Какие документы смотреть при аренде квартиры

Как обманывают риэлторы при аренде квартиры: способы и схемы

Как обманывают риэлторы при аренде квартиры, узнаем схемы обмана при съеме и сдаче жилья, разберемся со способами мошенничества посредников и агентств недвижимости и как арендатору не стать жертвой мошенников.

Сделки с недвижимостью принято считать длительными по времени, но это касается только купли-продажи На рынке аренды все совсем иначе, рынок более динамичен и хоть суммы, которые передаются от арендатора к риэлтору и арендодателю небольшие, опасность лишиться кровно заработанных гораздо выше.

Как обманывают риэлторы при аренде квартиры: способы

Информационные СМС и базы собственников

В цифровую эпоху, когда каждый желает иметь доступ к информации, не выходя из дома, агентства недвижимости, риэлторы и мошенники придумали хитроумный способ обманывать арендаторов, которые ищут прямые контакты с собственником.

Для этого потенциальных жертв находят, выставляя объявления, где указывают, что за небольшую оплату предоставляют данные к номерам телефонов собственников. Жертв привлекают сниженными ставками на аренду квартиры.

В каком виде предоставляется информация:

• в виде СМС (SMS) с номерами собственника;
• в виде доступа на сайт с базой данных, содержащих контакты, сдающих в аренду квартир, хозяев.

Как снимаются деньги:

• через смартфон, достаточно отправить ответное SMS-сообщение с указанным кодом;
• при подписании бумажного варианта договора в «агентстве»;

Что получает жертва мошенников (арендатор) на самом деле:

• устаревшую информацию (хозяева уже сдали, или не сдают квартиры);
• откровенно «левые» номера телефонов.

Для убедительности, могут использовать реальных собственников, которые в сговоре с риэлторами-мошенниками и поднимают трубки, когда им звонят при покупающем услугу арендаторе, чтобы продемонстрировать, что база контактов «рабочая».

Юридический аспект
Если информационное агентство недвижимости заключает договор, то он носит чисто информационный характер, задача которого — предоставить информацию клиенту в виде списка возможных арендодателей.

В договоре не прописано, что агентство несет ответственность за то, что воспользовавшись информацией, арендатор не снял квартиру. Т.е. это чистой воды мошенничество, но грамотно оформленное с юридической точки зрения.

Объявления-утки

В поисках съема жилья арендаторы часто натыкаются на объявления с красивым ремонтом и привлекательной ценой аренды. При звонке по такому объявлению в подавляющем большинстве случаев отвечает риэлтор и говорит о том, что квартира только что ушла (сдана), но есть похожие варианты, немного дороже или похуже по состоянию или в другом районе.

Основным же признаком объявлений-обманок является заниженная ставка аренды

Вы, конечно можете согласиться посмотреть предлагаемые варианты, но должны понимать, что риэлтору интересно получить комиссию, а дальнейшие ваши отношения с собственником или условия вашего проживания ему не интересны.

Подложные документы хозяев

Каждый арендатор знает, что при съеме квартиры должен проверить6

• паспорт собственника (-ков);
• документы на квартиру (Свидетельство или выписка из ЕГРН).

Популярный способ мошенничества и обмана риэлторами при сдаче жилья — предоставление копий документов на собственность. Причем представляться хозяевами жилья, в этом случае, могут мошенники, т.к. подделать ФИО на копии гораздо проще, чем на оригинале.

При предоставлении копий «собственники» часто торопят арендатора с решением о съеме квартиры, иногда разыгрывают «спектакли» со срочным отъездом (буквально вытаскивая чемоданы в прихожую) или семейной неурядицей. Приемов в их арсенале множество!

Риэлторы для обмана арендатора при сдаче квартиры вступают в сговор с собственником и подставным «хозяином» и прокручивают подобный обман неоднократно, завлекая незадачливых жертв интересными объявлениями.

Подобные действия риэлторов подпадают под статью 159 УК РФ «Мошенничество», которая предполагает штраф и лишение свободы. Однако ваши проблемы это не решит, а только потратите время, деньги и нервы, пытаясь доказать их вину. Особо принципиальные могут, конечно, привлечь мошенников к ответу и это иногда удается.

Сдача продаваемого жилья

Мошенники работают в паре с риэлтором и взимают с арендаторов оплату на несколько месяцев вперед. Затем продают квартиру и не сообщают об этом незадачливым квартиросъемщикам. В результате арендаторы теряют оплату за 2-3 месяца и крышу над головой.

Новые собственники, конечно, не могут возместить понесенные убытки и просто выселяют жертв мошенничества.

Выселение под предлогом

Иногда целью мошенников становится не арендная плата и комиссия посредника, а залог за последний месяц проживания. Сделка по аренде квартиры может даже проводиться через риэлтора, но он, находясь в сговоре с хозяином, разведет руками.

Способ обмана заключается в том, что через несколько месяцев собственник провоцирует возникновение причин, по которым требует выселения арендаторов и в счет компенсации оставляет у себя залоговые деньги.

Дополнительные комиссии

Способ получить от клиента больше денег толкает риэлтора на такие шаги, как замалчивание скрытых комиссий.

