Строительство дома на арендованном земельном участке

Всё, что нужно знать о том, можно ли строить дом на земле, если она в аренде, и как оформить здание в собственность

Российское законодательство разрешает строить различные здания не только на собственной земле, но и на арендованных участках. Однако есть ряд нюансов для каждого вида объектов. прежде чем приступать к работам, необходимо уточнить требования, предъявляемые к каждому типу возводимой недвижимости.

Можно ли строить здание на арендуемом земельном участке?

Земельный кодекс РФ (статья 41) разрешает это делать. Но необходимо, чтобы назначение постройки совпадало с категорией земель. По сути, арендатор участка имеет аналогичные права на возведение объекта, что и его собственник.

Единственное препятствие – наличие в договоре аренды пункта, который запрещает капитальное строительство на участке. Все работы следует согласовать с владельцем участка перед началом строительства. Все нюансы нужно прописать в соглашении, чтобы избежать в дальнейшем споров и судебных тяжб.

Какую недвижимость разрешено возводить?

В первую очередь возводимое на арендованной земле строение должно относиться к недвижимому имуществу в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса. Это сооружения, здания, незавершенное жилое строительство, промышленные и хозяйственные объекты. В данном случае важно, чтобы они строились на земле соответствующей категории.

Например, нельзя выстроить жилой дом на землях лесного фонда (о том, каковы особенности аренды лесных участков и водных объектов, можно узнать здесь?). Если же земельный объект сельскохозяйственного назначения, то необходимо согласие собственника (каков порядок аренды земель сельскохозяйственного назначения?).

Важно! Строить можно любой объект недвижимости. Главное – наличие разрешительной документации от контролирующих органов.

Для возведения частного дома необходимо прописать это условие в договор аренды земельного участка (о том, как правильно составить договор аренды дома с земельным участком, читайте тут). Перед строительством нужно получить разрешение муниципальных властей и получить проект здания (об особенностях аренды земельного участка под строительство жилого дома читайте в отдельной статье).

Разрешение на застройку выдается на срок 10 лет согласно статье 51 (пункт 19) ГрК. А статья 55 этого нормативно-правового акта регламентирует ввод здания в эксплуатацию. Для сооружений и зданий прочего назначения необходимо составить проект по архитектурной схеме в соответствии с федеральным законом № 169-ФЗ от 17.11.1995 г. «Об архитектурной деятельности».

Разрешается строительство многоэтажных зданий с инфраструктурой. Коммуникации подводятся в соответствии с существующими техническими нормативами. А сам участок для строительства дается в аренду муниципалитетом или частным инвестором.

В договоре аренды может быть указан конкретный срок либо неограниченный.

Разрешается строить на арендованной земле объекты долевого строительства. В этом случае застройщиками являются коммерческие предприятия или жилищно-строительные кооперативы. Их деятельность должна быть застрахована в обязательном порядке. Узнать о рисках при покупке жилья в многоквартирном доме, построенном на арендованном участке можно в этой статье.

Процесс долевого строительства регулируется федеральным законом № 214 от 30.12.2004 г. Для сооружений технического назначения необходимо получить разрешение у местной администрации и контролирующих органов. При строительстве гидросооружений следует придерживаться норм экологи ческой безопасности.

Для возведения временных зданий разрешение получать не нужно. К таким сооружениям относятся:

• ангары;
• бытовые помещения;
• хозяйственные постройки из модульных блоков.

Полный перечень представлен в Сборнике сметных норм затрат ГСН 81-05-01-2001.

Если планируется строительство капитального гаража, то потребуется разрешение на строительство. Как правило это сооружения для коммерческого или промышленного использования. Также нужен проект, который согласовывают с БТИ.

Гараж, возведенный без разрешающих документов, может быть снесен на основании требования собственника участка земли.

• Если владелец участка согласен на строительство гаража, то узаконить постройку должен сам застройщик.
• Если объект находится на территории садоводческого или дачного товарищества, то его можно оформить как вспомогательное помещение.
• В остальных случаях легализация происходит в судебном порядке. Потребуются доказательства, что строение не несет угрозы здоровью и жизни людей, не ущемляет прав проживающих на соседних участках.

