Этапы покупки квартиры в ипотеку в новостройке

Пошаговая инструкция оформления ипотеки в новостройке со всеми нюансами и предложений банков

Покупка недвижимости на первичном рынке с использованием ипотечных средств несколько отличается от того, как это происходит при покупке вторички.

Особенно много нюансов отмечается в том случае, если оформляется ипотека в новостройке, находящейся пока на стадии строительства.

Хотя механизм проведения подобных сделок в банках уже четко отработан, у большинства рядовых покупателей квартир, не имеющих опыта в приобретении недвижимости, возникает довольно много вопросов. Попробует найти ответы на каждый из них.

Особенности приобретения в ипотеку жилья в новостройке

Практически все банки, специализирующиеся на ипотечном кредитовании, предлагают отдельные программы для покупки квадратных метров на первичном и вторичном рынках. Отличаются они не кардинально, но разница все же есть.

Аккредитация застройщика и новостройки

Главное отличие заключается в том, что на вторичном рынке покупатель может приобрести в ипотеку практически любую понравившуюся ему квартиру, конечно, при условии ее юридической чистоты.

А вот кредиты на покупку квадратных метров в новостройках большинство банков готовы выдавать только при условии, что данный объект прошел аккредитацию, а застройщик выступает партнером кредитной организации.

В теории потенциальный заемщик может обратиться в банк за выдачей кредита на новостройку, которая не проходила аккредитацию.

Связано это с тем, что банк обязательно запросит представить полный комплект документов на новостройку и строительную компанию, занимающуюся ее возведением, будет проводить проверку законности стройки и деятельности застройщика.

Дополнительный залог или поручительство

В том случае, если оформляется ипотека на квартиру в строящемся доме, находящемся на ранней стадии готовности, может потребоваться предоставить банку дополнительный залог, которым может стать любая имеющаяся в собственности заемщика недвижимость. При этом важно, чтобы ее стоимость была соизмерима размеру кредита, чего добиться порой довольно непросто. Это требование есть не у всех банков и обычно распространяется на новостройки, находящиеся на этапе котлована или возведения первых этажей.

Когда новостройка будет возведена и документы о праве собственности на квартиру получены, залог переоформляется. Если покупаемая в ипотеку квартира находится в доме, который уже на высокой стадии готовности, а объект и застройщик аккредитованы банком, то дополнительный залог не требуется.

Особенности сделок в зависимости от стадии готовности объекта

Стоит понимать, что если речь идет о покупке квартиры в новостройке, которая сдана, а на квадратные метры в ней можно сразу получить документы о праве собственности, то уже можно рассчитывать на оформление ипотеки на тех же условиях, что и для вторичного жилья.

Существует также так называемый «мертвый период». Это время, когда дом уже сдан, но оформление документов о праве собственности еще не началось. Обычно длится он недолго, но в некоторых случаях может растягиваться на несколько месяцев.

Такие объекты банки кредитуют по программам, рассчитанным на новостройке. Но в некоторых кредитных организациях, например, Сбербанке, есть специальные программы кредитования недвижимости, находящейся во временно неопределенном состоянии.

Требования к заемщикам

Если говорить о требованиях, предъявляемых непосредственно к заемщикам, то они стандартны для ипотечных ссуд. Вот основные из них:

• Возраст на момент оформления кредита не менее 18 лет (у некоторых банков может быть выше), а на момент погашения кредита 70–75 лет.
• Российское гражданство и постоянная регистрация.
• Трудовой стаж на последнем месте работы не менее шести месяцев, а в общем не менее года.
• Положительная кредитная история.

Последнее важно как для основного заемщика, так и для созаемщиков, если они привлекаются к сделке.

Пожалуй, самое главное требование, предъявляемое к тому, кто собирается оформлять ипотеку, заключается в стабильности его финансового положения, наличии возможности оплатить первоначальный взнос по кредиту, а в дальнейшем вносить ежемесячные платежи.

Соотношение дохода и взноса по кредиту каждый банк определяет самостоятельно, но в среднем платеж должен быть не более 40–50% от совокупного дохода семьи.

Естественно, что каждая ситуация рассматривается индивидуально и принимать эти цифры за окончательные не стоит.

Какие документы нужно предоставить

Перечень документов для тех заемщиков, которые планируют купить новостройку, прошедшую аккредитацию банка, стандартен и не вызывает трудностей с их предоставлением. Заполнив заявку-анкету, к ней нужно приложить:

• Копию паспорта.
• Копию трудовой книжки.
• Справку о доходах (чаще всего это 2НДФЛ, хотя может быть и документ по форме банка, а для пенсионеров – выписка со счета о поступлении пенсионных отчислений, для зарплатных клиентов дополнительно предоставлять ничего не требуется).
• Если оформляется дополнительный залог, то полный пакет документов на эту недвижимость.

Первые три документа в перечне должен предоставить как заемщик, так и все созаемщики, принимающие участие в сделке.

Как происходит процедура оформления покупки новостройки в ипотеку

Пошаговая инструкция для тех, кто собирается купить квартиру в новостройке на кредитные средства, выглядит следующим образом.

