Понятие дома блокированной застройки в кодексе

Кадастровый учет жилого дома блокированной застройки

Оформить дом блокированной застройки – значит получить выписку из ЕГРН на свой блок и участок.

Дом блокированной застройки законодательство определяет по признакам:

• Здание от 1 до 3 этажей
• В доме от 2 до 10 совмещённых блоков
• Один блок рассчитан на 1 семью
• Каждая часть-блок имеет отдельный вход-выход
• Между блоками есть общая стена без проёмов
• Каждый блок имеет отопление, освещение, канализацию, водопровод и выход на централизованные системы.

Примеры домов блокированной застройки: двухквартирные дома советской постройки, таунхаус, дуплекс, лэйнхаус, квадрохаус. В них нет общих подъездов, дверей, чердаков, лестниц, хозяйственных помещений. Общие только стены между соседними блоками. И у каждого блока есть часть земли перед ним, где могут располагаться гараж, палисадник.

По закону дом с блоками считается цельным строением. Чем он отличается от многоквартирного?

В многоквартирном доме из квартиры выходят на общую лестницу, в общий подъезд и на территорию, которая принадлежит всем жильцам дома, и выделить каждому часть невозможно.

Когда жильцы хотят оформить собственность, то собирают пакет документов на дом и землю, регистрируют их в Росреестре.

Оформление документов даёт право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. Блок с участком можно продать, завещать, сдать в аренду, застраховать независимо от соседей.

А начинают оформление с земли, на которой стоит дом. И здесь есть «подводные камни».

Строительство разрешается только на определённых категориях земель: ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и ЛПХ (личное подсобное хозяйство). На землях для огородничества строительство запрещено.

Вторая возможная трудность – размеры наделов. Закон определяет минимальный и максимальный размер участка. Например, если на блок отводится 5,5 м2 при минимальной норме в 6м2, то возникают проблемы с оформлением документов.

Предположим, что все законные требования соблюдаются. Теперь приступаем к оформлению документов.

Проверяем, есть ли документы на землю, имеет ли участок кадастровый номер. Если все документы в порядке, то приступаем к оформлению части-блока. Если нет, то в первую очередь оформляется и регистрируется земля, а затем наступает очередь дома.

Когда речь идёт о будущих домах на несколько хозяев, то порядок действий такой же, как и при индивидуальном строительстве. Выбирают участок, получают разрешение на строительство и оформляют пакет документации.

Начинают с оформления земельного участка, на котором планируется строительство блокированного дома. Определяют границы, регистрируют в кадастре, получают кадастровый номер.

Перед началом строительства необходимо подать уведомление в администрацию – о начале строительства, и о его завершении.

Также необходим генеральный план земельного участка (ГПЗУ). Он содержит информацию о категории земель, о том, что и как можно на нём строить, чертёж со схемой размещения и границами участка.

Форма ГПЗУ установлена правительством России и разъясняет застройщику, как разрешено использовать данный участок, какова высота, размеры сооружений, которые могут быть там построены.

На ГПЗУ отмечаются данные и границы разрешённого строительства, требования к объектам и наименьшие отступы от границ для их размещения.

Этот документ выдаётся бесплатно и обязателен для каждого застройщика. Получить его можно в МФЦ, на портале Госуслуг, на портале правительства Москвы.

Для получения ГПЗУ потребуется список документов, который указан на сайте Москомархитектуры:

• Заявление с указанием данных паспорта;
• Схема земельного участка с указанием имеющихся зданий и расположения инженерных сетей;
• Свидетельство на земельный участок.

По закону, ГПЗУ выдаётся в течение 30 дней со дня подачи заявления. В выдаче плана могут отказать, если в заявлении не указаны данные заявителя.

Далее последовательность действий выглядит так.

1. Данные о будущем строении вносятся в градостроительный план;
2. Получают разрешение на строительство;
3. Проводят разграничение участка на блоки под стройку;
4. Составляют технический план дома;
5. Подготавливают технический план на каждый блок;
6. Дом с участком оформляется в кадастровой палате.

В кадастр вносят весь дом, а жильцы получают права на индивидуальную часть дома с участком. На каждый блок оформляются отдельные документы о праве собственности и получают индивидуальные номера кадастра.

Для кадастрового учёта нужно разрешение на ввод всего дома в эксплуатацию и технические планы на каждый жилой блок.

