Обязательные требования для заключения договора аренды

Договор аренды нежилого помещения с юр лицами: нюансы заключения, что важно указать в договоре, как его зарегистрировать

Требования к составлению договора аренды нежилого помещения с юридическими лицами указаны в статьях 606-625 и в 4 параграфе 34 главы ГК РФ.

Такой договор всегда составляется в двух экземплярах. В нём должны быть реквизиты, данные об арендованном имуществе и размере арендной платы.

Образец договора аренды нежилого помещения между юридическими лицами

В договоре аренды нежилого помещения с юридическими лицами нужно указать подробное описание объекта аренды, её срок и размер платы.

Описание помещения должно содержать:

• Его точный адрес.
• Площадь согласно техпаспорту БТИ.
• Расположение в здании (этаж, номер помещения и т.п.).
• Назначение.

Образец:

Есть ещё ряд особенностей для конкретных видов договоров:

• При заключении договора между двумя юридическими лицами нужно указать в этом документе регистрационные данные обеих организаций (ИНН, КПП и т.п.), а также реквизиты обеих сторон.
• Между ИП и физическим лицом. В этом договоре обязательно нужно указать номер свидетельства ОГРН.

Между двумя физическими лицами содержание договора такое же, как и между юридическими, но с указанием в реквизитах их паспортных данных и адресов.

Предмет договора

Предметом договора аренды нежилого помещения с юридическими лицами являются сами отношения по передаче конкретного имущественного объекта в аренду. В данном пункте договора подробно описывается сам арендуемый объект.

Ответственность сторон

В тексте договора важно оговорить все нюансы эксплуатации помещения. В частности, кто должен делать его текущий и капитальный ремонт, будет ли владелец помещения компенсировать затраты на ремонт, если его произведёт арендатор.

В 623 статье ГК РФ сказано, что если арендатор производил изменения помещения (в том числе и его ремонт) без согласия арендодателя, то его затраты возмещены не будут.

Арендная плата и коммунальные платежи

В договоре указывается точный размер арендной платы и условия её возможных изменений.

Помимо выплат в твёрдой сумме, арендную плату могут получать в форме:

• Взаимозачёта.
• Услуг, оказанных арендатором арендодателю.
• Доли от доходов арендатора.
• Услуг по улучшению состояния помещения.

Счета за коммунальные услуги обычно платит арендатор, но этот нюанс также должен быть прописан в договоре, как и штрафные санкции за нарушение сроков выплат.

Если условия выплаты и получения аренды не указаны в договоре, то будут действовать требования статьи 614 ГК РФ.

Пеня

Всегда владелец помещения старается гарантировать получение арендной платы.

Для того, чтобы арендатор соблюдал сроки выплат, арендодатель может указать в договоре размер пени за нарушение данных сроков.

Учитывая, что она обычно указывается в процентном отношении к общей сумме аренды, а суммы бывают довольно большими, то и размер пени при аренде крупных объектов недвижимости будет немалый.

Пролонгация договора аренды нежилого здания и сроки

Стандартный срок заключения арендных договоров между юридическими лицами – 11 месяцев. Но закон не запрещает заключать подобные соглашения на иной срок или вообще бессрочно. Если срок действия в договоре не указан, то такой договор будет считаться бессрочным. О его прекращении стороны должны уведомлять друг друга за 3 месяца до даты окончания аренды.

Также есть возможность продлять заключённые договора.

Дополнительные условия

Важно указать в самом договоре условия его расторжения. При этом лучше, если будет прописано несколько различных вариантов такого расторжения договора.

Также при заключении договора аренды нужно оформить и акт приёма-передачи арендованного имущества.

Необходимые документы для заключения соглашения

При заключении арендного договора между физическими лицами нужны их паспорта (или паспорт и доверенность, если сделку осуществляет доверенное лицо) и сам договор. Для проверки чистоты сделки важно убедиться в наличии у арендодателя документов, подтверждающих его право собственности на данный объект.

При заключении соглашения между юридическими лицами или ИП и юридическим лицом список документов включает:

• Свидетельство о регистрации юридического лица или лист записи ЕГРЮЛ.
• КПП, ИНН, ОГРН.
• Учредительный договор.
• Устав организации.
• Протокол выборов директора.
• Выписку из ЕГРЮЛ.
• Доверенность, которая доказывает наличие полномочий подписывать договор от имени организации.
• Паспорт лица, подписывающего договор.

Важно иметь все необходимые документы, иначе при заключении договора могут возникнуть проблемы.