Шаг 1. Выбор новостройки и застройщика.

Покупка новой квартиры должна начинаться с выбора новостройки, ее расположения, класса комфорта, а также других желаемых особенностей приобретаемого жилья.

Особое значение имеют опыт его работы и количество успешно и своевременно реализованных проектов, отсутствие значительных срывов сроков сдачи объектов, негативных отзывов других покупателей.

Найдя понравившийся жилой комплекс, нужно забронировать в нем квартиру, чтобы в то время, когда будет рассматриваться заявка на ипотеку, она не была продана другому покупателю.

Оформить бронь отдельные застройщики готовы на безвозмездной основе, но на подобную щедрость можно рассчитывать далеко не всегда. Наиболее распространенная на рынке практика — заключение платного агентского договора о предоставлении услуги бронирования.

Важно отметить, что если в итоге кредит не будет одобрен или покупатель сам по какой-то причине решит отказаться от сделки, оплаченные застройщику деньги он потеряет.

Шаг 2. Выбор банка.

Определившись с новостройкой, нужно обратиться в отдел продаж застройщика и обозначить желание приобрести квартиру при помощи ипотечного кредита.

Представители строительной компании обычно готовы предложить покупателю на выбор несколько банков с разными кредитными предложениями, среди которых всегда можно найти подходящее.

В первую очередь стоит обращать внимание на те банки, которые работают с программами господдержки, предлагают лучшие условия для молодых семей, готовы принять материнский капитал.

Отдельные заемщики предлагают покупателям квартир воспользоваться услугами штатного ипотечного брокера, который будет представлять интересы потенциального заемщика сразу в нескольких банках. Услуги подобных специалистов могут позволить оформить кредит быстрее и порой на более выгодных условиях, но они не всегда бывают бесплатными.

Шаг 3. Подписание договора с застройщиком и банком.

Если заявка на кредит была одобрена, то можно приступать непосредственно к оформлению сделки. Первым делом подписывается договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком. Этот документ — гарантия того, что после окончания строительства и введения дома в эксплуатацию, квартира будет передана покупателю.

Затем с подписанным ДДУ нужно прийти в банк, где был одобрен кредит, для заключения кредитного договора. Если по условиям банка происходит оформление дополнительного залога, то подписывается также и залоговой договор, а также оформляется страховка.

Напомним, страхование предмета залога обязательно, а вот стоит ли застраховать жизнь и здоровье, заемщик может решить самостоятельно.

Порой на последний вид страховки приходится соглашаться для получения более выгодного кредита с низкой процентной ставкой.

Шаг 4. Регистрация договора.

С договором ипотеки и ДДУ необходимо обратиться в местное подразделение Росреестра, чтобы зарегистрировать их. Это нужно для наложения обременения на недвижимость, которое будет снято после полного погашения задолженности по ссуде.

Во многих регионах для регистрации сделки в 2019 году можно обратиться как в Росреестр, так и в МФЦ. Это порой бывает удобнее, хотя и несколько удлиняет процесс (в среднем на 3 дня).

Шаг 5. Выплата средств застройщику.

Когда регистрация договоров завершена, нужно предоставить их банку, который на основании этих документов перечислит деньги застройщику. С этого момента заемщик начинает ежемесячно выплачивать кредитные взносы.

Шаг 6. Сдача новостройки.

После этого можно оформить документы о праве собственности на квартиру, заключить договор страхования недвижимости.

На этом этапе обязательна процедура оценки квартиры и составление акта определения ее рыночной стоимости. Этот документ требуется как для банка, так и для страховой компании.

Таков примерный порядок действий при покупке квартиры в новостройке при помощи ипотечного кредита. В зависимости от индивидуальных особенностей сделки, он может быть несколько изменен.

Сроки

Сколько времени пройдет между принятием решение о покупке квартиры на первичном рынке в ипотеку и моментом, когда сделка будет полностью оформлена, во многом зависит непосредственно от заемщика, его расторопности и наличия свободного времени.

Если говорить о сроках, от заемщика не зависящих, то они примерно следующие:

• Рассмотрение заявки на предоставление ипотечного кредита в банке – 5–10 рабочих дней.
• Регистрация документов в Росреестре – 10 дней, при подаче через МФЦ – 13 дней.

Все остальное зависит непосредственно от заемщика и того, насколько быстро он сможет прийти в банк для подписания документов, как будет происходить его взаимодействие с застройщиком, страховой компанией.

Преимущества ипотеки в новостройке

Приобретение квартиры в новостройке имеет ряд бесспорных преимуществ, независимо от того, привлекаются ли к сделке заемные средства или нет. К плюсам относятся:

• Возможность приобрести жилье относительно недорого, особенно в том случае, если сделка будет заключаться на ранней стадии готовности объекта.
• Юридическая чистота недвижимости.
• Актуальность жилья для современного рынка, его повышенная ликвидность.
• Привлекательность с инвестиционной точки зрения, ведь после сдачи новостройки в эксплуатацию квартиру в ней можно будет продать уже заметно дороже.