Договариваясь с посредником устно вы слышите, что он берет с вас 40-100% комиссионных от стоимости месяца аренды жилья, но когда находит арендатора вдруг перед подписанием договора появляются требования оплатить дополнительные расходы, например, за:

• показы объектов недвижимости;
• составление договора аренды и тд.

Показ сдаваемого жилья в темное время суток

Специалисты по аренде охотно перенимают способы работы с клиентами у риэлторов, занимающихся куплей-продажей жилья. Например, неликвидные для сдачи в аренду квартиры показывают в темное время суток, когда существенные недостатки сложно рассмотреть в темноте.

Например, плохое состояние подъезда, двора, подъездных путей, района, местности под окнами и т.д.

Как арендатору избежать обмана риэлтором при съеме квартиры

Основная причина, по которой риэлторы обманывают клиентов при аренде квартиры — халатность и доверчивость самих арендаторов

• не пользоваться услугами информационных агентств и платных доступов к «базам собственников»;
• снимать жилье, по-возможности, у друзей, родственников или знакомых;
• не рассматривать заведомо дешевые варианты;
• пользоваться услугами тех агентств недвижимости и риэлторов, которые проверены вашими знакомыми на практике;
• не платить деньги риэлтору за его услуги перед заключением договора о найме жилья;
• не заключать договор об аренде квартиры по копиям документов о собственности (или их ламинированными аналогами), самостоятельно заказывать выписку из ЕГРН (это можно сделать Онлайн);
• внимательно читать договор риэлтора и найма жилплощади;
• не оплачивать за аренду жилплощади на 2 и более месяцев вперед;
• всегда требуйте расписку от получателя ваших денег, это касается и риэлтора и арендодателя.

Кстати, посредники стали намного изворотливее и просят предоплату за один день проживания, как способ подсадить клиента на «крючок».

Вы узнали, как понять, что риэлтор обманывает вас при аренде жилья, способы мошенничества и как защититься от них.

Документы для сдачи квартиры в аренду, классификация договоров, обязательные условия для съема жилья

Если у вас в собственности имеется неиспользуемая квартира или комната, то вы можете с ее помощью обеспечить себе пассивный доход.

Многие арендаторы сдают свою недвижимость неофициально в целях уклонения от уплаты налогов. Однако такой способ обладает множеством недостатков.

Гораздо лучше и безопаснее сдавать недвижимость в соответствии нормами действующего законодательства нашей страны.

Основные преимущества законной аренды жилья выглядят следующим образом.

1. Заключенный договор. Его наличие позволяет обезопасить себя от множества проблем и непредвиденных денежных расходов. Все понимают, что бывают разные арендаторы. Конечно, большинство из них честные и аккуратные, однако существуют и безответственные, и даже мошенники.

   Именно последняя категория может принести множество проблем. Имеющийся договор позволит избежать этого.

2. Отсутствие дополнительных расходов. В договоре прописывается пункт о порядке уплаты платежей по услугам ЖКХ, интернету и т.д. В этом случае, вы гарантируете себе отсутствие накопленных задолженностей.
3. Невозможность аферы.

   При официальной сдаче квартиры, в соглашение прописывается количество жильцов. Это гарантирует, что в вашей квартире не буду проживать другие лица.

4. Соблюдение законов. Согласно законодательству нашего государства, арендодатель обязан выплачивать налог с прибыли, полученный за сдачу квартиры.

   Официальная сдача жилплощади позволит избежать ответственности за нарушение этих законов.

Классификация договоров аренды

Договоры сдачи недвижимости в аренду делятся на два основных вида: соглашение найма или аренды. Первый тип используется исключительно для съема квартиры физическими лицами для проживания.

Второй же заключается при предоставлении недвижимости во временное использование юридическим лицам.
В Гражданском кодексе Российской федерации четко прописаны все условия и требования заключения описанных выше соглашений.

Подробная информация о договоре найма описывается в 35-ой главе, о договоре аренды – в 34-ой главе.

Для заключения договора найма квартиры нужно согласие всех собственников (если их несколько). Договор могут подписывать все сразу, либо один из собственников с доверенностью от остальных. Обязательно проверьте удостоверение личности арендодателя

Уникальные черты каждого типа

Как уже было сказано, договор аренды может быть заключен только лишь с физическими лицами. Основные его особенности выглядят следующим образом:

• может быть заключен исключительно при сдаче во временное использование жилых помещений;
• отсутствует лимит по максимальному и минимальному сроку действия;
• арендодатель обладает правом его расторжения без обращения в суд.

Договор найма может быть заключен с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Его уникальные черты выглядят так:

• процесс его заключения не обязательно регистрировать на государственном уровне;
• максимальный срок действия соглашения найма не может превышать отметку в пять лет;
• преждевременное расторжение арендодателем возможно только через обращение в суд.

Какие пункты в обязательном порядке должны присутствовать в договоре

Оба типа договоров, которые были описаны выше, обладают полноценной юридической силой. Следовательно, как и любой другой документ, они в обязательном порядке должны содержать определенные положения.

1. Размер ежемесячной стоимости аренды помещения.
2. Крайние сроки внесения платежей, вплоть до дня.