Как зарегистрировать договор?

Российское законодательство разрешает не регистрировать краткосрочные договора аренды (сроком до 1 года).

Соглашения, заключённые на более длительный срок, подлежат обязательной регистрации.

Куда обращаться?

Регистрация всех договоров происходит в Росреестре. Подать заявление можно при непосредственном посещении данного учреждения, через отделения МФЦ или с помощью сервиса Госуслуги.

Какие документы предоставить?

Для регистрации арендных договоров между физическими лицами достаточно предоставить их паспорта и сам договор (в 3 экземплярах).

Юридические лица должны подать:

• Учредительные документы.
• Копии свидетельства о регистрации и постановке на налоговый учёт.
• Протокол наделения полномочиями лиц, которые подписывали договор (если его подписывал представитель, а не сам директор компании).

В случае, когда этот пакет документов уже подавался в Росреестр, достаточно предоставить свежую выписку из ЕГРЮЛ (не старше месяца). Он будет свидетельством того, что никакие изменения в документы не вносились.

Среди дополнительных документов:

• При аренде нежилого помещения – кадастровый паспорт.
• При аренде жилого – согласие органов опеки, если в квартире живут дети или недееспособные взрослые.
• Если собственник жилья – муниципалитет, нужно предоставить его распоряжение о предоставлении данной квартиры в аренду юридическому лицу (физическим лицам муниципальные квартиры сдают только по договору найма, а не аренды).
• Для земельных участков – кадастровый план.

Также при регистрации любого арендного договора нужно предоставить передаточный акт и квитанцию об оплате госпошлины.

Длительность процесса

Весь процесс проверки документов и внесения данных в реестр занимает 7-10 дней. В некоторых случаях, когда требуются дополнительные действия он может быть увеличен до 14 дней.

Госпошлина и другие траты

Госпошлина за регистрацию в Росреестре договор аренды нежилого помещения с юр лицами составляет 22 000 рублей. Для договоров между физическими лицами – 2 000 рублей.

Дополнительно нужно оплачивать услуги юристов, если подача документов осуществляется фирмой-посредником.

Порядок заключения договора аренды нежилого помещения и скрытые моменты

Договор аренды достаточно распространён и заключается по всей стране ежедневно. И если в правоотношениях между физ. лицами такая сделка встречается не так часто, то при активной предпринимательской деятельности аренда нежилых помещений требует надлежащего оформления. Какие же момента следует проработать в первую очередь при заключении сделки?

Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ) не устанавливает обязательной письменной или нотариально заверенной формы заключения договора аренды. Однако согласно ст.609 устанавливает два обязательных случая заключения сделки в письменной форме:

• подписание договора со сроком действия более года;
• подписание договора между юр. лицами (или если хотя бы одной стороной договора является юр. лицо или предприниматель).

Что касается нотариальной заверки сделки, то она является обязательной в случае, если объектом аренды (предметом договора) выступает недвижимость. Это связано с тем, что все договора с недвижимым имуществом, подлежат гос. регистрации.

В предпринимательской практике чаще всего встречаются именно нотариально заверенные сделки в письменной форме.

Порядок заключения договора аренды нежилого помещения, наиболее часто встречающийся в предпринимательской практике, соответствует общим правилам аренды недвижимости.

Основные условия сделки также установлены ГК РФ. К ним можно отнести:

• срок договора;
• его цена;
• дата и место заключения;
• реквизиты сторон.

Для некоторых типов договора аренды, например, для договора об аренде земельного участка устанавливается расширенный перечень основных условий. Так, к таким условиям также относят кадастровый номер, точное место расположения, отсутствие или наличие отягощений. Такой перечень установлен Законом «Об аренде земли».

Регламент заключения договоров аренды чётко не прописан законодателем. Он лишь даёт основные ориентиры, которых стоит придерживаться сторонам.

Что касается, момента, с которого начинает действовать договор, то здесь нужно руководствоваться общим правилом, установленным для договоров – правилом действительности с момента его заключения, а если договор подлежит государственной регистрации – с момента гос. регистрации. Этот момент может стать важным на практике.

Например, если стороны заключили договор, однако имущество было передано в аренду по факту  только через год после подписания договора. Должен ли, в таком случае арендатор внести плату за этот год, ведь, по сути, имуществом он не пользовался? Безусловно, должен.

Отсутствие в договоре необходимых основных условий может стать причиной признания сделки недействительной. Одним из наиболее важных основных условий является срок заключения договора аренды.

