Риэлтор или юрист при покупке квартиры

Юридическое сопровождение сделки купли продажи квартиры: сколько берет риэлтор

На первый взгляд кажется, что продать квартиру просто – достаточно найти покупателя, договориться о цене и сдать документы на регистрацию. Однако на практике весь этот процесс занимает довольно много времени, а при заключении договора и оформлении документов всплывает масса нюансов. В такой ситуации имеет смысл обратиться за помощью к риэлтору.

Юрист в данном случае оказывает консультационные услуги, проверяет документы и оценивает риск сделки, рассказывает порядок покупки и продажи квартиры, сформирует пошаговую инструкцию в конкретном случае.

Агентство недвижимости же предоставляет более широкий перечень услуг. Но мало кому требуются просто посреднические услуги – найти покупателя можно хоть и медленнее, но самостоятельно. Какие услуги предоставляет агент?

Реклама недвижимости

Самый очевидный пункт. Хорошее агентство не просто разместит объявление на общеизвестных сайтах, но и будет активно искать покупателя – совершать звонки, договариваться о показах квартиры, давать объявления в справочники, иногда даже расклеивать их. Именно риэлтор поможет найти надежного покупателя или продавца, проследит судьбу квартиры назад во времени.

Сопровождение

Именно для получения гарантии юридической чистоты сделки и обращаются к риэлторам. Хороший агент способен не просто распечатать типовой договор купли-продажи, но и организовать глубокий юридический анализ с позиций, выгодных именно его клиенту. Большие агентства, как правило, располагают своим штатом юристов, которые специализируются именно на соглашениях в отношении недвижимости.

Правовой анализ договора сводит к минимуму риск аннулирования сделки в будущем по любым основаниям.

Помощь при оформлении документов и передаче недвижимости

Профессиональный агент проконтролирует, что в день заключения договора, сдачи документов на регистрацию, передачи денег и недвижимости все необходимые документы подписаны, и у сторон не осталось друг перед другом незавершенных обязательств.

Таким образом, купля-продажа недвижимости через агентство имеет свои особенности – на стороне покупателя или продавца появляется третье лицо, помощник, сопровождающий всю процедуру от начала до конца. Заключая договор, клиент передает часть своих забот агенту.

Дорого ли стоят услуги и кто платит

Стоимость услуг агентства зависит от региона, стоимости квартиры, особенностей рынка недвижимости в конкретном населенном пункте. Нормативно установленных тарифов оплаты риелторских услуг не существует.

В договоре комиссия может быть прописана как твердая сумма (от 30 000 рублей и больше), так и стоимость в процентном выражении, которая рассчитывается от стоимости квартиры (от 1% и выше). Главное, чтобы цена была прописана доступным языком, и у клиента не возникало сомнений по поводу возможных доплат.

Оплачивает услуги агентства непосредственно клиент. То есть, если продавец обращается в агентство – он и заключает договор от своего имени, оплачивает услуги. Срок оплаты также варьируется. В некоторых регионах распространена частичная предоплата, где-то – оплата услуг в момент подписания основного договора купли-продажи.

Договор с посредником: на что обратить внимание

Текущее законодательство не содержит каких-либо типовых форм договора с агентами по недвижимости, поэтому каждое агентство разрабатывает свою форму, по которой и работает с клиентами.

Нетрудно догадаться, что скорее всего договор, разработанный риелтором, направлен на защиту интересов самого риелтора, поэтому при согласовании условий сотрудничества следует внимательно прочитать документ.

Обратить внимание нужно на форму составления договора – если разные блоки документа написаны разным шрифтом, скорее всего, там скрыт какой-то финансовый подвох. Сотрудничество с таким агентом стоит прекратить.

Если договор содержит условие о запрете клиенту общаться с другой стороной сделки, это также должно насторожить. Чаще всего такие пункты включают, чтобы собрать дополнительную комиссию.

Напротив, информационные пункты о застрахованной ответственности агента, об участии агентства в какой-либо ассоциации риелторов – позитивный признак. Таким фирмам можно доверять, они профессионально относятся к своим обязанностям.

Далее подробнее рассмотрим разделы соглашения при покупке или продаже через агентство.

Стороны соглашения

Здесь указывается наименование фирмы и имя клиента. Со стороны агентства действует конкретный представитель, у которого должны быть полномочия на подписание документа. Если это директор, то полномочия у него имеются в силу закона, а вот у сотрудника фирмы должна быть действующая доверенность от руководителя.