3. Разрешения на использования имущества, находящегося в квартире.
4. Информация о порядке уплаты расходов на услуги ЖКХ и т.д. Обязательно должны быть указаны сведения о том, кто будет платить упомянутые расходы.
5. Точное время и день каждого месяца, в который будет проходить проверка общего состояния квартиры.

6. Основные сведения о владельце жилплощади и факте ее приватизации.
7. Количество будущих жильцов.
8. Алгоритм возврата денежных средств в случае неуплаты ежемесячного платежа, досрочного расторжения и т.д.

9. Дополнительные параметры, которые не противоречат законодательству нашего государства (залог, ремонт за счет арендной платы и т.д.).

Помимо заключения договора сдачи недвижимости во временное использование, арендодатель также обязан составить акт приема-передачи личного имущества. Он должен включать в себя опись находящихся в квартире предметов мебели, техники и т.д.

Если арендатор снимает жилье через частного риелтора или агентство, он должен быть готов заплатить комиссию в 100% от стоимости аренды, реже — 50%. При аренде квартиры обязательна регистрация.

Представителям двух сторон необходимо предоставить документы для сдачи квартиры в аренду. Первый(арендодатель) обязан иметь при себе:

• документ, подтверждающий право собственности на имущество;
• выписку из лицевого счета, полученную в ЖЭКе, которая должна содержать информацию обо всех прописанных лицах в квартире;
• в случае если жилплощадь находится в общей собственности, необходимо предоставлять нотариально-заверенное согласие других собственников на сдачу недвижимости в аренду;
• в ситуациях, когда договор заключается не с собственником, а с его представителем, дополнительно потребуется документ, подтверждающий эти полномочия.

В свою очередь арендатор квартиры обязан предоставить:

• паспорт;
• документ, информирующий о месте регистрации;
• оригиналы и копии документов, удостоверяющих личность всех лиц, которые будут проживать в квартире.

Таким образом, вы уже знаете, какие документы проверять при аренде квартиры (сдачи квартиры в аренду). Это позволит обезопасить себя от множества форс-мажорных обстоятельств обстоятельств, уголовной ответственности за неуплату налогов, мошенников и т.д. Заключение договора найма или аренды – это залог успешной сделки между собственником и нанимателем.

Если у вас возникают вопросы по оформлению документов для аренды жилья, спросите у наших специалистов

Какие вопросы задавать при съеме квартиры, что спрашивать у арендодателя

Какие вопросы стоит озвучить собственнику или риелтору по телефону и при осмотре квартиры: на что обратить внимание, какие моменты должны насторожить.

От того, насколько грамотно и точно вы обсудите интересующие вопросы с собственником арендуемой квартиры и риелтором, напрямую зависит весь дальнейшей период вашего проживания на чужой территории.

Изучение объявления, фотографий и осмотр потенциального жилища — дело важное, но есть вещи, которые с первого взгляда не увидеть.

Чтобы обеспечить себе спокойное проживание в съёмной квартире без неприятных сюрпризов и чувства недосказанности, стоит озвучить волнующие вас вопросы заранее и ничего не упустить.

Вопросы по телефону

Не нужно растягивать телефонный разговор на полчаса, отнимая чужое время. Ваш звонок не был запланирован, возможно, у собеседника есть дела. Будем конкретны и лаконичны.

• Стоимость аренды. Зачастую это вопрос №1, при выборе съёмного жилья вполне разумно опираться на имеющийся бюджет. Не забудьте уточнить, планируется ли изменение размера оплаты, на каких условиях, входят ли услуги ЖКХ в озвученную стоимость.
• Дети или животные. Если вы сталкивались со сдачей или съёмом квартиры, то знаете, что не все собственники приветствуют наличие в семье маленьких детей или животных, особенно если объявление гласит о новом евроремонте.
• Будет ли заключён договор. Договор — это ваш гарант соблюдения тех условий, на которые вы согласились изначально. Если арендодатель отказывается от его заключения, ссылаясь на якобы лишние хлопоты, отъезд собственника, да на что угодно, — кладите трубку.Образец оформления договора аренды квартиры
• Внесение залога. Чтобы обезопасить себя от потери времени и порчи имущества, хозяева всё чаще ставят условие внесения проживающими залога, обычно в размере месяца аренды. Как правило, его обязуются вернуть перед вашим выездом из квартиры. Обговорите этот момент сразу, возможно, вы финансово такое условие не потянете.
• Срок аренды. Вы планируете прожить в этой квартире, допустим, пару лет, а через полгода хозяйка скажет, что у неё племянница из Воронежа поступает учиться, и ей нужна эта квартира, так что съезжайте. Не просто обговорите, но и обязательно включите этот пункт в договор.
• Этаж и лифт. Наличие коляски, велосипеда и прочих трудно подъёмных вещей требует уточнения, на каком этаже находится квартира, и прилагается ли к дому лифт. Даже некоторые семиэтажные строения старой планировки оснащены только лестницей.
• Возможно ли подселение во время вашего проживания в квартире. Речь идёт в основном про студентов, которые занимаются поиском жилья в одиночку. Порой хозяева, чтобы увеличить выгоду, имея двухкомнатную квартиру, заселяют двух независимых жильцов. Это условие прописывается в объявлении, если же нет, — уточните.
• Соответствуют ли фотографии квартиры действительности. Чтобы не вышло «ошибки», и вы не были обмануты внешним видом квартиры, спросите о реальности выставленных фотографий. Возможно, собственник сдаёт несколько квартир, и к той, что вы увидели, были «случайно» прикреплены не те фото.