Безусловно, в случае если стороны сделки не указали в документе срок, на который она заключена, в судебном порядке можно доказывать намерение сторон заключить сделки на неопределённый срок (в соответствии с положениями ст.610 ГК РФ).

Однако юристы рекомендуют избегать такого условного дефекта, так как он может повлечь за собой дальнейшую неправильную трактовку договора заинтересованной стороной.

Во всём, что касается других условий договора аренды или их характеристик (например, размер цены или возможность изменения реквизитов сторон) законодатель более лоялен. Условия заключения договора аренды устанавливаются сторонами на основе принципа диспозитивности – согласно усмотрению сторон. Главное требование к таким условиям и договору в общем – непротиворечив закону.

Документы для заключения договора

Закон не устанавливает чёткого перечня документов, без которых подписание договора аренды невозможно. Однако согласно практике правоприменения для заключения договора аренды необходимы следующие документы:

• для юр. лиц или предпринимателей – свидетельство о регистрации, для физ. лиц – паспорт (паспорт также необходим для представителей юридических лиц, от имени которых заключается сделка);
• свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе;
• для юр. лиц – устав и учредительный договор;
• нотариально заверенная доверенность на право заключения договора – для юр. лиц и предпринимателей;
• документы, которые подтверждают право распоряжения/владения/собственности

арендованным имуществом;

• банковские реквизиты (БИК, р/с, к/с).

Кроме того, при аренде недвижимости арендодателем может выступать только собственник недвижимости или лицо, уполномоченное доверенностью.

При необходимости нотариальной заверки договора документы для заключения договора аренды нежилого помещения или другого имущества предоставляются нотариусу.

Последний проводит проверку на их правомочность и заверяет подписанный сторонами в его присутствии договор.

Исполнение и расторжение договора

ГК РФ определяет отдельные требования к этапу исполнения договора. Прежде всего, на правоотношения аренды распространяются общие требования, установленные ГК для договоров и их исполнения.

Что же касается специфики отрасли, то здесь стоит отметить, что арендованное имущество должно быть предоставлено в распоряжение арендатора в состоянии, предусмотренном договором. Арендатор имеет право не принять имущество, если оно не соответствует заявленным арендодателем качествам.

Кроме, того арендатору должны быть предоставлены все надлежащие документы (например, тех. паспорт или сертификат качества).

Порядок досрочного расторжения договора аренды, инициированного арендатором, предусмотрен ст.620 ГК РФ.

Арендодатель же имеет право на постановку вопроса о досрочном расторжении договора во всех случаях, предусмотренных самой сделкой.

Следует отметить, что расторгается с учётом тех же норм законодательства, которые регулируют её заключение. В целом  расторгнуть договор аренды можно тремя способами:

• путём направления контрагенту письменного предложения расторгнуть договор по согласию сторон;
• путём одностороннего отказа без дополнительного уведомления;
• через обращение в суд.

Следует также отметить, что если срок действия сделки истёк или подходит к концу, арендатор вправе письменно обратиться к арендодателю с просьбой пролонгировать действие договора или заключить новый. При этом условия новой сделки могут отличаться от установленных ранее.

Практические нюансы при подписании договора

Первое, что стоит сделать, заключая договор аренды – проверить своего контрагента. Если это юридическое лицо, необходимо убедиться в отсутствие двух негативных его характеристик:

• наличие судебных процессов с участием контрагента в качестве должника;
• пребывание контрагента на стадии банкротства;

Кроме того, перед заключением договора аренды необходимо проверить правомочность контрагента по отношению к имуществу (право собственности, владения или распоряжения имуществом). Также необходимо понимать, какой именно договор заключается – аренды или субаренды.

Недобросовестные арендодатели могут сдавать имущество, ранее полученное в аренду. Загвоздка состоит в том, что в случае признания недействительным или незаключённым, в силу разных обстоятельств, договора аренды, субаренда признаётся такой же.

Также она подлежит прекращению в ситуации, когда первичный арендатор не выполняет условия сделки.

Также стоит обратить внимание на наличие в договоре аренды штрафных санкций за невыполнение обязательств.

Действующий в гражданском праве принцип свободы договора позволяет сторонам устанавливать такие условия, которые не противоречат закону. В связи с этим, недобросовестный арендатор или арендодатель могут включить в договор такие условия выплаты штрафных санкций за самые мелкие нарушения сделки, которые хоть и не противоречат закону, но ставят одну из сторон в неудачное положение.