Предмет договора

Здесь прописывается суть договора, какие услуги оказывает риелтор, и описывается объект недвижимости. Более подробно конкретные услуги прописываются в разделе прав и обязанностей, здесь же важно максимально точно описать квартиру. В случае с продавцом описание берется из документов на квартиру, покупатель же прописывает все свои пожелания к будущей недвижимости.

Права и обязанности

Это – важнейший раздел договора. Именно здесь должно быть подробно расписано, какие конкретно действия совершает агентство.

Читать нужно очень внимательно, отмечая, каждый ли пункт понятен. Здесь недостаточно расплывчатых формулировок, например «Оказывает консультационные услуги».

Нужно обязательно уточнить, какие именно это услуги, что они в себя включают, расшифровать их.

Инструкция по проведению сделки купли-продажи квартиры.

Собираем документы для сделки.

Особенности поставления предварительного ДКП.

Советы по составлению основного договора купли-продажи.

Составляем передаточный акт.

Цена объекта недвижимости, проценты или вознаграждение агента

В этом разделе прописывается цена покупки (продажи) объекта, стоимость услуг риелтора, порядок расчетов. Нужно обратить внимание, что риелтор не является профессиональным оценщиком, поэтому предложенная им цена – это его личная оценка, основанная на опыте продаж. Для продавца это порой невыгодно, ведь быстрее продается недвижимость по более низкой цене.

Установить действительно рыночную цену поможет независимый оценщик, но, конечно, за дополнительную плату.

Сроки. Расторжение договора

Юристы единогласно рекомендуют установить в договоре конкретный срок, чаще всего это 3 месяца. Формулировка «Договор действует до момента исполнения обязательств» невыгодна клиенту, поскольку так искать или продавать квартиру можно фактически бесконечно. Нужно обратить внимание и на возможную автоматическую пролонгацию договора.

Важно четко прописать все случаи, когда сторона может расторгнуть договор, и о последствиях такого расторжения.

Кроме того, обязательно должен быть пункт о возможности немотивированного одностороннего отказа от договора со стороны клиента, чтобы потребитель имел возможность с минимальными издержками прекратить отношения с риелтором.

Для такого отказа достаточно уведомить агента о расторжении в установленный срок и оплатить ему фактически понесенные расходы – здесь пригодятся отчеты о проделанной работе.

Ответственность сторон

В этом разделе недостаточно просто сослаться на общие формулировки об ответственности. Зачастую прописывается только ответственность клиента за нарушение условий договора, а ответственность агентства определяется установленными нормами закона. Это не отвечает интересам потребителя.

Именно в этом разделе можно прописать подробно, в каких случаях агентство несет финансовую ответственность, например, в случае срыва сделки по вине агента, предоставления недействительной информации, неправильного оформления документов.

Практика. Бывает, что агенты в ходе купли-продажи некорректно оформляют документы, например, в расписке о получении денег не указывают обязательные реквизиты или предмет, за что были получены деньги. Из-за такой халатности сделка может быть сорвана, а клиент понесет убытки. Чтобы этого избежать, в договоре нужно отразить:

• в разделе «Права и обязанности»: обязанность риелтора составлять документы во исполнение договора купли-продажи недвижимости (акты приема-передачи, расписки, договоры и так далее) в соответствии с действующим законодательством и в интересах клиента;
• в разделе «Ответственность»: финансовую ответственность агента за неправильно составленные документы, например «За нарушение агентом обязанностей, предусмотренных п.___, в том числе в случае составления документов, противоречащих действующему законодательству и интересам клиента, повлекшее убытки клиента, агент несет ответственность в виде полного возмещения клиенту убытков, компенсации морального вреда».

Хоть агента и сложно привлечь к судебной ответственности, нужно помнить, что к договору риелторских услуг применяются нормы Закона о защите прав потребителей. Это значит, что если услуга оказана некачественно, и даже если данной ситуации договор не предусмотрел, с агента можно взыскать не только сумму причиненного ущерба, но и компенсацию морального вреда.

О любых неясных формулировках следует заявить заранее, до подписания договора. Нужно помнить, что закон устанавливает договорную свободу, поэтому апелляции агента к тому, что форма договора, якобы, типовая, несостоятельны. Такие заявления должны насторожить клиента.

Просчитать риски в каждом конкретном случае поможет профессиональный юрист, которому можно показать договор перед его заключением.

Как выбрать и проверить агентство недвижимости?

Можно дать лишь общие рекомендации по выбору агентства:

1. Стоит выбирать большие агентства, заработавшие хорошие отзывы и высокие оценки клиентов. Найти реальные отзывы можно в интернете на независимых ресурсах и форумах или через знакомых.
2. Хороший знак – страхование ответственности фирмы, участие в профессиональных ассоциациях риелторов.
3. Факт официальной регистрации фирмы можно проверить на открытых ресурсах, например в реестре ЕГРЮЛ.

