обмене дома на квартиру оформляется договор мены. Как и договор купли-продажи, его нужно зарегистрировать в Росреестре.

Договор мены недвижимости сходен с договором купли-продажи. При этом каждая сторона является и продавцом, и покупателем. Права собственности переходят только после регистрации в Росреестре.

Правовой документ, регулирующий обмен дома

Особенности сделок обмена отражены в 567-й и 568-й статьях ГК. В том, что не противоречит данным статьям, мена приравнивается к сделке купли-продажи. Но в этом случае она получается двойной. Каждая сторона одновременно является и продавцом (того имущества, которое отчуждается), и покупателем (приобретаемого).

Если на момент совершения сделки один из участников состоит в браке, приобретаемый дом или квартира становится совместным имуществом. Это происходит, даже если прежняя недвижимость относилась к личной собственности. То есть при разводе, если нет брачного контракта, жильё уже будет делиться между бывшими супругами.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Обмен дома на дом и на квартиру

Прежде всего необходимо найти подходящее жильё, владельцы которого согласны на обмен. Затем стороны договариваются об условиях. Стоимость недвижимости может заметно различаться. Тогда та сторона, которая получает более дорогое жильё, делает доплату.

Для сравнения используется:

1. Кадастровая стоимость, которую можно узнать из кадастрового паспорта или выписки из ЕГРН.
2. Или рыночная.

При определении стоимости дома учитывается и участок, на котором он расположен.

Рыночная стоимость определяется:

• в сравнении объекта со сходными в свободной продаже;
• или из оценки, заказанной у специалистов.

Обговариваются также время освобождения дома и квартиры, есть ли у них какие-то недостатки или обременения, кому остаётся мебель и т. п. Условия, о которых договорились собственники, фиксируются в договоре мены. С подписанным договором стороны подходят в Росреестр, где оформляется переход права собственности.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

При прямом обмене, в отличие от продажи и дальнейшей покупки, подавать туда документы понадобится только один раз. Это экономит время и деньги.

Порядок оформления

Первый этап оформления – подписание договора. В некоторых ситуациях его обязательно нужно заверить у нотариуса:

1. Если один из собственников – ребёнок.
2. Если участвует в обмене не вся квартира, дом или участок, а только доля.

В других случаях заверение добровольно. Если в сделке участвует несовершеннолетний, понадобится также разрешение органов опеки.

Чтобы получить его, нужно обратиться в территориальное отделение с договором. Там его проверят, и, если решат, что положение ребёнка не ухудшится, оформят согласие.

С подписанным договором нужно обратиться в Росреестр, чтобы зафиксировать переход прав собственности. Это можно сделать:

• лично в любом территориальном отделении;
• в офисе МФЦ;
• по почте;
• через сайт Росреестра;
• через портал госуслуг.

Через 3 дня после получения документов сотрудниками Росреестра будут готовы выписки. Они заменяют кадастровые паспорта и свидетельства о собственности, выдававшиеся ранее.

С этого момента владельцы и считаются вступившими в новую собственность.

Перечень необходимых документов

При подписании договора мены понадобятся:

• паспорта собственников;
• документы о собственности на жильё;
• и об основаниях этого права;
• кадастровый паспорт на дом и участок и на квартиру;
• справки об отсутствии коммунальных задолженностей (на оба объекта недвижимости);
• выписки из домовых книг.

При регистрации перехода прав заполняется заявление. Понадобится подписанный договор и те документы, которые требовались при его подписании. Дополнительно нужно будет предоставить:

1. Квитанцию об оплате госпошлины (1 000 рублей).
2. Расписку о получении денег, если это предусмотрено условиями.
3. Согласие супруга, если какая-либо недвижимость относится к совместной собственности.
4. Согласие органов опеки, есть один из собственников – ребёнок.

Если заявление подаётся через интернет, отправляются электронные копии документов, а оригиналы предъявляются при выдаче выписки. А при отправлении по почте к заявлению прикладываются нотариально заверенные копии.

Налог

При обмене недвижимости в отношении налогов действуют те же правила, что и при продаже. Необходимо заплатить НДФЛ. Налогооблагаемой базой является цена дома или квартиры, право собственности на которую утрачивается. Включается и доплата (для того, кто её получил).

При этом может учитываться стоимость:

1. Указанная в договоре, если она не меньше чем 70% от кадастровой.
2. Кадастровая стоимость в остальных случаях.

Выплатить эту сумму нужно не позднее 15-го июля следующего года. Перед этим (до 30-го апреля следующего года) необходимо подать налоговую декларацию.

Но есть возможность не платить или существенно снизить размер налогов. Прежде всего, НДФЛ не платится, если недвижимость находится в собственности более трёх лет.

Если же срок владения больше, собственник имеет право воспользоваться налоговым вычетом (если не пользовался им ранее).

Размер этого вычета определяется, по желанию налогоплательщика, как один из вариантов:

1. Не более 1 млн рулей от стоимости жилья.
2. Документально подтверждённые расходы по приобретению проданного имущества.