Законодательством также предусмотрена возможность заключения такого подвида договора аренды, как договор аренды будущей недвижимости. Он может заключаться относительно недвижимости, находящейся в процессе строительства. После завершения строительства недвижимого имущества арендатор приобретает право на получение недвижимости в своё пользование.

После этого также может быть перезаключён договор аренды обычный. Однако достаточно частой является ситуация, при которой арендодатель отказывается подписывать обычный договор аренды. При заключении сделки аренды будущей недвижимости следует обратить особое внимание на максимально детальное описание объекта аренды.

Именно это позволит избежать в будущем отказа арендатора.

Одним из важных моментом при составлении договора аренды является прописывание в нём порядка возмещения улучшений, совершенных с объектом за счёт арендатора.

Порядок заключения договора аренды не предусматривает это как основное условие. Однако судебная практика разрешения таких споров достаточно распространена.

В целом следует отметить, что договор аренды, несмотря на свою широкую распространённость, часто является причиной судебных разбирательств по его невыполнению или ненадлежащему выполнению. Именно поэтому необходимо проработать все условия на этапе его заключения, во избежание дальнейших возможных проблем.

Договор аренды: в каких случаях его можно заключить и как правильно составить

Прежде чем перейти к нюансам оформления договора аренды, рассмотрим, в каких случаях в принципе можно заключить такой договор.

Первое, о чем нужно помнить, говоря об аренде, — это то, что арендные отношения предполагают платное пользование чужим имуществом. Бесплатной аренды быть не может.

Таким образом, если не планируется вносить плату за пользование имуществом (например, если имущество передается учредителем, или между взаимозависимыми компаниями), то оформлять договор аренды не нужно.

Также обратите внимание, что в качестве арендной платы нельзя установить только оплату расходов на «коммуналку» (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.

02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Если отдельной платы за пользование имуществом не предусмотрено, то отношения между сторонами регулируются другим договором — безвозмездного пользования или ссуды (гл. 36 ГК РФ).

Следующий важный момент — это определение предмета, который перейдет в пользование арендатора. По договору аренды можно передавать только непотребляемые вещи, то есть такие, которые не теряют своих свойств в процессе их использования. Соответственно, нельзя арендовать, например, горюче-смазочные материалы, поскольку они будут израсходованы «арендатором» при эксплуатации автомобилей.

Также объект аренды должен быть индивидуально определенным. Другими словами, он должен обладать признаками, позволяющими точно установить, какое именно имущество арендовано.

А значит, по договору аренды нельзя передавать обезличенные вещи, например, партию товара.

Это связано с тем, что арендатор обязан вернуть арендодателю то же самое имущество, которое он получил в пользование, а не такое же. 

Итак, если предполагается передача потребляемых, а равно обезличенных вещей, то договор аренды не заключается. Такие отношения регулируются договором займа (гл. 42 ГК РФ). Подробнее о договоре займа см. «Учитываем займы на стороне заемщика» и «Учитываем займы на стороне займодавца».   

Форма договора

Определившись с тем, какие отношения могут быть арендными, перейдем к нюансам составления самого договора. И первый момент, на котором нужно заострить внимание, — это форма договора аренды. Здесь законодатель установил два важных правила.

Первое правило гласит: любой договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если хотя бы одна из его сторон является юридическим лицом (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Напомним, что письменная форма договора может иметь самые разные виды.

Это не только привычный бумажный документ, в котором изложены все условия и стоят подписи сторон. Договоры могут заключаться также путем обмена письмами и иными документами, в том числе электронными (подробнее см.

«Когда договор считается заключенным: переписка и счет по e-mail, аналоги электронной подписи, оформление письма с договором»).

Второе правило такое: если по договору аренды передается объект недвижимости, то договор в письменной форме должен быть составлен в виде одного документа, подписанного обеими сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Это требование обязательно, вне зависимости от того, кто выступает сторонами договора — организации, ИП или «обычные» физлица.

Бесплатно проверить контрагента в «Контур.Фокусе»

При нарушении указанных выше правил установлены разные последствия. Так, при аренде большинства видов имущества (за исключением недвижимости) несоблюдение письменной формы договора (т.е.

устная договоренность сторон, вообще никаким образом не оформленная в письменном виде) само по себе не означает, что договор не заключен или недействителен. В этом случае при возникновении спора стороны просто не смогут ссылаться в суде на свидетельские показания.

Но при этом можно будет использовать любые письменные доказательства, подтверждающие как сам факт заключения договора аренды, так и его условия (п. 1 ст. 162 ГК РФ). 