Узнайте, как взять в аренду землю под гараж, павильон или киоск.

Как это сделать легально?

Легальность возведения постройки на арендованном участке определяется наличием разрешения на строительство.

Написание заявления

Поскольку закон не устанавливает определенной формы заявления, оно составляется произвольно. Но в нем необходимо указать:

• ФИО адреса, его должность, организацию/учреждение;
• сведения о заявителе – ФИО, адрес регистрации и/или проживания, контактные данные;
• заголовок документа – «Заявление»;
• изложить просьбу о выдаче разрешение на застройку участка с указанием наименования объекта, адреса, срока действия разрешения;
• сведения об участке земли;
• характеристика возводимого объекта.

В конце документа указывается список приложений.

Сбор документов

Потребуются такие документы:

• паспорт заявителя;
• если получение разрешения на застройку производится через представителя, то ему, кроме паспорта, потребуется нотариальная доверенность;
• договор аренды земельного участка;
• схема участка с указанием места, где будет расположен недвижимый объект;
• градостроительный план.

Для объектов капитального строительства потребуется проектная документация. Она подлежит экспертизе. Ее могут подготовить как государственные органы, так и коммерческие предприятия. Тогда необходимо документальное обоснование того, что это юридическое лицо может проводить экспертизу.

Подача

Документы подают в орган местного самоуправления, на территории которого расположен участок. Заявитель может сделать это лично, через представителя или воспользовавшись услугами многофункционального центра.

Решение комиссии

Арендатору выдадут положительное решение, если возводимое здание полностью соответствует техническим требованиям и имеет все необходимые документы. На принятие его дается 10 дней. При получении отказа его можно обжаловать через суд.

Можно ли оформить уже возведённое здание в собственность?

Это можно сделать. Причем тот факт, что земля под этим зданием не принадлежит владельцу недвижимости, никак не влияет на процесс оформления права собственности. Для этого необходимо, чтобы постройка была возведена с согласия хозяина участка. если закон требует разрешение на строительство, оно должно быть получено.

Материальные затраты

Будущему собственнику земельного участка придется понести следующие расходы:

1. Предоставляемые копии документов необходимо заверить у нотариуса. Стоимость составит 200-500 рублей в зависимости от региона и тарифов нотариальной конторы.
2. Физические лица уплачивают госпошлину в размере 2000 руб., юридические – 22 тыс. руб.
3. Передача земли в собственность зависит от ее расположения. В крупных городах это 10-20% от кадастровой стоимости, в местных образованиях – не более 3%. Для городов с населением более 3 млн человек следует ориентироваться на верхнюю границу, т.е. 19-20%.

Кроме этого следует учесть, что до начала строительства в некоторых случаях необходимо получить разрешение. Этот документ обойдется в 15-50 тыс. руб. в зависимости от региона и типа возводимого здания.

Как перевести участок в собственность после оформления недвижимости?

Оформить землю в собственность, когда на нем уже возведено здание, можно как на платной, так и на бесплатной основе. Платно вступают в право собственности, если земельные участки были переданы в аренду после 2001 года. Бесплатная же передача предусмотрена в таких случаях:

• собственность на объект недвижимости была зарегистрирована ранее 2001 года, а земля в этом время находилась в аренде;
• договор аренды участка заключен до 2001 года с целью возведения частного дома либо для организации личного подсобного хозяйства;
• строения переданы физическим лицам в пожизненное наследуемое владение либо в постоянное пользование;
• земельные участки принадлежат гаражному, строительному или садоводческому кооперативу.

О том, можно ли выкупить землю из аренды в собственность и как это сделать, можно узнать здесь.

Справка. В договоре аренды участка может быть прописано решение сторон о бесплатной передаче земли в собственность застройщику.

Необходимо:

1. возвести постройку в сроки, указанные в соглашении;
2. предусмотренным законодательством образом получить право собственности на здание;
3. с документом, подтверждающим право собственности, обратиться в местную администрацию.

После этого участок переведут в собственность нынешнего арендатора.

Чего стоит опасаться при покупке строения, если оно находится на арендованной площади?