Если агентство настаивает на том, чтобы вы не общались с покупателем или продавцом вашей недвижимости до сделки, это может быть признаком того, что агент собирается получить двойную комиссию от каждого из участников договора.

Действительно профессиональное агентство способно избавить клиента от головной боли по поводу всевозможных правовых нюансов сделки, поэтому подходить к выбору агента следует максимально осознанно.

Запомнить

1. Без профессиональной помощи не обойтись, если ваша сделка осложнена необходимостью получать различные согласования и разрешения.
2. Хорошее агентство защищает интересы своего клиента.
3. Внимательно читайте соглашение с агентом, особенно перечень его обязанностей и порядок определения гонорара, а при возникновении вопросов – не стесняйтесь их задавать.
4. Если вам не требуется помощь риэлтора, проверить законность сделки поможет любой юрист по недвижимости.

Кого звать на помощь: риэлтора или юриста? К кому лучше обратиться

Каждый, кто сталкивался с вопросом приобретения или продажи недвижимости, знает, что найти объект, подыскать покупателя и совершить сделку поможет агентство недвижимости, то есть риэлтор.

Но сейчас все большее распространение получает услуга по проверке безопасности сделки через независимого юриста по недвижимости (например, 74 Недвижимость).

Так чем же отличаются такие услуги от услуг риэлтора? Кого звать на помощь — риэлтора или юриста? К кому лучше обратиться?

У риэлтора свой интерес

Любая сделка с недвижимостью включает в себя несколько этапов. Проще всего рассмотреть данные этапы на примере сделки купли-продажи недвижимости, например загородного дома.
Сначала надо подобрать объект. Это первый этап сделки. Покупатель обычно делает это самостоятельно, пользуясь рекомендациями знакомых, Интернетом, объявлениями в печати или иной рекламой.

Подбор объекта можно также поручить агентству недвижимости. Мы прекрасно понимаем, чтобы выбрать дом, осмотреть его, провести предварительные переговоры с продавцом, в том числе и о цене, не нужны специальные юридические познания. Но кому-то проще оплатить данные услуги, а кто-то подбирает свою будущую собственность самостоятельно.

Вот подходящий объект выбран, цена устраивает и нужно уже переходить непосредственно к организации сделки и ее осуществлению. Тут сразу возникает несколько вопросов: уверены ли вы в том, что выбранный вами объект не имеет юридических проблем и сделка, которую вы совершите, не будет позже поставлена под сомнение самим продавцом или третьими лицами.

К сожалению, большинство агентств недвижимости не ответят компетентно на данные вопросы. Во-первых, они редко имеют в штате высококлассных юристов, которые смогут оценить юридическую историю объекта и ваши риски, связанные с его приобретением.

И во-вторых, что не менее существенно, большинство агентств недвижимости выстраивают свои взаимоотношения с клиентом таким образом, что их главной целью работы становится совершение сделки.

Именно после совершения они получают свой гонорар, обычно установленный в процентном отношении от стоимости приобретаемого имущества.

В связи с этим агентства недвижимости очень неохотно дают покупателям реальную оценку юридической стороны сделки, так как они заинтересованы в том, чтобы все прошло гладко. Получается, что на данном этапе интересы покупателя и риэлтора уже расходятся.

Пара слов о беспристрастной работе юристов

Здесь стоит сказать пару слов о том, какие услуги оказывают юридические фирмы, сопровождающие сделки с недвижимостью. Многие фирмы анализируют историю объекта, собирают информацию о продавце, получают объективные сведения об объекте недвижимости из государственных реестров, например ЕГРП.

Но только единицы из них действительно делают детальную юридическую проработку перед сделкой, вплоть до составления для клиента мотивированного и подробного правового заключения об истории объекта и о юридической чистоте предыдущих сделок с ним.

Эта правовая работа и составляет второй — самый важный этап совершения сделки с недвижимостью.

Отдельно стоит остановиться на вопросе анализа предыдущих сделок и оценки обременений объекта недвижимости. При подготовке такого заключения юристы анализируют документы, касающиеся возникновения первоначального права на земельный участок и дом, документы о переходе права к продавцу объекта и законности регистрации перехода таких прав.

При этом юрист не только использует возможности получения соответствующих сведений от продавца, но и собирает сведения из незаинтересованных источников, например из Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Данная информация имеет большую важность, потому что риск признания сделки недействительной чаще связан с претензиями не продавца недвижимости, а третьих лиц — предыдущих собственников.