А вот при аренде недвижимости последствия заключения договора «не по форме» куда более серьезные. Такой договор в силу прямого указания пункта 1 статьи 651 ГК РФ признается недействительным. Причем, в данном случае недействительным будет как устный договор, так и письменный, но составленный не в виде единого документа, подписанного сторонами.

Напомним, что недействительный договор считается таковым с момента заключения и не влечет никаких юридических последствий, кроме тех, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 и п. 1 ст. 431.1 ГК РФ).

В результате, у арендодателя не будет договорного основания для взыскания арендной платы, а у арендатора не будет права оставить в своем пользовании арендованный объект.

Что должно быть в договоре

По правилам пункта 1 статьи 432 ГК РФ любой договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора.

При этом под существенными условиями понимаются те, которые прямо поименованы в ГК РФ как обязательные к включению в текст соглашения.

Соответственно, если в договоре не прописать хотя бы одно из таких условий, то он просто не будет признаваться заключенным.

Итак, что же обязательно должно быть указано в договоре аренды? Во-первых, это данные, которые позволяют определенно установить передаваемое в аренду имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

То есть объект аренды (а как мы помним, им может быть только индивидуально определенная вещь) в договоре нужно описать с максимальной степенью конкретности.

Так, если речь идет об объекте недвижимости, то указываются кадастровый или условный номер, адрес, площадь и другие признаки, позволяющие без сомнения установить, что именно сдается в аренду. При необходимости к договору прилагаются схемы, экспликации и другая техническая информация на объект недвижимости.

Если в аренду сдается движимое имущество, то следует прописать его уникальные свойства — номер (VIN для автомобилей, UIN, IMEI и другие номера для техники, заводские номера для оборудования, артикулы для иных вещей), наименование, модель, марку и прочие отличительные свойства. Например, для компьютера это могут быть объем памяти, наименование и модель процессора, видео и звуковой карты.

Во-вторых, если в аренду передается объект недвижимости, то обязательным условием договора является пункт о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 4 и п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Что касается аренды движимых вещей, то отсутствие в договоре условия об арендной плате не сделает такой договор незаключенным, а лишь добавит сторонам проблем.

Дело в том, что в этой ситуации размер арендной платы будет определяться исходя из стоимости аренды аналогичных вещей (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

На этом список обязательных пунктов договора аренды заканчивается. Соответственно, условие о порядке и сроках внесения арендной платы, а также условие о сроке аренды обязательными не являются.

Если не прописать в договоре особенности перечисления арендных платежей, то плату нужно будет вносить в порядке и сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичных объектов при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Если же не указать срок аренды, то будет считаться, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Бесплатно составить и распечатать договор аренды по готовому шаблону

Срок аренды

Теперь остановимся подробнее на условие о сроке аренды. Формулируя этот пункт договора, нужно помнить следующее. Договор аренды земельного участка, здания или сооружения (а равно помещений в них), заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст.

26 ЗК РФ). При этом необходимо иметь в виду положение пункта 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В этом пункте сказано, что срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным одному году.

Другими словами, если в договоре аренды недвижимости указать, что он действует с 1 февраля 2018 года по 31 января 2019 года, то такой договор нужно будет регистрировать. Следуя этой логике, нужно будет регистрировать и договор, действующий с 1 января 2018 года по 31 декабря 2018 года, так как срок аренды в этом случае составит ровно один год.

А вот договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.

01 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Это утверждение справедливо и для договоров, в которых срок действия просто не указан, так как такие договоры, как отмечалось выше, признаются заключенными на неопределенный срок.

Из сказанного следует практический вывод. Если планируются длительные отношения по аренде недвижимости, и при этом стороны не хотят регистрировать договор, то можно обойти требование о госрегистрации.

Для этого нужно либо установить, что срок договора аренды меньше одного года (например, 11 месяцев), и одновременно закрепить возможность его автоматической пролонгации на тот же срок и на тех же условиях, либо просто не включать в договор условие о сроке аренды.

Правда, в последнем случае нужно учитывать, что каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок. Для этого достаточно предупредить другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Причем отказ от договора может быть немотивированным. Так, право арендодателя отказаться от договора никак не зависит от того, допустил ли арендатор какие-либо нарушения, и ограничить это право договором нельзя (определение ВС РФ от 25.09.

17 по делу № 305-ЭС17-5424).