Основной риск в этом случае заключается в том, что новый собственник недвижимости не имеет право купить землю. Он может приобрести лишь право аренды. Но оно может быть ограничено сроком. Нередко подобные строения продают ближе к сроку окончания действия договора.

После этого участок придется освободить, поскольку местные власти не обязательно согласятся по подписание договора с новым собственником. И вообще это производится только через процедуру торгов.

Что же касается соглашения о купле-продажи объекта недвижимости, то если его условия полностью соблюдены, сделка не может быть расторгнута. Следовательно, покупатель просто потеряет деньги.

Еще один нюанс – задолженность предыдущего арендатора по оплате.

Это следует уточнить перед приобретением недвижимости (о том, как узнать о долгах и написать иск о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, можно узнать в этой статье).

Дело в том, что собственник земли имеет право расторгнуть соглашение после того, как деньги за пользование участком не поступили два раза подряд или больше.

На арендованном участке можно возводить любые постройки. Основное требование – их назначение совпадает с категорией земель. Кроме того, для капитальных объектов нужно получить разрешение на застройку.

После того, как здание готово, на него оформляют право собственности. Только после этого разрешается перевести землю из аренды в свое владение.

Это можно сделать за деньги или бесплатно – все зависит от конкретной ситуации и того, что указано в договоре аренды.

Земля в аренду под строительство жилого дома в 2019 году — как взять частного, с правом выкупа, оформить в собственность

Для возведения частного дома необязательно иметь землю в собственности. Нужный участок можно арендовать. Как в 2019 году взять в аренду землю под строительство жилого частного дома?

Строительство своего дома требует значительных затрат. В немалую сумму обходится приобретение земельного участка.

Но расходы уменьшатся, если арендовать у государства землю под ИЖС. Как взять землю в аренду под строительство дома в 2019 году?

Что нужно знать

В 2015 году был изменен порядок получения участков, предназначенных для строительства. с этого времени участки выделяются из земель, принадлежащих государству или муниципалитету.

Решение о выделении земли под строительство принимают уполномоченные органы администрации по месту обращения.

Получить в аренду участок под строительство частного дома могут физические лица, являющиеся гражданами России, не имеющие гражданства и обладающими гражданством иного государства.

Прежде условия предоставления участков были более строгими. Но большое количество пустующих земель способствовало упрощению требований.

Если в течение трех лет дом не будет построен, то земля может быть изъята с прекращением договора аренды.

Соблюдение сроков позволит оформить участок в собственность посредством приватизации. Ранее некоторые граждане брали землю в аренду и возводили лишь фундамент.

Затем участок переоформлялся в собственность и продавался. Ныне в большинстве регионов требуют документы, свидетельствующие о вводе дома в эксплуатацию.

Только на этом условии допускается приватизация земли. Отдельные категории граждан могут рассчитывать на льготное предоставление участка под ИЖС.

В зависимости от категории льгот земля предоставляется на условиях аренды с последующей передачей в собственность или в бессрочное пользование.

Основные моменты

Из особенностей получения земли от государства для строительства дома нужно отметить возможность безвозмездной аренды.

Каждый субъект РФ самостоятельно определяет список категорий населений, которые вправе получать участок под ИЖС на льготных условиях.

Как правило, это:

• молодые специалисты, трудящиеся в сельской местности;
• многодетные семьи;
• инвалиды и т.д.

Порядок льготного получения земли необходимо узнавать в местной администрации. Если основания для безвозмездной аренды отсутствуют, то предоставление участка осуществляется на общих условиях, через аукционные торги.

В некоторых случаях местные органы власти могут самостоятельно выставлять на аукцион земельные участки, предоставляемые в аренду.

Но в большинстве случае гражданину придется самостоятельно найти подходящий участок, проверить возможность его аренды и обратиться в администрацию с заявлением об аренде выбранной земли.

Основные моменты касательно предоставления участок под ИЖС в аренду, это:

• соответствие разрешенной категории;
• постановка на кадастровый учет;
• наличие возможности подключения к необходимым коммуникациям.

Преимущества и недостатки

Аренда земли под строительство частного дома у государства привлекательна своей стоимостью. Размер арендной платы обычно определяется исходя из кадастровой стоимости в процентном соотношении.