Важнейшим вопросом также является отсутствие обременений в отношении приобретаемого объекта: споров о границах земельного участка, судебных споров в отношении недвижимости, залога, а также отсутствие ограничений в пользовании.

Юристы проверяют, входит ли земельный участок в особо охраняемые территории, зоны водоотвода, и устанавливают по документам факт отсутствия или наличия под участком газовых сетей и иных объектов, создающих препятствия в полноценном использовании земельного участка.

В выводах даются оценка действительности права собственности продавца, оценка возможных оснований обжалования предыдущих сделок и наличие иных рисков, установленных в ходе правового анализа. Правовое заключение оформляется письменно и передается покупателю до совершения сделки.

Кроме этого юрист подготовит все документы для регистрации сделки.

  Снос ветхого жилья: права собственников

Только после такой скрупулезной юридической работы, анализа всех возможных документов, оценки состоятельности продавца и подготовки объективного и обоснованного правового заключения покупатель может быть полностью уверен в том, что он приобретает объект недвижимости с гарантией отсутствия каких-либо юридических проблем в будущем.

При этом плата за такую работу обычно фиксирована и не зависит от конечного результата — состоится сделка или нет. Независимый юрист будет беспристрастно делать свою работу, его задача прежде всего не уговорить покупателя совершить сделку, а дать ему полную информацию о ней, чтобы человек принял взвешенное решение.

Кроме того, для осуществления такой работы нужно иметь высокую юридическую квалификацию, так как даже небольшая юридическая ошибка может иметь далеко идущие негативные последствия. Вот почему люди предпочитают доверять такую работу профессиональным юристам, имеющим соответствующий опыт.

Таким образом, при подготовке к сделке эффективную, а главное, объективную и беспристрастную помощь вам могут оказать юристы, а не сотрудники агентства недвижимости.

Юрист — это профессиональный подход

Третий этап — это совершение непосредственно сделки с объектом недвижимости. Подготовить договор, организовать встречу сторон для его подписания, обеспечить правильность расчетов может и сотрудник агентства недвижимости. Но юрист сделает это более профессионально, быстро и качественно.

Подготовка правовых документов, в том числе договоров, таит в себе немало юридических тонкостей. Агентства чаще всего используют типовую, наработанную ими схему сделки и типовой договор, а юрист может подходить к каждой сделке индивидуально.

При совершении расчетов по сделке с использованием депозитария также могут понадобиться анализ и корректировка договора аренды банковской ячейки. Кроме того, нужно оценить, какие документы будут необходимы для осуществления регистрации сделки и прав покупателя на приобретаемый объект в установленном законом порядке, и осуществить их подготовку.

Риелторы обычно справляются со своими функциями и гарантируют сторонам сделки защищенность. Но такая гарантия выглядит условной, так как, напомним, риелтор заинтересован в том, чтобы сделка завершилась. Юрист, напротив, будет до последнего отстаивать интересы клиента, используя свои профессиональные навыки, добиваясь его максимальной защищенности.

  Юридическая помощь инвалидам при оформлении отпуска

Четвертый и заключительный этап — регистрация права собственности на объект недвижимости на покупателя в государственном органе, осуществляющем регистрацию в установленном порядке. Данную правовую помощь могут оказать как юрист, так и сотрудник агентства недвижимости.

Если ранее описанные этапы были пройдены профессионально, если договор подготовлен без ошибок, а документы собраны правильно в полном соответствии с требованиями закона, то риск возможных проблем на этапе государственной регистрации сделки сводится к нулю.

Многие покупатели и юристы обычно доверяют регистрацию сделок риэлторам или специальным людям — регистраторам, работающим в агентстве или по договоренности с ним. Это экономит деньги клиента на юридических услугах.

Но стоит отметить наметившуюся тенденцию: все больше людей доверяют регистрацию своих прав тем специалистам, кто квалифицированно вел их сделку.

Таким образом, конечным результатом работы юридической компании по сопровождению сделки с недвижимостью будет передача клиенту зарегистрированных документов на объект недвижимости уже на его имя.

Помощь профессионального юриста, специализирующегося на сопровождении сделок с недвижимостью, не выглядит лишней, а является просто необходимым условием приобретения недвижимости.

Риелторы, понимая данную ситуацию, все чаще привлекают юристов для работы по сделке.

Конечно, окончательное решение по использованию специализированного юриста все равно остается за покупателем. Он может воспользоваться услугами как двух профессионалов, выполняющих разные функции, — юриста и риелтора, так и провести часть работ самостоятельно, взяв на себя ту часть сделки, которая не требует специальных познаний.