Из случаев, когда подобные вопросы не были озвучены, а зря: подруга со своим молодым человеком жили в небольшой однокомнатной квартире, принадлежащей каким-то очень дальним родственникам.

Так как люди не чужие, решили обойтись без заключения договора. Через полтора года хозяйка внезапно сообщает, что её сын намеревается жить в этой квартире.

Пришлось в кратчайшие сроки искать замену, что с их бюджетом и условиями оказалось непросто. Остался неприятный осадок.

Когда вы заступаете на территорию будущего жилья, следует быть придирчивым и любопытным. Нас же интересует предотвращение проблем на начальном этапе, не так ли?

За чей счёт ремонт

Если квартира изначально планировалась для сдачи в аренду, то ремонт хозяин вряд ли делал дизайнерский и дорогой.

Возможно, квартира уже нуждается в обновлении, ещё и не забывайте о случаях, когда оно может срочно пригодиться: вас затопили, прорвало трубу, вор ворвался к вам и разнёс половину квартиры.

Нужно обсудить все варианты повреждений, когда нет прямой вины арендатора. Кто будет за это платить: хозяин, жильцы или пополам?

ЖКХ и количество прописанных

Поинтересуйтесь, сколько в среднем составляет счёт в квитанциях летом и зимой, а также сколько человек прописано в квартире, это повлияет на размер счёта.

Оплаченные квитанции

Попросите показать вам оплаченные квитанции за последний год, вам же не нужна квартира с долгами. В один прекрасный день вас могут отключить от какой-либо важной коммуникации за долг, который вам не принадлежит. И не забываете о возможных визитах в этом случае судебных приставов: с вас, конечно, ничего взыскивать не будут, но впечатления не самые радужные.

Количество собственников

Если у квартиры более одного собственника, договор должен быть заключён со всеми из них. В противном случае после внесения платы за первый месяц к вам может нагрянуть второй владелец и выгнать вас в связи с отсутствием его согласия на аренду.

Документы на квартиру

А чтобы узнать, сколько собственников у жилья и принадлежит ли оно вообще человеку, с которым мы собираемся заключить договор, попросите показать свидетельство о праве собственности и паспорт хозяина. Не стесняйтесь этого делать, вы должны обезопасить себя.

Ознакомление с документами при аренде квартиры

Бывшие жильцы

Если до вас кто-то жил в квартире, они могли оставить после себя сломанные вещи, пятна, грязь, недоброе отношение соседей и незваных гостей. Расспросите о бывших арендаторах: когда жили, кто, чем занимались, почему съехали. Если видите, что хозяин отвечает уклончиво и уходит от темы разговора, следует насторожиться, можете взять квартиру с «грузом».

Период замены замков

Когда одни жильцы съезжают, нужно сменить дверные замки. Так будет спокойнее и хозяевам, и будущим арендаторам, спать будет спокойнее, зная, что доступ в квартиру только у вас и у собственника.

Одна моя коллега арендовала двухкомнатную квартиру в центре нашего небольшого города за весьма низкую цену. В первую же ночь сюрпризы не заставили ждать: после полуночи ей стали названивать в дверной звонок, она не реагировала, продолжая лежать в постели.

Через время звонки прекратились, но она услышала, как кто-то открывает дверь ключом! Женщина выскочила в коридор, где стоял несвежего вида мужчина, он удивился не меньше и поспешил скрыться. Хозяева развели руками, мол, не знаем, кто, квартиру студентки снимали.

В тот же день она потребовала замены замков.

Посещение квартиры хозяином

Один из наиболее важных вопросов: как часто и в какое время арендодатель собирается навещать жильцов. Обговорите этот момент: будете ли вы предупреждены звонком (хотя бы дверным), будет ли хозяин приходить в ваше отсутствие, как часто. Всё-таки это ваше личное пространство на время аренды.

Соседи

Как можно больше разузнайте о соседях, как от собственника квартиры, так и от самих соседей. Есть ли маленькие дети в соседних квартирах, все ли граничащие с вами площади заселены (во избежание затяжного ремонта новых жильцов), животные, курящие, тусовщики и прочие постояльцы со знаком «звёздочка» в договоре. В довершение пообщайтесь с соседями лично.

Когда мы с молодым человеком въехали в новую квартиру, всё нравилось: вид из окна, планировка, ремонт. Так продолжалось неделю, а потом соседи сверху устроили румбу на столе под песни Любэ. Их вечеринка длилась 3 дня, с тех пор воюем.

Окрестности

Здесь чисто индивидуально: какие магазины вам нужны в первую очередь в шаговой доступности, школы (если есть дети), рынок, торговый центр или банк. Подумайте, чем вам приходится пользоваться зачастую.