Начальная арендная плата устанавливается администрацией в пределах 1,5-2% от стоимости по кадастру.

Конечно, в случае поведения аукциона сумма может и увеличиться. Но и в этом случае плата не сравнится с покупкой участка.

Преимущество арендных отношений с государством еще и в юридической «чистоте» сделок. Можно не беспокоиться, что объявятся третьи лица и заявят права требования на имущество.

Среди недостатков можно выделить такие моменты:

Относительно последнего пункта следует уточнить, что новый договор заключается через проведение торгов. Следовательно, существует риск, что участок будет отдан иному арендатору.

В случае строительства дома допускается исключение. Если объект не завершен, но зарегистрирован в официальном порядке, то договор может быть продлен на три года.

Действующие нормативы

О порядке и условиях аренды государственных и муниципальных земель сказано в ст.39.8 ЗК РФ, принятой на основании ФЗ № 171 от 23.06.2014.

Условия, на которых осуществляется аренда земли у государства под строительство дома, определяются в соответствии с гражданским и земельным законодательством, а также федеральными законами.

Относительно сроков аренды говорится, что для строительства земля предоставляется на срок от трех до десяти лет.

Для индивидуального жилищного строительства земля может предоставляться на срок до двадцати лет.

Договор аренды относительно участка с незавершенным объектом строительства заключается на период до трех лет с целью завершения строительства.

Нужно уточнить, что если на участке находится объект, принадлежащий гражданину на правах собственности, то земля может предоставляться в аренду на срок до сорока девяти лет.

Если арендатор является единственным претендентом на заключение арендного договора, то он вправе самостоятельно выбирать длительность аренды с учетом законодательных ограничений.

Аренда земли под строительство частного дома

Общее правило предоставления государственных земельных участков под частное строительство таково, что проведение торгов считается обязательным условием.

На основании обращения гражданина с просьбой об аренде конкретного участка местные органы власти принимают решение относительно возможности предоставления земли.

В этом случае следующим этапом становится подготовка к аукциону. Изначально в местных СМИ публикуется объявление о предстоящих торгах и принятии заявок на участие от всех желающих граждан.

Обязательно указывается месторасположение участка и его основные характеристики. В течение месяца принимаются заявки от претендентов.

Если никто более не заявил о своем желании арендовать землю, то договор аренды заключается с первым обратившимся гражданином.

Когда объявляется хотя бы еще одни кандидат, устраиваются торги. Уполномоченный орган устанавливает начальную сумму арендной платы и шаг увеличения.

: как выбрать и купить земельный участок

Выигрывает тот, кто предложит большую цену. С ним и заключается договор аренды участка под ИЖС.

Правила проведения аукциона по продаже права аренды или покупки земельного участка установлены Постановлением Правительства № 808 от 11.11.2002.

Некоторый нюанс существует при аренде земель, предназначенных под ЛПХ. Если такой участок расположен в черте населенного пункта, то на нем можно выстроить частный дом.

Однако при подаче только одной заявки на участие в аукционе торги признаются несостоявшимися.

Но договор с единственным обратившимся гражданином не заключается. Потребуется повторное проведение торгов с участием хотя бы формального участника.

Какие нужны документы

Перечень документов, необходимых для оформления аренды участка под строительство, зависит от того, кем инициированы торги.

По закону инициатором может выступать муниципалитет или гражданин, желающий оформить арендные отношения.

В первом случае местные органы власти выставляют на аукцион уже готовые участки, состоящие на кадастровом учете. От кандидата потребуются такие документы, как:

• заявление с просьбой об оформлении аренды;
• документ, подтверждающий личность;
• квитанция о внесении задатка, дающего права на участие в торгах.

Документы принимаются в течение всего периода с момента размещения объявления о проведении аукциона, завершается прием за пять дней до даты торгов.

Если аукцион организуется на основании обращения гражданина, то от него потребуется подача заявления о проведении аукциона с целью получения права аренды (в заявлении указывается кадастровый номер выбранного участка).

Когда заявка подается в отношении участка, не состоящего на кадастровом учете, подавать нужно заявление о разрешении на формирование участка.