Например, подобрать объект недвижимости, провести переговоры с продавцом, осмотреть недвижимость. Как следствие, активный покупатель может здорово сэкономить на услугах риэлтора, стоимость которых может достигать 5% от цены приобретаемой недвижимости.

В то же время стоимость юридических услуг фиксирована и относительно доступна, что делает консультацию юриста или услуги по сопровождению сделки с недвижимостью еще более привлекательными.

Тимофей Ермак,  адвокат.

Вам также могут понравиться

Почитаешь форумы о недвижимости — и кажется, что без риелторов с юристами не обойтись. Дольщиков обманывают, неожиданно возникшие наследники требуют свою часть. Рассказываем, в каких случаях действительно нужна помощь специалистов и когда можно обойтись своими силами.

Почитаешь форумы о недвижимости — и кажется, что без риелторов с юристами не обойтись. Дольщиков обманывают, неожиданно возникшие наследники требуют свою часть. Рассказываем, в каких случаях действительно нужна помощь специалистов и когда можно обойтись своими силами.

Квартира в новостройке

Первичка — самый простой вариант. Во-первых, у квартиры нет шлейфа наследников. Во-вторых, после принятия закона об усилении контроля в долевом строительстве нарваться на недобросовестного застройщика сложно.

«Я покупал квартиру дважды: оба раза на этапе строительства. Риелтор был не нужен — я обращался к застройщику напрямую», — говорит банковский служащий Тагир.

Риелтор Анна Игнатьева:

Если вы покупаете квартиру у крупного застройщика — ПИК, ДСК-1, «Самолёт-Девелопмент», бояться нечего.

Если же продавец — мелкий застройщик, риелтор поможет проверить разрешение на строительство, договор на приобретение земли. В целом же наша роль при покупке первички обычно сводится к разъяснению пунктов договора.

Никаких сложностей тут нет: оплата производится через кассу в офисе застройщика или через банк по платёжному поручению.

А вот маркетолог Антон решил подстраховаться. «Я обратился к юристу, чтобы он проверил чистоту застройщика. Следующим этапом стал выбор банка: нужно было убедиться, что с договором всё в порядке. В итоге оказалось, что по условиям ипотеки я попадал фактически в рабство — пришлось сменить банк. Юриста, кстати, я нашёл в интернете — ориентировался на отзывы и не прогадал».

Юрист Виолетта Магола подчёркивает, что банк и застройщик не позволят покупателю корректировать предоставленную редакцию договора. Единственное, что можно сделать, это проверить подводные камни и избежать кабальных условий, просто отказавшись от сделки.

Вторичка с чистыми документами

На вторичном рынке риска больше: неожиданный наследник может оспорить сделку купли-продажи. Чтобы этого не произошло, Людмила, сама риелтор в прошлом, советует выбирать недвижимость с чистыми документами.

«Я работала риелтором и знаю структуру рынка. „Девственные“, то есть чистые документы — гарантия того, что неожиданно не всплывут дополнительные собственники. Квартира в Ростокине, которую мы купили, была выдана по ордеру семье.

Муж с женой завещали свои доли единственному сыну, который и продал нам недвижимость после смерти родителей», — рассказывает Людмила. Она также советует заключить договор титульного страхования, которое позволит получить компенсацию в случае неожиданного появления наследников.

Впрочем, эта услуга входит в комплексное страхование, которое вы и так обязаны приобрести по условиям ипотеки.

Другое дело, что на вторичном рынке сама процедура покупки устроена очень сложно.

Анна Игнатьева:

«Договор купли-продажи нужно зарегистрировать через МФЦ в Росреестре (при ипотеке данные туда направляет сам банк). В любом случае вам предстоит собрать целый пакет документов.

Риелтор обычно сопровождает клиентов на каждом этапе сделки, подсказывает, куда идти, какие документы и справки собирать, в какой банк лучше обращаться за ипотекой.

Сейчас появилась электронная регистрация, и приходится ещё объяснять, почему на договоре нет синей печати. Иногда риелтор готовит весь пакет документов».

Вторичка со сложной историей

Бывают квартиры с очень запутанными историями. Риелтор Анна Игнатьева: «Проверить квартиру, заказав выписку в МФЦ, может сам покупатель.

Дополнительные проверки через другие госорганы, например полицию, обычно не дают новой информации. Бывают, однако, сложные случаи, когда документы приходится проверять на подлинность через Росреестр.

Решение об этом обычно принимает риелтор, основываясь на своём опыте».

Юрист Виолетта Магола:

«Если квартира была приватизирована, нужно узнать, нет ли «отказников» от приватизации — они сохраняют пожизненное право проживания и регистрации на жилплощади. Чтобы убедиться, что квартира свободна от права проживания в ней третьих лиц, закажите в МФЦ архивную выписку.