Список банков и процентные ставки

Практически в каждой кредитной организации предлагаются ипотечные ссуды на приобретение квартиры в новостройке по ДДУ. Но вот условия у банков отличаются как в части процентной ставки, так и по иным параметрам. Попробуем рассмотреть предложения самых крупных игроков рынка, работающих в большинстве регионов страны.

По итогам 2017 года лидерами рынка ипотечного кредитования остались Сбербанк и «ВТБ 24». Объясняется это привлекательными кредитными программами, высоким уровнем доверия и обширной региональной сетью каждого из них.

Сбербанк предлагает ипотеку на новостройку под 9,5% годовых. Но это базовая ставка, которая действует для зарплатных клиентов банка, готовых оформить страхование жизни и здоровья. Для тех, кто зарплатным клиентов не является, ставка будет на 0,5% выше, а при отказе от оформления страховки ставка поднимется еще на 1%. Минимальный размер собственных средств – 15%.

«ВТБ 24» предлагает аналогичную ставку – 9,5% годовых и она также актуальна при условии полного страхования жизни. Но в этом банке оформляются кредиты и под 9% — сделать это смогут учителя и врачи. Для зарплатных клиентов предлагается ставка 9,2%. Минимальный первоначальный взнос – 10%.

В 2017 году еще одним лидером сферы ипотечного кредитования стал «Райффайзенбанк». У него базовая ставка составляет 9,25% для покупки квартиры у аккредитованного застройщика и 9,5% у любого другого. Первоначальный взнос 10%.

Уже много лет выгодные процентные ставки предлагает банк «Дельтакредит». На начало 2019 года — от 8,25% годовых. Но получить такую ставку не так просто.

Для этого потребуется выполнить ряд условий — внести первоначальный взнос 50%, оплатить единовременную комиссию за снижение процентной ставки, оформить полный страховой пакет.

Лидеры рынка по объему ипотечного кредитования также «Банк Москвы», «Альфа-Банк», «Уралсиб», «Совкомбанк».

Итоги

Покупка новостройки в ипотеку — возможность стать хозяином собственного современного и комфортабельного жилья. Ставки по таким кредитам снижаются, а дополнительные программы господдержки делают ипотеку доступной и недорогой.

Единственный риск, с которым может столкнуться покупатель квартиры в новостройке, связан с вероятностью затягивания сроков строительства или полной заморозки. Однако при выборе надежного застройщика, который прошел проверку банка, такой сценарий развития событий крайне маловероятен.

Этапы покупки квартиры в ипотеку в новостройке от застройщика 2019

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Покупка собственной квартиры — мечта многих людей. Всем хочется получить хорошую недвижимость, в которой будет комфортно жить. Но, к сожалению, большинство квартир в нашей стране стоят достаточно дорого, поэтому люди прибегают к самым разным способам экономии.

Если совместить несколько способов, то можно сэкономить очень внушительную сумму. Например, можно найти квартиру на этапе постройки. Она будет стоить значительно дешевле, чем в уже сданной новостройке, а если ещё взять ипотеку, то покупка станет очень выгодной. В этой статье мы рассмотрим этапы покупки квартиры в ипотеку в новостройке, изучим все нюансы и особенности этого процесса.

Но нужно помнить, что покупка квартиры на этапе постройки в ипотеку чревата трудностями, которые могут возникнуть в процессе оформления ссуды, а также нужно ждать одобрения получения денег, а потом и постройки дома. Чтобы избежать проблем, нужно соблюдать определенную последовательность порядка покупки.

С чего начать — выбор объекта

Для начала нужно подобрать конкретный объект, который вы собираетесь покупать. Делается это, прежде всего, для того, чтобы знать, какая нужна сумма для покупки. Также, чтобы в дальнейшем избежать проблем, нужно обратить внимание на следующие моменты:

1. Этап постройки дома. Если строительство ещё не началось или только вырыт котлован, то получить ипотеку на такой тип недвижимости очень тяжело. Банк сильно рискует, так как квартира в строящемся доме может быть никогда не достроена. Оптимальный вариант — дождаться момента, когда квартира будет готова на 70-80%. В этот момент все ещё можно выгодно купить, но банк будет гораздо более лоялен при выдаче ипотеки.
2. У застройщика. Почти все банки требуют приобретать недвижимость только у тех застройщиков, которые имеют соответствующие договоренности с банком. Это делается всё по той же причине — банк не хочет лишний раз рисковать. В любом случае покупать недостроенную квартиру у сомнительного застройщика точно не стоит.

Выбор способа приобретения недвижимости

На сегодняшний день есть два основных надежных способа покупки недостроенного жилья:

• По договору долевого участия.
• По переуступке прав.

Оба способа надежны, ими можно пользоваться.

Получение ипотеки

Процесс получения ссуды начинается с выбора банка. Один из самых важных критериев выбора — процентная ставка. Даже несколько десятых процента за долгий срок выплат превращается в очень существенную сумму. Можете посмотреть в конце данной статьи условия по ипотеке в надежных банках на вторичное жилье.