Порядок оплаты

Когда вопрос с размером платы решён, переходим к порядку оплаты: до 20 числа, в последнюю субботу месяца, в полнолуние, лично на руки, на карту или под ковриком оставить.

Исправность систем и целостность мебели

Прежде чем заселяться, проверьте работоспособность всех систем и состояние находящихся в доме предметов: открывайте краны, включайте свет, проверяйте розетки, стиральную машину (хотя бы кнопку включения), все ли ножки есть у стола и дивана, царапины на паркете, оторванные кусочки обоев. Всё, что имеет недостатки и повреждения, зафиксируйте в договоре (можно на его обратной стороне от руки), чтобы при выезде на вас не повесили несправедливые обвинения.

Контакты необходимых служб

Телефоны сантехников, электриков, управляющей компании, аварийных служб, всех, кто может понадобиться вам экстренно. Составьте список и положите на полочку в прихожей.

Гости

Узнайте, можете ли вы приводить в квартиру гостей, в каком количестве, как часто, чтобы исключить вероятность того, что соседи нажалуются арендодателю на «проходной двор», состоящий из родителей и пары друзей.

Прежде чем начинать беседу с собственником квартиры или риелтором, составьте список вопросов, которые вас интересуют, и обдумайте ваши ежедневные потребности. Все озвученные во время беседы условия зафиксируйте и обязательно отобразите в договоре. Никогда не стесняйтесь уточнять, переспрашивать, ведь от этого зависит ваш комфорт и соответствие ожиданий реальности.

На что обратить внимание при аренде квартиры

Если вы не уверены в собственных силах, обратитесь к риэлтору, причем подыщите опытного специалиста, который действительно разбирается в этом вопросе. Покажите ему документы собственника жилья, а также документы, относящиеся к той квартире, которую вам предлагают.  

Статья 671 ГК РФ регулирует процедуру найма жилого помещения.

Согласно тому, что указано в этой статье, должен быть заключен договор найма, суть которого в том, что собственник жилплощади предоставляет нанимателю жилье во владение и пользование для проживания.

Юридическое лицо тоже может взять в аренду жилое помещение, но использоваться эта квартира может только для проживания, там нельзя устроить склад или открыть магазин.

Основное, что нужно знать

Статья 674 ГК РФ говорит, что договор найма необходимо заключать в письменной форме. Статья 288 ГК РФ устанавливает, что только собственник жилья имеет право сдавать его в аренду, поэтому, прежде, чем подписывать договор, убедитесь, что тот, кто сдает квартиру, действительно является ее собственником.

Поэтому первое, что нужно сделать – это попросить потенциального наймодателя показать документ, который подтверждает его право собственности.

Существует несколько видов таких документов: свидетельство о праве собственности, договор дарения, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, свидетельство о приватизации.

Когда собственник у жилого помещения один, это достаточно удобно, именно он и будет подписывать договор найма, также эту процедуру может выполнить его доверенное лицо (в этом случае его полномочия заверяются нотариально).

Ситуация становится сложнее, если собственников несколько – сдать такую квартиру в аренду можно только тогда, когда на это согласны все, кто имеет право на долю собственности, поэтому сдать жилое помещение без согласия других владельцев просто невозможно.

В идеале, договор должен быть заверен подписью каждого собственника или его официального представителя (допустим, что кто-то из владельцев — несовершеннолетний ребенок, в этом случае от него имени выступать будет родитель).

Но если кто-то из них не может лично присутствовать при подписании договора, тот, кто занимается сдачей квартиры в аренду, может взять у него нотариальную доверенность на свое имя. Также он может предъявить согласие всех прочих собственников, которое тоже нужно заверять нотариально.  

Что именно нужно спросить у владельца жилплощади? Нужно поинтересоваться квартирой: как она выглядит, сколько комнат, где находится.

Затем необходимо спросить о собственниках, попросить предъявить документы на квартиру, поинтересоваться списком проживающих в квартире людей.

Если в этих пунктах все ясно, можно спрашивать об арендной плате – ее размерах, том, как ее платить и т. д., поинтересоваться, как будут оплачиваться коммунальные услуги, уточнить срок действия договора.

Что прописывается в договоре?

Кроме очевидных вещей (срока действия договора, размера арендной платы и т. д.), имеет смысл указать время, в которое арендодатель может посетить квартиру, а также в течение какого срока он должен предупредить об этом нанимателя.

Допустим, вам хотелось бы, чтобы арендодатель посещал квартиру не чаще раза в месяц, причем оповестить об этом он должен по сотовому телефону и не позже, чем за три дня до даты визита.

Укажите это в договоре, и если владелец жилплощади неожиданно приедет к вам, вы сможете напомнить ему, что в договоре есть соответствующий пункт, и что он обязан его выполнять.

Полезно вместе с договором оформить акт приема-передачи имущества с указанием дефектов, чтобы арендодатель не заставил вас отвечать за сломанный телевизор или продавленный диван, испорченные задолго до вашего появления в этой квартире.  