А что будет, если стороны заключили договор аренды помещения на 11 месяцев, а условие об автоматической пролонгации в него не включили, и при этом забыли своевременно «продлить» договор? По правилам Гражданского кодекса, если по истечении срока, установленного в договоре, арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, такой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). То есть арендатор сможет продолжать пользоваться помещением и будет обязан платить предусмотренную договором арендную плату. Но при этом обе стороны, как уже отмечалось, получат право в любой момент отказаться от такого договора.

На что еще обратить внимание

И в заключение отметим еще несколько важных моментов, на которые нужно обратить внимание при составлении договора аренды.

Изменение состава собственников

Если на стороне арендодателя выступает несколько собственников, то арендатор должен перечислять арендную плату каждому из них в соответствующей пропорции. Это правило действует не только в ситуации, когда объект аренды изначально принадлежал нескольким собственникам, но и в ситуации, когда состав владельцев поменялся в период аренды.

Тут надо помнить, что сам по себе факт изменения состава собственников какого-либо влияния на договор аренды не оказывает: он продолжает действовать на ранее согласованных условиях.

При этом у нового сособственника появляется право на получение доли дохода от сдачи имущества в аренду, равной его доле в праве собственности на имущество (ст. 248 ГК РФ). И это право никак не связано с тем, вносились ли соответствующие изменения в договор.

Поэтому, как только новый совладелец объекта аренды потребует перечислять на его счет арендную плату, арендатору придется делить плату на части и переводить их отдельно каждому из собственников.

Нарушение этого правила повлечет штрафные санкции и может стать основанием для расторжения договора аренды (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.04.18 № Ф04-4219/2017).

Односторонний отказ от договора

Следующий момент касается условия о праве на односторонний отказ от договора аренды.

По общему правилу, закрепленному в статье 310 ГК РФ, если обе стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность, то они вправе внести в договор пункт об одностороннем отказе от договора при наступлении тех или иных условий.

А если такой деятельностью занимается только одна из сторон, то право на односторонний отказ ей не предоставляется, в то время как другая сторона может заявить об одностороннем отказе от договора.

Соответственно, если имущество арендуется у физического лица, не являющегося ИП, то в договоре нельзя прописать право арендатора (организации или предпринимателя) на односторонний отказ от такого договора.

Отметим, что в случае с арендой государственного или муниципального имущества подобное условие не может быть включено в договор, так как право согласовывать условия одностороннего отказа от договора имеют только лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность. А при аренде госимущества арендодателем выступает орган власти, который предпринимательскую деятельность не осуществляет по определению (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.04.18 № Ф03-1250/2018).

Согласие арендодателя на перенаем

И наконец, остановимся на вопросе о «перекупке» действующего договора аренды. Возможность передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем) предусмотрена пунктом 2 статьи 615 ГК РФ.

В случае если планируется перенаем (а не заключение прямого договора аренды), нужно обязательно проверить наличие согласия арендодателя. Оно может быть выражено разными способами. Например, в виде отдельного письма, в котором арендодатель сообщает, что не возражает против перенайма объекта аренды.

Также арендодатель может проставить соответствующую надпись на договоре перенайма. Главное, чтобы было понятно, в отношении какого договора аренды дано согласие на перенаем. Если же согласие отсутствует, то договор перенайма будет ничтожным.

Такая сделка не повлечет юридических последствий и будет признана недействительной с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Это значит, что лицом, обязанным по договору аренды, останется прежний арендатор.

И никакие обстоятельства (ликвидация первоначального арендатора, фактическое использование имущества новым арендатором, своевременное внесение арендной платы) ситуацию не исправят (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.06.18 № Ф01-2034/2018).

Порядок и особенности заключения договора аренды

Обязательствам, возникающим в рамках таких правоотношений, как аренда имущества, характерен особый порядок регулирования. Подробный порядок закреплен главой 34 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) и регулирует такие вопросы, как условия, срок и содержание договора аренды в целом.

Ошибочно предполагать, что распространенность подобного вида обязательств говорит о простоте заключения, регулирования и расторжения договора аренды.

Напротив, упущение существенных моментов, халатность при составлении договора, недостаточная практика применения норм ГК РФ может привести к непредвиденном убыткам.

Чтобы подобного не произошло, рассмотрим договор аренды с теоретической и практической точки зрения.

Основание для заключения договора аренды

Основанием для возникновения рассматриваемого вида обязательств является потребность арендатора в конкретном типе имущества, принадлежащего арендодателю на праве собственности или ином вещном праве.

В целях возникновения правоотношения стороны должны прийти к соглашению по поводу конкретного индивидуализированного объекта (который арендодатель передает арендатору) и денежного вознаграждения (арендной платы) за подобный временный переход прав (владение и/или пользование).