Но есть и другие важные аспекты. Например, список застройщиков, с которыми готов работать банк. Есть список застройщиков с аккредитивом. Среди них обязательно должен быть тот, который выбран вами.

Залог

Чаще всего в качестве залога выступает сама квартира, но в некоторых случаях возможно этого избежать и предоставить другой залог или вовсе обойтись без него, если сумма небольшая (если вам говорят такое, то это мошенники) . Напомним, что ипотечный кредит — залоговый кредит! Без заложенной недвижимости или движимого имущества ипотеки не бывает!

Всегда узнавайте о дополнительных условиях банков, ведь они сильно могут усложнить весь процесс. Стоит отметить, что чаще всего обращаются в Сбербанк, но это далеко не единственный вариант, который можно рассматривать.

Следующим шагом станет сбор документов, которые понадобятся для получения ипотеки. В разных банках они могут немного отличаться, но общий список следующий:

• Паспорт заемщика;
• Свидетельство о праве собственности на земельный участок (копия получается у застройщика);
• Копия трудовой книжки;
• Справка о доходах;
• Разрешение на строительство (нужно получить у компании застройщика);
• Копия налоговой декларации;
• Акт предварительного распределения квартир от застройщика.

Теперь, когда документы собраны, можно обращаться с ними банк и выбирать наиболее удобную для вас программу. Обратите внимание, что заемщик должен обязательно соответствовать следующим требованиям:

• Достичь совершеннолетия;
• Иметь гражданство страны, в которой берет ссуду;
• Трудовой стаж на последнем месте работы более 6 месяцев;
• Отсутствие задолженностей по другим кредитам (положительная кредитная история).

Теперь банк назначит дату и время сделки. На сделку нужно приходить со всеми документами, которые есть. В частности, нужен договор долевого участия (ДДУ), а также документы одобренной заявки на ипотеку. В банке нужно внимательно изучить и подписать кредитный договор. Чаще всего в договоре будут прописаны следующие моменты, на которые обязательно нужно обратить внимание:

1. Первоначальный взнос. Практически любая ипотечная программа подразумевает первоначальный взнос, который может составлять несколько десятков процентов от суммы кредита. Взнос нужно будет перечислить на счет, на котором взята ипотека, в качестве первого платежа.
2. Страховка. Банки часто требуют оформить страхование жизни заемщика и/или приобретаемой недвижимости. Как правило, без этой страховки нельзя оформить ссуду. Страховка платная и стоит довольно дорого, ее в большинстве случаев выгодно оформлять только банку, но никак не плательщику. Далеко не все пользуются этим правилом, но можно отказаться от страховки и получить деньги за нее назад. Для этого нужно в первые 5 дней после подписания договора о страховании обратиться в страховую компанию, которая осуществляет соответствующие услуги. Там нужно написать заявление о возврате средств за страховку в свободной форме. Обязательно укажите реквизиты для перечисления денег. В течение 10 дней вам вернут деньги за часто ненужную страховку.
3. Комиссии. Банки берут комиссию за оформление ипотеки и на этот момент также нужно обращать внимание, ведь комиссия складывается из стоимости приобретаемой недвижимости и может достигать очень серьезных сумм.

Если спешить, не предоставить полный пакет документов, не изучить договор, оплатить страховку и максимальную комиссию, то суммарно за оформление всех бумаг придется заплатить до 20% от стоимости будущей квартиры. Эта сумма будет включена в ваш договор ипотеки.

Регистрация ипотеки

Следующий этап – регистрация ипотечного кредитования в соответствующем органе власти. Для этого нужно обратиться в Росреестр (почитайте о договоре ипотеки на сайте Росреестра) со всеми подписанными документами, а также сотрудником компании застройщика. Регистрация займет около 7 дней, а стоит она 2 000 рублей.

Перевод денег на счет строительной компании

Теперь ипотека полностью оформлена, а значит можно перечислить деньги застройщику, купить строящуюся квартиру. Это достаточно простая процедура, достаточно лишь обратиться в банк.

Часть ипотеки можно сразу погасить, используя материнский капитал, если он есть. Вся его сумма может пойти на погашение ссуды.

Остается ждать окончания строительства и сдачу дома, а в это время платить кредит. В уже готовом доме, который введен в эксплуатацию, можно переходить сразу к следующему этапу.

Сдача дома, принятие объекта

Согласно законодательству, застройщик обязан сдать покупателю квартиру без дефектов и неисправностей, строго в оговоренном состоянии.

Но так происходит далеко не всегда даже у добросовестных компаний. Большинство квартир имеют серьезные недочеты и проблемы, с которыми покупатели чаще всего просто мирятся.

Но по закону можно обязать застройщика устранить дефекты за свой счет.

После осмотра квартиры нужно получить у представителей застройщика форму дефектного акта или самостоятельно сделать его. Сюда нужно записать все недочеты, которые были обнаружены, и попросить устранить эти недочеты или выплатить компенсацию для их устранения. После этого делается ксерокопия акта и один экземпляр остается у покупателя, а второй передается застройщику.