Большинство клиентов могли бы сами собрать все справки, но часто не понимают, какие конкретно документы нужны для сделки.».

Альтернативная квартира

Самый сложный и при этом самый распространённый тип сделки — в Москве так продаётся до 80% квартир. Вы покупаете квартиру, вносите залог и ждёте, пока продавец найдёт новое жильё и переедет. А тот, у кого он приобретает квартиру, в свою очередь, может ждать другого продавца, который тоже ищет вариант для переезда. Цепочка может быть очень длинной.

Именно по такой схеме приобрела квартиру менеджер Неля: «Нам с мужем было страшно, и мы обратились к риелтору. На покупку ушло полтора месяца. У риелтора была своя база квартир, она ездила с нами и сама разговаривала с владельцами. Когда мы выбрали квартиру, она проверила её по своим источникам, договорилась о сделке и составила договор так, чтобы залог не пропал».

Анна Игнатьева:

«Альтернативную сделку (на профессиональном сленге — паровоз) организовать очень сложно: чем больше в ней звеньев, тем больше вероятность, что цепочка развалится. Всех продавцов и покупателей нужно собрать в одном месте и привести к единому решению: если одно звено выпадет, сделка не состоится».

Подводим итоги:

Покупка квартиры в новостройке через риэлтора: Особенности и правила

Покупка квартиры – важное событие в жизни любого человека. Свое собственное жилье стоит порядком 20 – 50 тыс. долларов, что пугает молодых и неопытных в этом вопросе покупателей.

Покупка квартиры в новостройке сулит ее владельцу большим успехом, так как до него помещение никто не использовал, а оно само только что было построено, поэтому проблем возникнуть не должно.

Другое дело, когда человек покупает жилье в новостройке через риелтора и думает, как избежать подводных камней, и приобрести нормальное жилье со всеми стандартами. Это сделать не так уж тяжело, главное, важно знать к кому и где обращаться с таким деликатным вопросом.

Если человек не является экономистом, юристом или риелтором и в вопросе недвижимости имеет нулевой опыт, лучше доверить это дело профессионалам, а не заниматься самодеятельностью. В большинстве случаев люди, которые не захотели платить 5% от сделки агентству, потеряли в 5 раз больше только из-за своей невнимательности и непрофессионализма.

Покупка квартиры в новостройке

Итак, основные плюсы этого приобретения:

1. Новизна – жилье только что было достроено и встречает владельца в новом виде с хорошим ремонтом;
2. уникальность – до покупателя в помещении вели работы строители, а до них в нем никто не жил. Это отличная возможность приобрести совершенно новую никем не использованную квартиру;
3. прекрасное состояние и долгое время до ремонта. Человек может не беспокоится о потрескавшемся потолке и плинтусе от 5 до 11 лет. Есть исключения для мелких косметических поправок: обои, смена интерьера, шпаклевка.

Из минусов можно отметить:

1. Подводные камни;
2. риэлторские махинации;
3. недоработку строителей.

Если человек решил приобрести квартиру в новостройке, он должен делать всё тщательно и медленно. Иначе есть риск пропустить значительную недоработку или финансовое мошенничество правообладателей.

Покупатель при просмотре жилья должен обращать внимание следующие факторы:

• Как ведут себя риелтор и правообладатели;

• Какие документы подписываются и с кем;

• Углы и труднодоступные места;

Проверив все человек, может оформить сделку и через месяц, когда все будет готово выехать в новое жилье. Если риелтор имеет опыт в покупке и продаже недвижимости, он сделает все быстро и не затронет ресурсы клиента. В обратном случае могут быть большие потери как по времени, так и по деньгам.

Приобретение жилья в новостройке через риелтора

Покупка жилья в новостройке человеком и через риелтора сильно отличаются друг от друга. Основные отличия:

Самостоятельно человек сможет найти подходящий вариант через 1 – 4 недели активных поисков. После этого идёт период ознакомления и обзора жилого помещения, прилежащих к нему зданий и отделов дома.

Если покупателю все нравится, и он не замечает «подводных камней», он начинает период сделки, в который входит оформление и подписание всех бумаг. Здесь важно не ошибиться, так как многие правообладатели делают одну и ту же хитрость: скрывают недочеты и после подписания сделки утверждают, что изменить ничего нельзя.

Весь период поиска, ознакомления, общения и подписания бумаг займёт до полугода, когда риелтор может с этим справится не более чем за 2 месяца.

Покупатель не может посмотреть квартиру профессиональным взглядом и лишь обращает внимание на большие недочеты, которых в большинстве случаев нет.