Таким образом, условия, касающиеся арендной платы и самого объекта по договору, являются существенными. Упущение одного или всех названных условий при заключении договора аренды приводят к его недействительности (ст. 431.1 ГК РФ).

Данному договору не присуща строгая форма заключения, исключением выступают соглашения, срок действия которых превышает 1 год (в письменной форме), либо в отношении аренды недвижимости, либо возможного последующего выкупа объекта аренды (ст. 609 ГК РФ).
В случае аренды недвижимого имущества право владения и/или пользования переходит от одной стороны к другой только после процедуры государственной регистрации.

Как правило, помимо существенных, договор содержит следующие условия и положения:

• наименование сторон (арендодатель и арендатор);
• реквизиты сторон (адрес регистрации, юридический адрес и иная необходимая информация);
• общие положения о порядке заключения, регистрации и расторжения настоящего договора, порядке разрешения споров;
• непосредственно о предмете договора;
• место, число и месяц заключения;
• иные условия (например, о форс-мажорных обстоятельствах).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить предусмотренный и не предусмотренный законом договор и включить в него любые условия, по которым достигнуто обоюдное соглашение, если текст не будет противоречить нормам гражданского законодательства.

ГК РФ также не содержит конкретных требований относительно перечня прилагаемых документов, необходимых для его заключения.

Тем не менее, исходя из практических требований, для оформления подобного договора понадобятся паспортные данные гражданина либо свидетельство о регистрации организации, документы об учете в налоговых органах, подтверждение прав арендодателя, информация о расчетных счетах и доверенности представителей сторон.

Порядок и сроки

Ст. 610 ГК РФ предусматривает свободу выбора, в течение какого срока арендатор вправе пользоваться предоставленным объектом. Стороны могут вовсе опустить условия продолжительности действия договора аренды, и в таком случае обязательства у сторон возникают на неопределенный срок.

Если срок не определен, то стороны могут добровольно прекратить обязательство посредством извещения контрагента о подобном намерении за 1 или 3 месяца в зависимости от объекта аренды.

Пролонгация действия по истечении предельного срока не предусматривается (например, договор аренды земельного участка под строительство, собственником которого является государство, не может превышать 10-летний срок в соответствии со ст. 39.8 Земельного кодекса РФ).

Если у арендодателя имеются достаточные основания полагать, что в процессе аренды имущества нарушаются его интересы, а именно:

• арендатор пользуется арендованным имуществом с нарушениями;
• переданный объект  претерпевает изменения, влекущие ухудшение его состояния;
• арендатор допускает просрочки платежей;
• не производит необходимого ремонта имущества,
• арендатор имеет право досрочно прекратить возникшие правоотношения (ст. 619 ГК РФ). Обязательным условием также является письменное уведомление другой стороны.

Гражданское законодательство предусматривает право досрочного расторжения также за арендатором, основаниями которого являются следующие юридические события (ст. 620 ГК РФ):

• существуют объективные препятствия в пользовании объектом аренды;
• имущество приходит в состояние, являющееся непригодным для дальнейшего использования либо арендодатель отказывается производить ремонт в срок, установленный договором, либо определяемый по принципу разумности.

Документы для заключения договора аренды: перечень, образцы и особенности оформления

Документы для заключения договора аренды должны подтверждать право собственности арендодателя, состояние имущества, его стоимость и факт его передачи. В статье – перечень необходимых бланков с образцами, а также справочники по арендной работе.

Гость, получите бесплатный доступ к программе БухСофт

Полный доступ на месяц! — Формируйте документы, тестируйте отчеты, пользуйтесь уникальным сервисом экспертной поддержки «Системы Главбух».

Позвоните нам по телефону 8 800 222-18-27 (бесплатно).

Точного закрытого перечня документов для заключения договора аренды нет, поскольку потребность в тех или иных бумагах определяется и видом арендуемого имущества, и формулировками арендного соглашения, и необходимостью регистрации арендной сделки. Самый основной из документов для заключения договора аренды – это акт приема-передачи имущества. Такая передаточная бумага подтверждает очень важный момент в сделке – передачу объекта арендодателю в пригодном для эксплуатации состоянии.

Работать по договорам аренды помогут эти справочники:

Далее в статье – подробно про документы для заключения договора аренды, а также бланк и образец передаточного акта.