Оформление в собственность

Когда покупатели приняли квартиру, наступает самый долгожданный момент – получения ключей от объекта. Хотя самые сложные этапы оформления пройдены, впереди еще немало сложностей. В частности, оформить квартиру в собственность. Для этого нужно собрать пакет документов:

• Паспорт будущего собственника;
• Акт приема-передачи объекта;
• Кадастровый паспорт;
• Документы, которые были получены при покупке (договор с застройщиком);
• Закладная и договор займа;
• Могут потребоваться и другие документы.

Теперь с этим пакетом нужно обратиться в регистрационную палату или в ближайший МФЦ. Обратите внимание, что на этом этапе нужно уплатить пошлину в размере 2000 рублей, сделать это можно через МФЦ. После уплаты государственной пошлины и небольшого ожидания собственник или собственники получают свидетельство о праве собственности на жилье.

После этого владелец признается полным и законным собственником недвижимости, может прописываться там, совершать с объектом любые действия.

Покупка квартиры в ипотеку – достаточно несложное действие, которое требует соблюдения большого количества правил, нюансов и тонкостей, которые могут добавить работы или сильно увеличить стоимость жилья, следовательно, и сумму ипотеки.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У НАШИХ ЮРИСТОВ:

Покупка квартиры в ипотеку в строящемся доме: пошаговая инструкция 2019 года

Программы ипотечного кредитования, которые предлагают банки, разработаны для разных вариантов приобретения недвижимости. Пользуется популярностью и проект ипотеки на квартиру в строящемся доме, ведь стоимость квадратного метра такого жилья существенно дешевле готового. Для кредитора оформление ипотечного кредита в новостройке сопряжено с дополнительными рисками.

Если в программе кредитования ипотеки на вторичное жилье в роли залога выступает приобретаемая квартира, то в строящемся доме такой гарантии нет. Чтобы оформить жилищный кредит по такой программе, нужно для начала подготовить стандартную документацию для оценки шансов получения такого займа в принципе.

Если первичная заявка одобрена, надо готовить документацию на строящийся объект. Кредитор проверит платежеспособность клиента, оценит ликвидную стоимость строящейся квартиры. Процесс этот занимает немало времени и денег.

Особенности оформления ипотеки в строящемся доме

Первичная и вторичная ипотеки имеют принципиальные отличия:

1. Новостройка – это квартира в строящемся многоквартирном доме. Ключевым моментом будет оформление права собственности. Теперь жилье уже считается вторичным, даже если там никто и не жил. Свидетельство выдают после ввода дома и подписания акта приема-передачи жилья. Если свидетельство еще не оформили, банк не может кредитовать такую ипотеку ни по программе для первичного жилья, ни вторичного. Для таких случаев в банках есть программа «Ипотека – мертвый период». Жилье приобретается по предварительному договору купли-продажи. Противозаконного тут ничего нет, и бояться такого развития событий не стоит.
2. Новостройки в рамках ипотечных программ должны соответствовать требованиям кредитора. Застройщик должен пройти аккредитацию у банков, каждый из которых выдвигает свои требования и по степени готовности дома, и по благонадежности партнера. Если с аккредитацией проблемы, банк откажется финансировать покупку жилья у этой фирмы.
3. Ипотека на первичную недвижимость – серьезный риск для банка. На время строительства кредитор может потребовать дополнительное обеспечение (поручительство или залог на недвижимость, которая уже есть у заемщика в собственности).
4. Страхование такой квартиры и ее оценку оформляют не сразу, а только после ввода дома в эксплуатацию.

Выбор формата ипотеки

Еще совсем недавно банки предпочитали кредитовать ипотеку для приобретения квартиры на вторичном рынке. Сегодня все ведущие финансовые компании налаживают сотрудничество со строительными организациями, предлагая заёмщикам дополнительные преимущества в виде акций и заниженных процентов.

В виде поощрительных мер для приобретения квартиры в новостройке по ипотеке используют кэшбэк. При высоких ценах на недвижимость можно вернуть достаточно солидную сумму (до 300 тыс. руб.).

Проверка застройщика и строящегося объекта

Прежде чем предоставить заёмщику ипотеку на покупку жилья в новостройке, банк обязан убедиться в надежности застройщика. Этим объясняется интерес кредитора к аудиторским оценкам крупных объектов, ведь мнение экспертов намного расширяет возможности ипотечного кредитования. Служба безопасности проверяет всю документацию, связанную со строящимся объектом:

• Договор на долговременную аренду или право собственности на земельный участок;
• Разрешение на застройку выбранного фирмой земельного участка;
• Утвержденный проект застройки;
• Документы для подтверждения целевого расходования средств.

Аккредитацию проводят в два этапа: в первую очередь проверяется репутация застройщика, а потом уже качество строящегося объекта. Если заключение экспертов положительное, разрабатывают условия программы кредитования по конкретному объекту.