В такой ситуации заявитель должен самостоятельно осуществить работы по образованию нового участка и постановке его на учет в Кадастре.

На некоторых территориях (Москва, Санкт-Петербург) запрещено формирование земель гражданами.

Порядок обращения

Процедура обращения в местные органы власти с целью получения в аренду земли под ИЖС состоит из нескольких этапов в зависимости от обстоятельств.

Общий порядок действий таков:

Если выбранная земля не состоит на кадастровом учете, заявитель самостоятельно проводит работы по межеванию территории и постановке участка на кадастровый учет.

Только после этого земля может выставляться на торги. В случае победы иного претендента он обязан возместить расходы первоначального заявителя на оформление участка.

Если с правом выкупа

Арендованный у государства участок под ИЖС можно выкупить. Но условия выкупа будут зависеть от степени освоения земли.

Если арендатор построит дом на арендованной земле и оформит его в собственность до истечения срока аренды, то он получает преимущественное право выкупа.

Когда постройки на участке отсутствуют, то участок реализуется исключительно через торги. Первоначально арендатор подает в администрацию следующие документы:

• заявление о выкупе участка, предоставленного в аренду;
• договор аренды;
• правоподтверждающие документы на построенный дом;
• кадастровый паспорт участка;
• паспорт заявителя.

Далее по стандартной схеме проводятся торги. С лицом, предложившим наибольшую цену на аукционе, заключается договор купли-продажи земельного участка.

Выкуп земли у государств происходит по кадастровой стоимости, которой аналогична рыночная цена.

Наличие на арендованном участке строения, оформленного в собственность, не только исключает проведение торгов, но и уменьшает стоимость земли до 60% от кадастровой стоимости.

Как можно оформить в собственность

Если изначально участок арендовался у государства под строительство частного дома, то после завершения стройки можно оформить право собственности на землю.

Для этого необходимо подготовить и подать в администрацию населенного пункта пакет документов, состоящий из:

• заявления о выкупе земли по существующим объектом;
• правоподтверждающих документов на дом;
• договора аренды.

Для оформления права собственности на дом необходимо подать в Росреестр:

Отказать в выкупе органы власти не вправе, если не нарушены условия аренды и все документы оформлены правильно.

Но если по истечении трех лет дом не достроен, то арендатору необходимо до завершения аренды подать заявление о продлении арендных правоотношений.

Непосредственный арендатор вправе участвовать в аукционе, но не факт, что участок не приобретет иное лицо.

Образец заполнения договора

Особенности оформления договора аренды государственного или муниципального участка подробно отображены в ЗК РФ. Здесь указаны сроки, на которые может оформляться аренда земли под ИЖС.

Среди прочих обязательных условий в договоре обязательно указываются:

• данные арендатора;
• собственник земли (государство, муниципалитет);
• длительность аренды;
• размер арендной платы и порядок расчетов;
• вид разрешенного использования земли;
• целевое предназначение.

При заключении договора купли-продажи порядок оформления не отличается от обычной сделки. Точно также обязательно наличие существенных условий договора — описания предмета договора, его цены и указания участников сделки.

После заключения ДКП новый собственник обязан зарегистрировать в Росреестре переход права собственности.

В 2019 году получить землю от государства для строительства дома не слишком сложно. Основной риск в возможном появлении иных претендентов.

Но в этом случае ничего не мешает гражданину заняться поисками иного подходящего участка.

Может быть, аренда государственной земли для строительства займет много времени, но такой способ позволит существенно сэкономить на покупке земли.

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Что можно построить на арендованном земельном участке — какие постройки разрешены законом?

Строительство на арендованном земельном участке должно быть в точности с нормами ГК РФ и ЗК РФ. Разрешена постройка любых объектов недвижимости, если они согласованы с контрольными органами и соответствуют проектной документации.

статьи:

Закон допускает строительство объектов недвижимости, если они соответствуют определению п. 1 ст. 130 ГК РФ. К недвижимости относятся здания и сооружения, объекты незавершенного строительства жилые помещения. Возможна постройка хозяйственных и промышленных объектов. Основное условие их соответствие категории земель.