Риелтор, перед тем как привести клиента внимательно осматривает помещение, обращается с соседями, смотрит сам район и квартиру на предмет неожиданных нюансов. Если проблем нет, он привозит клиента на место и рассказывает ему, в общем, о квартире, и даёт время ознакомиться с ней.

Если судить по качеству самостоятельной сделки и сделки с риелтором, можно сделать вывод, что второй вариант намного выгоднее и практичнее, чем первый. Если человек купит жилье самостоятельно, в будущем его с 30% вероятностью будут ожидать проблемы разного характера, когда с риелтором эта вероятность снижается до 2 – 10%.

Когда покупатель сам ездит на осмотр, совершает сделку и общается с владельцем, он имеет множество проблем:

• Проезд – на встречи необходимо добираться либо своим транспортом, либо общественным, что занимает много времени и тратит деньги;

• Температура – зимой или летом бывает свой дискомфорт в виде слишком холодной или жаркой погоды;

• Силы и время – человек может потратить на весь процесс покупки до полугода или одного года и кучу сил на весь процесс.

Если человек решил нанять риелтора, он может выдать ему временные права на пользование своим имуществом и личными данными. Это не принесёт никакого вреда, но значительно сократит время на подписание бумаг и различные осмотры.

Риелтор может сам подписывать акты приёмки жилья с помощью временных прав. Кроме того, он вправе решать возникшие вопросы и проблемные ситуации, без вмешательства покупателя. Такие услуги нужны ленивым или занятым людям, у которых нет возможности приезжать на место встречи каждый раз, когда это потребуется.

Оформление сделки через риелтора

Как уже упоминалось ранее, человек может передать все свои права на покупку жилья риелтору, который сделает все быстро и качественно. Но стоит помнить, что даже проверенный человек может быть мошенником, только тщательно скрывать этот факт.

Оформление сделки через риелтора происходит по следующему принципу:

1. Обращение к специалисту;
2. Опрос клиента: что, как, где, когда, сколько;
3. Поиск жилья по желательным критериям;
4. Обзор;
5. Общение;
6. Оформление;
7. Подписание актов и договора;
8. Заключение.

Если человек столкнулся с опытным риелтором, он предложит ему пройти небольшой опрос, по результатам которого он будет подыскивать жилье. После того как риелтор найдёт подходящий вариант, он предложит клиенту его посмотреть и в случае положительного результат подписать все необходимые бумаги.

Опытный риелтор сделает все без заминок и задержек в установленный срок от 2 недель до 2 месяцев.

Подводные камни при покупке квартиры в новостройке через риелторов

Риелтор – это настоящий профессионал экономики и юриспруденции, который может обеспечить качественное, и быстрое исполнение всех заявленных услуг

Но помимо профессионализма сотрудника, существуют еще и подводные камни:

1. Экономическое преступление – риелтор может списать часть денег на свой личный счет или ввести покупателя в заблуждение, дабы получить на энный процент больше;
2. Мошенничество – риелтор действует в рамках личной выгоды и создаёт подложные акты приёмки, печати, и подписи. Это позволяет сделать так, что человек после покупки жилья не становится его полным владельцем, он будет лишь арендатором;
3. Намеренный ввод клиента в заблуждение – сотрудник имеет возможность скрыть некоторые нюансы жилого помещения и продать его по повышенной цене. В законе чётко сказано, что те квартиры, в которых имеются небольшие минусы, продаются в полтора раза дешевле, а те, у которых существуют серьезные проблемы строительного характера, отдаются под доработку;
4. Кража ценных бумаг и их частей – риелтор может использовать все украденное против владельца помещения. Если работать будет профессионал, доказать, что человек купил это помещение и является его владельцем будет практически невозможно.

Подводных камней достаточно много и появляются они в самый не нужный момент. Но стоит упомянуть, что об их появлении свидетельствует низкий рейтинг и плохие отзывы о риэлтерском агентстве, с помощью которого совершалась сделка.

Какие документы готовят риелторы

Если покупателю все понравилось, и он решил заключить сделку с правообладателем, риелтор готовит следующие документы:

1. Акты купли/продажи;
2. Расписку, что жилье передаётся новому владельцу;
3. Участие риелтора в этом процессе.

Это далеко не весь перечень бумаг, необходимых для успешной сделки, но если начать их перечислять не хватит символов. Если сотрудник добросовестный и не имеет при себе злого умысла, он должен сначала дать бесплатную консультацию и совет своему клиенту, а потом уже начинать процесс оформления.