Также специалисты рекомендуют при внесении арендной платы брать с владельца квартиры расписку в получении денег, чтобы при возникновении конфликтной ситуации вы могли предъявить доказательства того, что с вашей стороны нарушений не было. В расписке необходимо указывать месяц, за который совершается платеж, а также сумму, которую вы передали арендатору. Этот документ должен быть подписан и вами, и хозяином арендованной жилплощади.  

Если по договору коммунальные услуги оплачиваете вы, обязательно сохранйяте все чеки и квитанции – это тоже поможет в случае возникновение конфликта.

Заводить домашнее животное без согласования с арендодателем крайне не рекомендуется, некоторые квартировладельцы очень негативно рагируют на кошек и, тем боле, на собак на своей жилплощади.

В некоторых случаях это может быть даже отдельным пунктом договора, но, в принципе, с большинством людей можно вполне нормально договориться на словах.  

Конечно, все случаи, все возможные поводы для конфликтов предусмотреть невозможно.

Например, бывает так, что арендодатель крайне отрицательно относится к тому, что на сданной жилплощади вдруг обнаруживаются другие люди, даже если это внезапно приехавший в командировку друг или очень понравившаяся девушка.

С другой стороны, случалось, что сам хозяин квартиры вдруг в улдьтимативной форме требовал, чтобы наниматель согласился ночь-другую потерпеть какого-нибудь родственника или друга владельца квартиры. Далеко не всем это нравится, поэтому на всякий случай это тоже можно заранее прописать в договоре.

Наступило время съезжать с квартиры

Как расторгается договор? Самый простой вариант – это истечение срока его действия, тогда к указанному в документе времени наниматель обязан освободить занимаемую им жилплощадь. Если же речь идет о досрочном расторжении, то здесь возможны варианты.

Например, если инициатором досрочного расторжения выступает хозяин, то можно указать в договоре, что в данных обстоятельствах он должен хотя бы частично возместить нанимателю сумму, потраченную им на поиск жилья.

Если деньги были уплачены вперед, квартировладельцу придется вернуть их арендатору.

Не забывайте заранее продумать свои действия, сразу решить, что будет указано в договоре, а перед тем, как ставить свою подпись – обязательно прочитать то, что подписываете.

Как правильно сдать квартиру в аренду?

Предоставление жилья в аренду – один из самых простых, но в то же время рискованных способов извлечь прибыль. Имея в собственности недвижимость, которая временно или на постоянной основе простаивает, вы легко можете использовать ее в качестве источника дополнительного заработка.

Но в последнее время вероятность нарваться на недобросовестных нанимателей становится все больше, да и к тому же мало кому хочется заниматься оформлением договора и сопроводительной документации. Многих владельцев квартир также интересует вопрос уплаты налогов от сдачи жилья в найм.

Чтобы не допустить самых распространенных ошибок, нужно максимально ответственно подойти к вопросу сдачи недвижимости в аренду, заранее ознакомиться с особенностями сделки и процедурой заключения договора. О том, как правильно это сделать и какие документы понадобятся для оформления соглашения, расскажем в данной статье.

Плюсы сдачи жилья в аренду

Юридически грамотное оформление сделки всегда дает собственнику недвижимости весьма значимые преимущества.

Так, например, заключение письменного соглашения поможет ему избежать многих непредвиденных расходов.

Достаточно указать в соглашении, кто из сторон несет ответственность за порчу мебели и поломку техники – так вы убережете себя от действий недобросовестных жильцов.

Важно

Составление договора аренды – гарантия того, что хозяин квартиры будет платить налоги в пользу государства. Это значит, что вы являетесь законопослушным гражданином и не уклоняетесь от своих прямых обязанностей. Вот почему специалисты не рекомендуют сдавать квартиру родственникам или знакомым на основании устной договоренности.

Какие документы нужны для оформления договора

Набор документов для сдачи квартиры зависит от того, кто является владельцем – физическое или юридическое лицо.  Так, от обычного гражданина-арендодателя потребуется:

• Паспорт;
• Документ, подтверждающий право владения квартирой (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство и т.д.);
• Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг;
• Кадастровый паспорт на жилое помещение;
• Письменное согласие всех владельцев недвижимости;
• Письменное согласие родителей или опекуна, если собственник – несовершеннолетнее лицо;
• Заверенная у нотариуса доверенность, если сделка осуществляется доверенным лицом.

Потенциальным жильцам квартиры стоит иметь в виду, что если у квартиры, которую вы собрались снимать, имеется несколько собственников, то все они должны предоставить свое согласие на сдачу помещения в письменном виде с подписью. В противном случае договор аренды могут признать недействительным. Если недвижимость является совместно нажитой собственностью мужа и жены, лучше также взять у второго супруга письменное разрешение.

Во время заключения сделки собственник квартиры должен будет оформить:

• Акт приема-передачи квартиры;
• Опись имущества к договору найма;
• Расписку о получении денежных средств.

Это одни из самых важных документов во всей сделке, благодаря которым она обретает юридическую силу. Они защищают арендодателя и арендатора от разногласий и взаимных претензий друг к другу, которые могут возникнуть при повреждении имущества в квартире или невыплате предусмотренной в договоре денежной сумме.