Важно учитывать, что на нулевом цикле строительства, когда объект выглядит в виде вырытого котлована под фундамент, вряд ли найдется банк, готовый кредитовать на таких условиях. Новостройка должна быть готова хотя бы процентов на 20.

Подлежат аудиту и инвесторы застройщика. Хорошо, если инвестиции вкладывает сам банк, который выбрал клиент. Это дает возможность заёмщику оформить жилищный кредит по сниженной ставке, ведь кредитор нацелен на быструю продажу квартир в своей новостройке, чтобы вложения окупились быстрее.

Способы покупки квартиры в строящемся доме

Приобрести квартиру «без прошлого» – мечта многих новоселов. Оформить жилищный кредит можно разными способами:

• Договор долевого участия (ДДУ). Этот вариант сейчас самый популярный. Сделку заключают застройщик и покупатель. Это официальный документ инвестора о том,что у вас есть доля в строящемся объекте и земельном участке под ним, на его основании выдается свидетельство на право владения имуществом. Его, как и регистрацию, можно оформить уже после сдачи объекта в эксплуатацию. ДДУ и отношения сторон регламентирует законодательство. Заключать предварительный договор долевого участия нельзя – можно никогда не увидеть свое жилье.
• Договор цессии (переуступки прав). Заинтересованные стороны в сделке – инвестор и покупатель. Подписывают соглашения по переуступке прав по ДДУ только на стадии строительства. проблема этого варианта – относительно высокая стоимость квадратных метров, так как есть свои риски из-за перехода прав. Способ абсолютно законный.
• Дольщик в рамках договора ЖСК. С точки зрения безопасности этот вариант самый рискованный, так как на руках у вас только членская книжка. Сделка не регистрируется – просто приобретается пай в кооперативе. Учет квартир ведет застройщик. Есть риск двойных продаж. Схема популярна у застройщиков с проблемами по части разрешения на строительство. Поэтому они сначала строят дом, а потом занимаются документацией.

В этот перечень можно добавить еще способ, когда заемщик и застройщик заключают предварительный договор купли-продажи. Но такая сделка возможна лишь при условии сдачи дома в эксплуатацию, когда документы на собственность еще на стадии оформления.

Этапы оформления ипотеки

Процедура оформления ипотеки при покупке жилья в строящемся доме занимает около месяца.

Шаг 1. Для начала надо определиться с выбором добросовестного застройщика и подходящей недвижимости. Если компания малоизвестная или на рынке недавно, проверьте ее данные:

• Дату основания фирмы;
• Организационно-правовую форму;
• Информацию о владельцах компании;
• Данные о строящихся и достроенных объектах;
• Аккредитацию в банке (финансовые компании охотнее работают к партнерами, которые прошли у них аккредитацию).

Неплохо было бы проверить разрешительную документацию на участок и строительство, но физическому лицу такой аудит не всегда доступен. Если обратиться сразу в банк, у них наверняка есть своя база застройщиков.

Шаг 2. Если еще не определились с банком, можно уточнить информацию у застройщика – перечень банков, где он аккредитован, у него тоже есть. Готовьте документацию для банка.

Подать ее можно лично или через ипотечного брокера застройщика. Услуга бесплатная, не стоит игнорировать. Брокер знает условия всех доступных застройщику банков и сможет правильно сориентировать заёмщика.

Он поможет и заявку оформить.

Шаг 3. Теперь надо подготовить ДДУ. После выбора жилья и кредитора менеджер застройщика подготовит ДДУ. Шаблон его с банком уже согласован.

Шаг 4. В назначенный день необходимо явиться в банк с подписанным ДДУ и всей документацией. На этом этапе оплачиваете страховку, подписываете кредитное соглашение. Некоторые банки просят сделать первый платеж на аккредитивный счет (с комиссией).

Шаг 5. Регистрируете ипотеку в Росреестре. Вместе с представителем застройщика и всей подписанной документацией надо явиться в юстицию, чтобы оформить сделку.

Шаг 6. Осталось купить квартиру и перевести застройщику деньги. Регистрация занимает около 10 дней. После получения готовых документов можно идти в банк. Он выдаст кредит и перечислит застройщику оговоренную сумму.

Шаг 7. Теперь надо вовремя оплачивать ипотеку, а после окончания строительства оформить квартиру в собственность.

Выгоды и проблемы приобретения в ипотеку строящегося жилья

Главный аргумент в пользу строящейся недвижимости – это стоимость будущего жилья и кредита соответственно. По сравнению с квартирой на вторичном рынке оно может быть дешевле на треть.

 Специалисты рекомендуют выбирать новостройки, где квартиры готовы хотя бы на 30%, а еще лучше – на 50%.

Стоимость таких квадратных метров пока еще остается низкой, а вероятность сдачи объекта в срок повышается.

Планировка таких квартир самая современная, есть возможность изучить несколько проектов и выбрать оптимальный. Широкий выбор новостроек дает возможность клиенту купить квартиру в нужном районе. В новых микрорайонах предусмотрена и новая инфраструктура, много парковочных мест.