Какие услуги оказывает риелтор

Сотрудник агентства вправе оказывать следующие услуги:

Прежде чем начать поиск жилья по нужным критериям, риелтор должен расспросить клиента о его целях и желаниях. Это можно сделать в непринужденной обстановке, например, на улице, чтобы человек смог полностью расслабиться и рассказать о своих планах.

Риелтор может искать жилье через поисковые системы с помощью seo – продвижения, вживую и на специальных сайтах. К примеру, на OLX существует колонка «недвижимость», в которой содержится вся информация и объявления об объектах.

Поиск жилья самим покупателем и сотрудником агентства отличается качеством, и скоростью поиска. После успешного нахождения помещения, появляется необходимость в подписании актов и оформлении бумаг. Человек не может сделать все самостоятельно, поэтому приходится обращаться к специалисту.

Риелтор оказывает самые разнообразные услуги. К примеру, некоторые клиенты не любят лишних телодвижений, поэтому обеспечивают сотрудника дополнительными средствами и правами на использование их данных, чтобы он мог вести обзор и приёмку без их участия.

Плюсы и минусы покупки жилья через риелтора

Если человек все – таки решился вести покупку квартиры через риелтора, он имеет следующие преимущества:

1. Скорость – сотрудник ведёт опрос и общение с клиентом не более 1 часа, поиск до 2 недель, оформление и подписание документов до 2 месяцев. В сравнении с самодеятельностью, все выглядит намного быстрее;

1. Качество – риелтор не допускает ошибок во время поиска и оформления документов, что делает процесс быстрым и легким. Если сотрудник в ходе сделки допускает оплошность, он ее успешно ликвидирует и продолжает то, что начал;

1. Гарантия – агентство гарантирует высокое качество и быстро исполнение своих услуг. Если в ходе поиска или сделки были допущены оплошности, агентство либо их успешно исправит, либо вернёт деньги и возместит моральный ущерб.

Минусы:

• Мошенничество – не редким стали мошеннические действия среди сотрудников риэлтерских фирм в виде неправильного оформления документов или подписания ложных бумаг;

• Некомпетентность в экономических и юридических вопросах – хоть такие случаи скорее редкость, чем постоянство, но они существуют, и их следует оберегаться;

• Лень – не все риелторы хотят исполнять свои непосредственные обязанности и могут где ни — будь схалтурить и даже развести клиента на деньги, из-за своей лени.

Как можно было заметить, плюсов в покупке жилья через риелтора намного больше, чем минусов. Хотя недоработки в сфере риэлтерских услуг существуют и их сложно отрицать, но агентства по представлению таких услуг стараются исключить появлении оплошностей до нуля.

Заключение

И так, подведём некий итог вышесказанного:

1. Покупка квартиры – важное событие в жизни любого человека. К поставленному в такой форме вопросу надо подходить с осторожностью и настойчивостью;
2. Покупать квартиру в новостройке выгодно и удобно: человек чувствует себя в ней комфортно и безопасно;
3. Если избегать подводных камней в выборе и покупке квартиры, можно отыскать себе хороший вариант, и приобрести его за небольшую цену;
4. У риелторов существуют свои плюсы и минусы. Если разбирать их услуги в среднем, рекомендация будет положительная, так как уже много людей испробовало это и есть статистика 70% успешных сделок;
5. Стоит остерегаться мелких и больших недочетов, чтобы в будущем избежать из-за них проблем;
6. Человек должен внимательно читать и подписывать документы, даже если риелтор его близкий друг или знакомый;
7. Риелтор оказывает разнообразные услуги от поиска квартиры до самостоятельной покупки и подписи документов.

Покупать квартиру в новостройке крайне выгодно, а через риелтора еще и качественно. Если человек боится за свое финансовое и юридическое благополучие, он может подстраховать себя как документально, так и нотариально.

Если покупать квартиру по вышеприведенным рекомендациям, можно остаться в ней на долгие годы и жить долго, и счастливо. В обратном случае, кроме потраченного времени и сил ничего хорошего не будет. Все зависит от самого покупателя, его риелтора и обстоятельств сделки.

Важно! По всем вопросам о приобретении жилья через риэлторов, если не знаете, что делать и куда обращаться:

Звоните 8-800-777-32-63.

Или можете задать вопрос в любом сплывающем окне, для того, что бы юрист по вашему вопросу смог Вам максимально быстро ответить и проконсультировать.

Юристы по жилищному праву и по вопросам риэлторов, и адвокаты, кто зарегистрирован на Российском Юридическом Портале, постараются Вам помочь с практической точки зрения в сложившемся вопросе и проконсультируют Вас по всем интересующим вопросам.

покупка квартиры новостройке через риэлтора особенности правила плюсы минусы документы