Строительство частного жилого дома на землях лесного или водного фонда запрещено и может повлечь соответствующие негативные правовые последствия. Возведение объектов на землях сельскохозяйственного назначения должно быть согласовано с собственником.

Частные жилые дома

Возможность построить частный дом на арендованной земле должна быть предусмотрена в договоре аренды. Разрешение выражается арендодателем в доступной и четкой форме.

Строительство коттеджа допустимо при целевом предоставлении муниципальным образованием или другим собственником земельных участков. Для постройки необходимо получить разрешение у муниципалитета и заказать проект дома. Ст. 28 и 30 ЗК приводят основания предоставления участков в аренду для ИЖС.

Архитектурный проект для строительства частного дома высотой до трех этажей необязателен. Подобная норма указана в ч. 3 ст. 48 ГрК РФ. Такая норма распространяется для физических лиц, которые строят дом для собственного проживания. Если застройку осуществляет предприниматель, то проект обязателен.

Разрешение на строительство оформляется согласно п. 9 ст. 51 ГрК РФ. Заявление направляется в орган местного самоуправления.

К нему прилагаются следующие документы:

• договор аренды участка;
• градостроительный план;
• схема, с местом расположения объекта ИЖС.

Требовать другие документы, согласно п. 10 ст. 51 ГрК РФ, муниципалитет не вправе. Разрешение выдается на десять лет (п. 19 ст. 51 ГрК РФ). Ввод объекта в эксплуатацию осуществляется согласно ст. 55 ГрК РФ.

Положительное решение комиссии будет в случае, если дом соответствует техническим требованиям, оснащен необходимой документацией. Технический паспорт оформляется в БТИ. Регистрация права собственности на объект осуществляется в ГКН Росреестра – согласно ФЗ от 13.07.2015 № 218.

сюжет расскажет, как выбрать участок под строительство

Здания и сооружения

• Строительство зданий зависит от его целевого использования. Сооружения возводятся согласно утвержденной архитектурной схеме. Проекты сооружений оформляется с учетом ФЗ № 169 «Об архитектурной деятельности».
• В перечень зданий входят объекты многоэтажного строительства с инфраструктурой. Подвод коммуникаций осуществляется согласно принятым техническим нормативам. Выдача разрешения на строительство и акт ввода объекта в эксплуатацию обязательны.
• Земля предоставляется в аренду муниципальным образованием или частным инвестором. Правоотношения между арендатором и арендодателем могут быть ограничены конкретным сроком. Возможно предоставление земли в порядке аренды на неограниченный срок.

На арендованной земле возводят объекты долевого строительства. Застройщиком выступают жилищно-строительные кооперативы или коммерческие организации, которые получают землю на длительную аренду у муниципального образования.

Сделка долевого строительства регулируется ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. Ответственность застройщика подлежит обязательному страхованию. В договоре прописывается полная стоимость передачи объекта недвижимости заказчику.

Строительство технических сооружений на арендованной земле предусматривает получение разрешения у государственных контрольных органов и местных властей. Возведение гидросооружений проводится с соблюдением норм экологической безопасности.

Разрешения на возведение временных зданий и сооружений не требуются. К таким объектам относятся: бытовые помещения, ангары, хозяйственные корпусы из модульных блоков. Перечень таких построек обозначен в п. 1.1 ГСН 81-05-01-2001 г.

Гараж

Разрешение на строительство необходимо для постройки капитального гаража, в том числе в промышленных и коммерческих целях. Его проект разрабатывается и согласуется с БТИ.

• Если гараж построен без разрешительной документации, то он может быть снесен по требованию собственника земельного участка.
• При согласии арендодателя (собственника) узаконить гараж, застройщик должен принять меры по его легализации.
• Право собственности на гараж легче получить, если он размещен на землях дачного или садового товарищества. Тогда постройка может быть оформлена в качестве вспомогательного помещения.

В остальных случаях, даже при согласии собственника земли на постройку, узаконивать право собственности на гараж придется в судебном порядке.

Потребуется доказать, что постройка не угрожает жизни и здоровью людей, не нарушает права соседей.

Узаконить гараж (в том числе несколько аналогичных по конструкции) можно, если участники гаражно-строительного кооператива решили выкупить у муниципалитета арендованную землю.