Тонкости заключения договора

На основании договора аренды собственник обязан предоставить нанимателю жилое помещение во временное пользование за определенную плату. Причем оформлен он должен быть обязательно в письменном виде.

Участниками сделки выступают наниматель и наймодатель.

Если владельцем недвижимости является юридическое лицо, жилье будет сдаваться на правах аренды, соответственно, стороны договора будут именоваться как арендатор и арендодатель.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ, договор аренды любого недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Причем срок его действия не должен составлять более 5 лет.

И наоборот, сделка, заключенная на срок менее 1 года, считается краткосрочным, о чем обязательно нужно указывать в договоре. Если не выполнить данное условие, ее могут признать недействительной.

Правда регистрировать такой документ в Росреестре не обязательно – усилить его значимость с юридической точки зрения можно с помощью одного лишь нотариуса.

Ни расписка, ни акт приема-передачи не являются доказательством заключения сделки. Гарантией защищенности для обеих сторон выступает только официально заключенный договор аренды. Отсутствие соглашения может грозить владельцу жилья множеством неприятностей, а именно:

• Штрафами от налоговых органов;
• Отказом страховой компании в выплатах, если квартиросъемщик нанес ущерб жилью;
• Отказом квартиросъемщика платить за аренду;
• Расторжением ипотечного договора по инициативе банка.

Существенные условия соглашения

Существенные условия договора аренды – это, по сути, определяющие положения всей сделки. Иными словами, без них соглашение не может считаться заключенным. Согласно ст. 432 ГК РФ, сделка признается совершенной лишь в том случае, если между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Как правило, обязательным условием соглашения является указание в нем предмета сделки – квартиры, с описанием всех ее характеристик. Это может быть полный адрес, площадь жилого помещения, а также этаж, на котором находится квартира. Помимо этого должны быть прописаны:

• Цена договора и порядок внесения денежных средств;
• Права и обязанности сторон сделки;
• Ответственность участников за нарушение условий соглашения;
• Обеспечение исполнения обязательств по договору;
• Срок действия соглашения;
• Основания для изменения или расторжения документа;
• Условия передачи конфиденциальной информации;
• Способы разрешения споров;
• Нормативно-правовые акты, регулирующие отношения сторон;
• Подписи и реквизиты участников.

В качестве дополнительной информации в договоре может быть указана информация, позволяющая проверить платежеспособность нанимателя или арендатора. Здесь можно указать условие о предоставлении справки с места работы или бухгалтерский баланс предприятия.

Отдельно стоит отметить факт отсутствия у жилого помещения каких-либо обременений, например, ипотеки или ареста.

Это особенно актуально в тех случаях, когда проверить юридическую чистоту недвижимости и прав на нее арендодателя по определенным причинам не удалось.

Порядок внесения денежных средств

Статья 682 ГК РФ указывает на то, что все вопросы, касающиеся объема денежных средств за аренду квартиры, должны быть отображены в соответствующем договоре. Точный размер суммы устанавливается по соглашению сторон, то есть, не допускается изменение цены в одностороннем порядке, если это не предусмотрено действующим соглашением.

В договоре также должны быть указаны сроки уплаты. На практике почти всегда арендатор платит за месяц вперед – это обусловлено необходимость вносить залог за проживание в квартире при заключении соглашения. Если сделка краткосрочная, можно договориться о более частом внесении денежных средств, например, дважды в месяц.

Произвести оплату можно двумя способами:

• Передать наличные средства под расписку хозяина;
• Перевести деньги на банковский счет, указанный в договоре.

Важно

Главное – не передавать деньги без документального подтверждения. Конечно, перечислять деньги банковским переводом гораздо проще, да и у вас на руках останутся квитанции, подтверждающие факт оплаты. Тем самым продавец не сможет отрицать получение платежа.

Принципы налогообложения

Если вы решили сдавать свою квартиры в аренду, помните о том, что по закону полученный таким вами доход облагается соответствующим налогом. Существует 2 способа налогообложения для сдачи недвижимости в аренду:

• Оплата НДФЛ;
• УСН для индивидуальных предпринимателей.

Размер налога на доходы физических лиц, то есть, обычных граждан нашей страны, составляет 13 % от полученной прибыли.

Если наймодатель проживает на территории России менее 6 месяцев в году, ему придется отдать в пользу государства 30% своего дохода от сделки. Реквизиты для оплаты можно узнать, обратившись в налоговую службу.

Кроме того, хозяин квартиры должен ежегодно сдавать декларацию по форме 3-НДФЛ. Иначе ему грозит штраф до 500 тысяч рублей или лишение свободы на срок до одного года.

Как сэкономить на налогах

У хозяина квартиры, который занимается ее арендой, есть возможность сэкономить на подоходном налоге. Но для этого ему нужно зарегистрировать в качестве ИП и указать свои видом деятельности сдачу жилья в аренду. Процесс этот более долгий и сложный, зато выгода налицо.

За счет упрощенной системы налогообложения собственник недвижимости будет платить сбор в размере 6% вместо 13%, установленных для НДФЛ. Чем выше ваша прибыль от аренды помещения, тем выгоднее вам будет оформить свою деятельность как предпринимательскую.