Другие справочники по оформлению аренды

Ознакомившись с перечнем документов для заключения договора аренды, посмотрите следующие справочники, они пригодятся в работе:

Договор аренды: что важно знать

Любое гражданско-правовое соглашение, в том числе и арендное, имеет силу и обязательно для выполнения сторонами, если в нем согласованы все обязательные условия для этого типа сделок. Такие условия еще называют существенными.

Применительно к арендным соглашениям в числе существенных условий:

• предмет сделки, то есть арендное имущество;

• цена сделки, то есть сумма арендной платы – обязательна при сделках с недвижимостью.

Однако, кроме существенных условий, на практике при оформлении арендных отношений стороны указывают дополнительные сведения, которые в дальнейшем в случае разногласий или споров позволяют избежать серьезного судебного разбирательства. Состав дополнительных сведений зависит от арендуемого объекта и различается для недвижимости и движимого имущества. В зависимости от этого различается и перечень документов для заключения договора аренды.

Перечень документов для заключения договора аренды

В отношении любого имущественного объекта перечень документов для заключения договора аренды включает все те бумаги, которые позволяют:

1. Сформулировать условия арендного соглашения.
2. Подтвердить передачу имущества арендатору.
3. Подтвердить годность объекта к эксплуатации.
4. При необходимости – зарегистрировать арендное соглашение.

Исходя из этих требований перечень документов для заключения договора аренды недвижимости включает бумаги о праве собственности на объект, о его состоянии и составе относящегося к нему имущества, о местонахождении объекта и его стоимости. С точки зрения подтверждения права собственности в перечне документов для заключения договора аренды можно выделить:

• свидетельство о собственности на объект;

• выписку из Единого госреестра недвижимости.

Актуальный бланк такой выписки приведен ниже, его можно скачать:

Кроме подтверждения прав арендодателя на передаваемое имущество, в списке документов для заключения договора аренды – бумаги, подтверждающие информацию из арендного соглашения, в том числе:

• копия технического паспорта или выписка из техпаспорта;

• опись имущества, относящегося к объекту недвижимости;

• подтверждение стоимости объекта – например, бухгалтерская справка;

• акт о приеме-передаче недвижимости.

Одна из основных форм в списке документов для заключения договора аренды – акт приема-передачи арендного имущества, который чаще всего является приложением к соглашению между арендатором и арендодателем.

Единого типового шаблона для акта нет, поэтому стороны по своему усмотрению согласовывают перечень реквизитов и формулировки.

Главное при этом – чтобы акт как форма из списка документов для заключения договора аренды имел все обязательные реквизиты первичного документа, а именно:

• название бланка;

• дата его оформления;

• название или ФИО арендатора и арендодателя;

• основная часть документа с произвольными формулировками;

• стоимость арендного объекта и иные его характеристики;

• должности лиц, подписавших акт, с расшифровкой их фамилии и инициалов.

Основная часть акта о приеме-передаче из списка документов для заключения договора аренды может включать в себя сведения, идентифицирующие арендный объект, перечень передаваемого с ним имущества, а также определять стоимость объекта, которая должна совпадать с суммой, отраженной в арендном соглашении. Актуальный образец акта из списка документов для заключения договора аренды приведен ниже, его можно скачать по ссылке:

Документы для заключения договора аренды помещения

Состав документов для заключения договора аренды помещения в целом аналогичен приведенному выше перечню для арендованной недвижимости. Вопрос о том, какие нужны документы для заключения договора аренды помещения, определяется сведениями, которые нужно отразить в арендном соглашении в отношении помещения. Как правило, это:

• адрес помещения;

• его площадь;

• его стоимость;

• факт передачи помещения арендатору.

Кроме того, по взаимному желанию сторон в числе документов для заключения договора аренды помещения могут быть дополнительные акты, описи и любые иные бланки, которые уточняют важную для арендной сделки информацию и в дальнейшем исключат недопонимание, а также позволят избежать судебных разбирательств. Такими документами для заключения договора аренды помещения могут быть:

• акт осмотра помещения;

• опись имущества, передаваемого вместе с помещением;

• акт о состоянии помещения и т.д.

Заключить арендное соглашение в качестве арендодателя может не только владелец имущества, но и доверительный управляющий подобным имуществом. В таком случае перечень документов для заключения договора аренды дополняется специфическими бумагами.

Это, прежде всего, соглашение о доверительном управлении, подтверждающее право управляющего сдавать имущество внаем, а также документ о госрегистрации соглашения о доверительном управлении.

Аналогично, специфическим будет и перечень документов для заключения договора аренды финансового характера, то есть лизинга, а также перечень документов для заключения договора аренды в отношении транспорта и предприятий.