Рынок первичного жилья осваивают активно. Кроме дополнительных возможностей есть в такой ипотеке и немалые риски:

• Если фирма разорится, стройку заморозят надолго – выбирайте жилье почти готовое;
• Расходы в период строительства дома возрастут, особенно если придется оплачивать и ипотеку, и арендованное жилье;
• Без первоначального взноса в таком виде кредитования не обойтись, так как завышение стоимости сделать сложно.

Не исключены задержки со сдачей жилья в эксплуатацию, и тогда нагрузка на заемщика увеличится. В этом случае свои интересы можно и нужно защищать в суде.

Как обезопасить себя заемщику

Дать гарантию на своевременный ввод в эксплуатацию новостройки не сможет никто. Выбирая квартиру для ипотеки, поинтересуйтесь репутацией застройщика: вовремя ли сдавались другие объекты.

Если он аккредитован в вашем банке или даже в нескольких, можно рассчитывать на то, что его не доведут до банкротства, и объект не будет заморожен на неопределенный срок.

В идеале строительство должно быть застраховано.

Долгострой также опасен дополнительными затратами. Заселение дома откладывают на неопределенный срок, а переоформить ипотеку возможности нет, – приходится оплачивать ее по завышенным тарифам. Но у всякой проблемы есть свое решение.

В соответствии со ст.6 п.2 и ст.7 п.2 ФЗ РФ № 214 от 2004 г. застройщик должен покрыть все издержки, возникшие из-за нарушения условий соглашения о долевом строительстве.

Всегда есть риск втянуться в схемы мошенников, спекулирующих на двойных продажах. В Новосибирске одному из клиентов крупнейшего застройщика вместо обещанной квартиры пытались вручить ключи от технического помещения площадью 8 кв. м, так как менеджеры фирмы уже продали его квартиру повторно.

К чести застройщика, вопрос решили в пользу клиента и квартиру в другом доме он получил. Но впечатлений ему на всю жизнь хватит. Если вносить оплату после государственной регистрации договора о долевом строительстве (согласно ст.4 ФЗ РФ от 2004г.), вероятность заключения «левого» соглашения исключена.

Ипотека на строительство жилья

Ипотека на строительство частного дома от предыдущего варианта отличается кардинально:

1. Прежде всего, этот тип ипотечного кредита – залоговый. Под залог обычно отдают земельный участок, где планируют возводить дом. Заемщик должен иметь документы на право собственности и отсутствие обременения.
2. Кредитору надо подготовить разрешение на возведение строения и проектную документацию. На участке уже должны быть подведены все коммуникации.
3. Есть проблема и с точным расчётом необходимой для строительства суммы. Если строящееся или вторичное жилье подлежит оценке экспертами, то при оформлении кредита на строительство коттеджа ограничиваются залогом на земельный участок.
4. Ипотека на такой вид застройки выдается под завышенную ставку. Клиент обязан внести в качестве первоначального взноса 40% суммы жилищного кредита.

Приобретать жилье по ипотеке в строящемся доме достаточно рискованно. Но желание сэкономить и отпраздновать новоселье в новой квартире при участии в долевом строительстве побеждает страх, а потому и достаточно востребовано на сегодня.

(5 4,80 из 5)
Загрузка…

Как правильно купить квартиру в новостройке в ипотеку. Подготовка к ипотеке, порядок действий, подводные камни

Татьяна Злыгостева

Взять ипотеку и не чувствовать себя пострадавшим в течение следующих 15-ти лет. Как сделать так, чтобы, несмотря на финансовые обязательства перед банком, вам хватало бы и на хлеб с маслом, и на путешествия, и на оплату мобильной связи? Читайте в нашей статье!

Ben White, unsplash.com

Самое главное правило: никогда не берите ипотеку от отчаяния. Да, вы больше не можете жить в одной квартире с тещей или свекровью или вы разводитесь и у вас нет своего жилья, у вас родились дети и не хватает места в двушке.

Но в любом случае — не начинайте заниматься вопросами ипотеки в нервном и задерганном состоянии, на авось — авось будут хорошие условия по кредиту, авось сможем выплатить.

Не поддавайтесь эмоциям и уговорам продавца! Включайте голову и начинайте анализировать свою текущую финансовую ситуацию.

Если вы живете вместе с родственниками и хотите съехать от них — для начала снимите квартиру, ведь в любом случае вам придется это сделать, так как при покупке жилья в новостройке вы получите долгожданные ключи от квартиры далеко не сразу.

Используйте ипотечные калькуляторы для предварительных расчетов

Для предварительных подсчетов вполне подойдут ипотечные калькуляторы, которые часто стали размещать на своих страницах сайты застройщиков и сайты-агрегаторы новостроек. Итак, с помощью ипотечного калькулятора мы просчитали следующий вариант: двушка в новостройке на начальной стадии строительства в пяти км. от МКАД за 4, 3 миллиона рублей.

Первоначальный взнос составит 946 000 руб., сумма кредита — 3 354 000, срок — 16 лет, ежемесячный платеж — от 34 до 38 тысяч рублей.