Какие документы смотреть при аренде квартиры

Статья рассказывает, как проверить документы на квартиру при аренде, разъясняет тонкости законодательства.

Особенности аренды жилья

Операции с недвижимостью являются рискованными. Есть множество случаев, когда доверчивые наниматели попадались на уловки ушлых риэлторов. Последствия печальные: деньги за жилье агенты по недвижимости брали, а потом бесследно исчезали.

4 основные схемы мошенничества:

1. Сдается квартира нескольким собственникам без одобрения владельца. Мошенники заключают договор найма с собственником жилплощади. Затем несколько раз объект предлагается новым клиентам. С людей берут деньги. А сам владелец жилья и не подозревает, что вокруг его собственности проворачиваются хитроумные схемы.
2. Один собственник сдает жилье без согласия второго владельца. Например, один владелец отбывает наказание в местах лишения свободы, а в это время жильё предлагает в аренду второй владелец. Когда второй собственник возвращается, то спокойно выгоняет квартирантов из помещения.
3. Заселение с подселением. При осмотре недвижимости кажется, что все хорошо. Но после заселения выясняется, что в комнате слишком много соседей. По факту оказывается, что арендовано обычное койко-место, а не полноценная комната.
4. Сговор риэлтора с собственником недвижимости. Риэлтор показывает объект при съеме квартиры, берет залог. Когда квартиранты заселяются, оказывает, что хозяин жилья не так-то прост. Находит повод выселить жильцов, Например, обвиняет в порче имущества. В результате приходится съезжать.

Чтобы не выкидывать деньги на ветер при аренде квартиры, нужно проверять документы собственника и риэлтерского агентства.

Как проверить документы

Аренда жилья пройдет без проблем, если действовать по схеме:

1. Необходимо ознакомиться с отзывами об агентстве недвижимости. Если есть уже граждане, которые пострадали от их услуг, информация найдется в интернете.
2. Если уже пришли в офис, внимательно нужно ознакомиться с договором, который предлагают подписать.

Важно! Имеет значение предмет соглашение. Информационные услуги – это не то, за что нужно платить. Если оплачивается предоставление информации, то агент просто сможет дать список квартир, сдаваемых в аренду. А вот заселение уже в круг обязанностей не входит.

Сделка без обмана означает, что агент берет комиссию с клиента, но уже по факту заселения.

1. Когда поведут смотреть объект, обязательно нужно проверить паспорт собственника.
2. Проверить основание владения собственностью (соглашение купли-продажи, дарения). Сейчас право владения подтверждается выпиской из ЕГРН, ранее выдавались свидетельства. Беглый осмотр документа делать точно не стоит. Сверяются данные, указанные в выписке и паспорте. Сдавать жилье должен именно собственник и никто другой.
3. Поинтересоваться, есть ли долги по коммунальным платежам. В договоре найма может быть пункт, обязывающий нанимателя оплачивать коммунальные платежи за арендованную недвижимость. После проверки можно быть уверенным, что платить за чужие долги уже не придется.
4. Проверить доверенность, если сдавать жилье хочет доверенное лицо.
5. Обратить внимание на два пункта доверенности:

• срок ее действия;
• наличие у представителя полномочий на сдачу жилья в аренду.

1. Проверить документы, на основании которых действует опекун. Если жилье принадлежит несовершеннолетнем, то распоряжается им опекун. Полномочия подтверждаются справкой из органов опеки.
2. Выяснить, одобряют ли другие владельцы, что жилье сдается. Если одобряют, то от них должно быть письменное согласие.
3. Уточнить, кто еще будет проживать в доме. Собственник должен показать ксерокопии паспортов других лиц, пользующихся недвижимостью.

Нюансы при подписании договора

Проверять желательно, какие документы имеет собственник, и читать сам договор найма. Это соглашение является основным документом, регулирующим отношения между сторонами.

10 важных пунктов соглашения:

• ФИО сторон и реквизиты паспорта;
• список квартиросъемщиков;
• перечень граждан, которые будет проживать на жилплощади;
• точные даты, когда хозяин жилплощади может приходить для проверки и получения оплаты;
• размер арендной платы;
• дата и порядок перечисления платежей (деньги можно передавать на руки и брать расписки или переводить на карточку);
• список мебели и бытовой техники, которая находится в помещении;
• права и обязанности сторон;
• порядок возмещения ущерба;
• срок действия соглашения.

Если помещение снимается на срок больше года, то необходимо регистрировать документ в Росреестре. Но мало кто хочет заморачиваться прохождением бюрократических процедур, да и привлекать внимание налоговой инспекции.

Потому соглашение подписывается на срок менее года. Если все идет нормально, то срок проживания продлевается.

Как принимать квартиру

Сначала нужно проверить состояние жилья, а потому уже акт осмотра подписывать. Тогда не придется оправдываться перед собственником за царапины на ламинате.

Общие формулировки, такие, как «в удовлетворительном состоянии» мало, что значат. Если есть повреждения, то нужно написать об этом в акте. Проверить желательно и состояние бытовой техники.

Узнать, течет ли кран, лучше до подписания соглашения, чем после.