Вопросы статуса земли после завершения строительства

Земельный участок остается в постоянной или долгосрочной аренде. Размер арендной платы остается обязательным условием заключения договора. Он может изменяться по соглашению сторон или в судебном порядке.

Надлежаще оформленный договор аренды считается основанием выдачи разрешения на строительство. Досрочное расторжение сделки не допускается, за исключением случаев, указанных в ст. 619-620 ГК РФ.

Допускается субаренда земельного участка. Строительство объекта недвижимости должно проводиться с согласия собственника и основного арендатора. Исключаются аресты и залоговые обременения, за исключением согласия залогодержателя на аренду. Спорные ситуации решаются в претензионном и судебном порядке.

Строительство дома на арендованном земельном участке

Вопросы, которые возникают в связи с арендой земельного участка достаточно актуальны, ведь они являются самым простым способом получения в пользование земли в целях осуществления своих планов, к примеру, строительство личного жилья.

Арендой земли принято называть возникающее из соглашения срочное возмездное владение и пользование землей, которое требуется арендатору, чтобы осуществить предпринимательскую и иного рода деятельность.

Кто может арендовать землю

Главные принципы появления права на землю обозначены в Земельном кодексе РФ. Ст. 22 гласит, что земля может отчуждаться в пользу:

• физических;
•  юридических лиц;
• иностранных лиц;
• лиц без гражданства;
• иностранных юридических лиц;
• международных объединений и организаций;
•  иностранных государств.

Арендатор оставляет за собой право отчуждения собственных прав и обязанностей в пользу третьего лица согласно с уставом арендного соглашения, передавать арендные права в качестве залога и вносить их как вклад в уставный капитал хозяйственного товарищества.

Условия аренды земли под строительство

1. Наличие кадастрового номера на арендуемом объекте, указание его места и размера.
2. Срок соглашения.
3. Размер платы, форма, согласно которой будут осуществляться платежи, сроки, процедура внесения средств, а также ответственность за нарушение обязательств, взятых на себя сторонами.

4. Использование по целевому назначению объекта.
5. Сохранность состояния земельного надела.
6. Сроки передачи арендодателю участка.
7. Условия возврата земли.
8. Определенные ограничения по использованию.

9. Выявление стороны, которая, согласно договору, должна будет нести возможный риск случайной гибели.
10. Ответственность каждой из сторон.
11. Условия передачи в залог и внесения в уставный капитал права аренды земельного участка.

По волеизъявлению участников соглашения иногда в него могут вноситься дополнительные условия, например, о качественном состоянии земельного надела, о процедуре исполнения возложенных обязательств, о механизме страхования земли, последовательности действий, возмещающих расходы на осуществление охранных мероприятий и его улучшения, осуществление мелиораций и др., но все вышеперечисленные условия не носят обязательный характер и не являются неотъемлемыми.

Как получить землю в аренду под строительство

Предоставление земельных наделов в аренду под строительство регламентируется ст.30 ЗК РФ. В основном их можно приобрести лишь заранее согласовав месторасположение строительного объекта. В некоторых ситуациях данное урегулирование не требуется. В этих случаях проводятся торги, конкурсы, аукционы.

Инструкция

1. Сперва в территориальной администрации нужно получить копию плана местности с масштабом 1 к 500 и выбрать незастроенный участок.
2. Приняв решение, подается заявление, в целях выяснения наличия права собственности на данную землю. Этот процесс занимает не больше недели.

3. Если право на землю подтверждено, то нужно возобновить поиски незанятых участков и вновь подать подобное заявление в ту же инстанцию.

4. После получения подтверждения о том, что собственников на землю нет, подается заявление о проверке земли на наличие объектов, препятствующих возведению постройки. Удостоверившись, что и их нет, на копии плана ставится отметка, позволяющая строительство.

5. После пишется третье заявление, где дается ответ по поводу разрешения на строительство. К нему прикладывается копия плана местности.
6. Спустя 4-7 недель заявление принимается к рассмотрению и по нему выносится решение.

   Если отсутствуют какие-либо замечания, документы соответствуют всем требованиям, то участок выставляется на торги. Дата и место проведения будет сообщена позднее в СМИ.