Сделав такой предварительный подсчет, вы поймете, хватит ли ваших ежемесячных доходов, чтобы покрыть ежемесячный платеж, и сколько у вас останется «на жизнь», особенно это важно, когда вы берете ипотеку в строящемся доме, а сами снимаете жилье.

Поставьте финансовый эксперимент

Brook Lark, Raquel Martinez, unsplash.com

После того, как вы поняли, сколько примерно будете платить каждый месяц, поставьте финансовый эксперимент. В течение нескольких месяцев просто исключайте эту сумму из вашего бюджета и начните вести дневник расходов, сейчас есть куча программ, которые помогают это делать.

Вносите туда абсолютно все — расходы на сотовую связь, интернет, такси, общественный транспорт, все мелкие и крупные траты. Если вы собираетесь брать ипотеку, исходя из общего семейного бюджета, то попросите членов вашей семьи сделать то же самое.

Если вдруг оказалось, что ежемесячный платеж приносит вам невозможный дискомфорт и так жить нельзя, то пока ипотека — не для вас, возможно, вам стоит вернуться этому вопросу через несколько лет.

Убедитесь, что ваши доходы могут вырасти

Это не так сложно — достаточно посмотреть на сайтах по поиску работы, сколько платят вообще в вашей отрасли, сколько платят сотрудникам, которые выполняют обязанности, аналогичные вашим, много ли предложений в вашем профессиональном сегменте.

Возможно, вы обнаружите, что для получения большей зарплаты вам не хватает нескольких навыков — тогда будет логичным потратить какие-то средства и время на повышение квалификации, получение нужных сертификатов и дипломов.

Даже имея стабильный доход, вы будете чувствовать себя уверенней, если поймете, что сможете зарабатывать больше — тогда и инфляция не будет отъедать куски от вашего дохода, и так уменьшенного ежемесячной выплатой, и уровень жизни не понизится, а также, вполне вероятно, вы сможете погасить долг досрочно.

Лучше не брать ипотеку, если вы только-только начинаете собственный бизнес. Конечно, все мы надеемся, что наши начинания окажутся удачными, но первое время ведения своего бизнеса — самое опасное, вы можете оказаться и вовсе без средств. В этот трудный момент только ипотеки вам не хватало.

Lauren Manke, Usamah Khan, unsplash.com.

Итак, вы поняли, что денег на ипотеку вам хватает, ваш доход может вырасти, определились с застройщиком и конкретным домом и готовы приступать к оформлению кредита. На этом этапе вы можете воспользоваться услугой оформления ипотеки у застройщика.

Советуем делать это, только если застройщик проверенный и работает на рынке давно.

У таких застройщиков много реализованных и строящихся объектов, соответственно, много банков-партнеров, которые предложат вам разные условия, и вы сможет выбрать то предложение, которое вас действительно устраивает.

Выгода от такого решения еще и в том, что вы сократите время принятия решения по заявке и заодно будете точно уверенны, что найдется банк, который одобрит ипотеку в новостройке. Чаще всего застройщики не берут денег за данную услугу.

В целом при покупке квартиры в ипотеку порядок действий будет таким:

1. Бронирование квартиры. Вам потребуется заключить с застройщиком соглашение о бронировании на определенный срок за плату, установленную застройщиком. Пока договор действует, застройщик не имеет права выставлять на продажу эту квартиру. Если ипотека не будет одобрена, то есть риск, что вы потеряете деньги, потраченные на бронирование.

Но некоторые застройщики практикуют бронирование в устной безвозмездной форме, некоторые — сначала дают бронирование бесплатно, но если банк одобрит вашу заявку, то вы заплатите за бронирование. Этот вариант представляется наиболее удачным — у застройщика есть мотивация не продавать присмотренную вами квартиру, а денег вы при этом не потеряете.

2. Получение одобрения ипотеки на новостройку. Вы самостоятельно обращаетесь к банкам, которые работают с данным застройщиком, а по получению одобрения на кредит сразу же объявляете об этом продавцу.

3. Дальше вам предстоит выбрать страховую компанию для ипотеки, обычно этот выбор остается за заемщиком.

4. Далее последует само проведение сделки по покупке квартиры в ипотеку, подписание кредитного договора.

5. Далее — регистрации ДДУ. Документы сдаются в Государственную Регистрационную палату, которая оформит ваше будущее право на недвижимость и накладывает обременение в виде ипотеки — с этого момента вы начинаете платить ежемесячные платежи.

6. На завершающем этапе строительства дом будет проходить госкомиссию. После этого будет выдано разрешение на ввод дома в эксплуатацию, и с вами подпишут акт о сдаче-приемке квартиры.

8. Составление закладной в банке, которая будет регистрироваться в Регистрационной палате.

9. Регистрация права собственности.

10. Страхование имущества по ипотеке.

После всего этого вы станете полноправным собственником квартиры, которую купили по ипотеке. А мы в свою очередь желаем вам удачи в этом нелегком, но полезном для улучшения жилищных условий процессе.