7. С момента объявления торгов, нужно подождать месяц.

   Если за этот период подадут заявки другие желающие, то принятие участия в торгах — обязательное условие. Если же заявки не поступили земля перейдет к вам в пользование.

8. Соглашение оформляют на 3 года. После завершения строительных работ, появляется возможность оформить земельный надел в собственность.

Торги по аренде участков под строительство

Согласно ст.38.

1 ЗК РФ конкурс по продаже земельного надела либо права на принятия договора аренды для строительных работ осуществляются лишь для участков, которые прошли государственный кадастровый учет, когда установлены предварительно разрешенное использование участка, технические условия по подключению данного объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и оплата за подключение.

Продавцом является исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Именно он делает заключение о проведении торгов. Организовывает аукцион продавец либо специализированная организация. Также к его компетенции относится определение цены, суммы аванса и требуемые условия соглашения. Затем устанавливается дата, место и процедура торгов, форма и срок предоставления заявки.

В СМИ опубликовывается оповещение участников торгов об их проведении за 30 дней. Итоги должны быть оформлены в протоколе, подписываемым организатором и победившем на аукционе в этот же день.

Сам протокол составляют в 2 экземплярах, один направляется победителю, а другой оставляют у организаторов.

Напоследок информация с итогами конкурса опубликовывается организаторами на протяжении 3 дней с момента принятия протокола в СМИ.

Сроки аренды

Существует краткосрочная и долгосрочная аренда участка. Краткосрочная не превышает 5 лет, а долгосрочная — до 50. Стоит отметить, что само право арендного пользования является объектом отчуждения, то есть может быть продано на торгах, быть предметом залога, передаваться по наследству.

Когда завершено возведение строительного объекта и он принят в эксплуатацию арендатор обладает преимущественным правом первой очереди на заключение соглашения аренды сроком до 50 лет или прекращения договора аренды.

Чтобы заключить новое соглашение по аренде, после того как истек срок действия прежнего, арендатор в письменном виде уведомляет арендодателя в регламентированные сроки, не позже месяца до его завершения. Существует вариант, когда арендатор продолжает использовать земельный надел после того, как истек срок действия соглашения.

Иногда требуется принять соглашение по аренде под строительство с того момента как предприятие прошло процедуру регистрации. Зачастую появляется потребность в аренде помещения, что влечет за собой и аренду земли, ведь само недвижимое имущество располагается на участке, который также является объектом недвижимости.

Важными составляющими частями арендного соглашения являются:

• архитектурный план земельного надела, предоставляемого под строительство;
• кадастровый план с указанием всех ограничений при его использовании;
• акт разграничения границ в натуре;
• акт приема-передачи арендуемого объекта;
• в случае если предварительно перед оформлением арендного соглашения разрабатывался проект отвода земельного участка, то он также прилагается к договору.

Выбор участка

Крайне важно совершить правильный выбор участка для постройки.

Здесь следует учесть такие моменты:

• географическое расположение;
• удобный подъезд;
• дальность от инфраструктурных и социально значимых объектов (школы, магазинов, больниц и т.д.);
• качество дорог;
• добрососедство;
• суммарная стоимость земли.

Они могут разделяться не только на большие и маленькие участки, но и на простые и сложные. Простой без трудностей сможет вместить в себе дом, согласно проекту. Сложный – не дает возможности выбрать положение, размеры и форму строения.

Местоположение постройки относительно сторон света: при строительстве жилого дома следует учесть, что его наиболее удачным расположением будет лишь тогда, когда вход в жилище будет ориентирован на восток либо север.

Форма: имеет значительное влияние на строительство. Неудачными считаются, к примеру, слишком узкие участки. Постройка может быть крайне длинной и узкой, а вход, предположительно, расположится с боковой стороны. Широкий, но неглубокий, участок, позволит построить два въезда.

Внешний вид: зачастую на первый план выходит внешний вид, который открывался бы с гостиной или террасы.

Предварительно перед приобретением земельного участка следует спросить рекомендации у тех, кто оценит его достоинства и недостатки, дать совет, какого плана строение стоит возвести. В определенных ситуациях планируется концепция обустройства территории для строительства.