Примеры различных ситуаций

Имеется 2-х квартирный дом советских времён со всеми признаками блокированной застройки. Общедомового имущества нет. У каждой части отдельный подъезд, индивидуальное отопление, водоснабжение, освещение, электричество.  Каждый блок обладает независимой системой коммунальных услуг, нет общих элементов: кухни, санузла, коридора, лестницы, подъезда.

Требуется подтвердить его соответствие законодательству и получить право собственности на свою часть. Для этого владельцы дома обращаются в местную администрацию. Её представители приезжают с осмотром и дают письменное заключение о соответствии данного дома признакам блокированной застройки. Копия документа подшивается в приложение к техническому плану.

Одновременно собственники пишут заявление о прекращении прав на исходный объект, о включении в кадастров и госрегистрации прав. При этом каждый блок получает отдельный земельный участок с подъездными путями.

Как правило, в современных строениях особенности блокированных домов учитываются в градостроительной документации. Например, таунхаус современной постройки в посёлке принадлежит собственнику вместе с земельным участком.

Сложность оформления блокированных домов заключается в разнице понятий. Жилые блоки в разных ситуациях считаются квартирами и долями в праве на жилой дом. В связи с этим различается статус здания и статус участка под ним. Поэтому в каждом случае с блокированным необходимо изучить документацию.

Мы предлагаем комплексное решение в каждом случае. Сначала разграничить и оформить землю. Затем разработать проект реконструкции дома или составить общий технический план дома и планы на каждый блок.

Какие документы вы получаете в конце получения услуги

По окончании работ вы получаете выписку из ЕГРН на жилой дом. В ней указан объект недвижимости – здание, наименование – жилой дом блокированной застройки. В кадастре объект существует в виде жилого дома. У вас на руках будет технический паспорт дома и вашего блока.

Блокированная жилая застройка — что это такое?

Архитектура Европы представлена разнообразными домами, коттеджами, таунхаусами. В России они встречаются не так часто, в основном, в новых жилых комплексах.

Перед тем, как купить дом блокированной застройки, необходимо знать особенности конструкции объекта, его роль в правовом поле российского законодательства, отличия от многоквартирного жилого дома, нюансы проведения капремонта и другие тонкости.

Как раз об этом и пойдет речь в нашей статье.

Описание дома

Блокированная жилая застройка: что это такое, как выглядит, каковы особенности ее конструкции? В части II статьи 49 Градостроительного кодекса РФ есть четкое определение этого понятия.

Чтобы иметь статус блокированной застройки, здание должно соответствовать следующим характеристикам:

• высота — не более 3-х этажей;
• подведение инженерных коммуникаций к каждому жилому блоку отдельно;
• строение включает в себя несколько частей — от 2 до 10;
• части дома объединены одной стеной, не имеют между собой прохода;
• нет помещений общего пользования;
• у каждого жилого помещения есть отдельный выход на общую территорию.

Разновидности домов блокированной застройки

Виды объектов с обособленной конструкцией различаются формой возведения, но имеют общие черты. В архитектуре выделяются следующие виды домов блокированной застройки:

1. Дуплекс — городской дом, состоящий из двух квартир, имеет одну крышу и общую глухую стену. Обычно это двухэтажное строение, собственники могут достроить и третий этаж. Дуплексы характерны для архитектуры Англии XIX века.
2. Таунхаус — блокированный дом с характерными элементами загородных строений. У каждой квартиры свой отдельный вход, перед которой находится небольшая площадка. Заднего двора нет. Жилая площадь небольшая, планировка — вертикальная, у каждого этажа — своя функциональная нагрузка.
3. Квадрохаус — жилой проект с небольшой придомовой территорией, имеет 4 отдельных входа и гаражный отсек на 4 семьи. Хотя помещения имеет общую стену, их площадь довольно большая. Интерьер имеет улучшенную планировку. На первом этаже находятся технические помещения и кухонное пространство. Спальни расположены на втором этаже. Бывает и третий этаж: обычно это террасы или комнаты для досуга.
4. Лэйнхаус — дома блокированной застройки с увеличенной придомовой зоной, на которой размещается гараж. Сами дома имеют небольшие параметры, а сама застройка образует целый комплекс. Исторически лэйнхаусы появились во Франции.
5. Британхаус — это жилье премиум-класса в традиционном английском стиле с отделкой из терракотового кирпича. В строительстве применяются экологически безопасные стройматериалы.
6. Виолетта — элитное жилье, подвид таунхауса, но в итальянском стиле. Стандартный план придомовой территории предусматривает террасу, веранду, бассейн, гараж.

Нормативная база

Понять, что такое блокированный жилой дом, помогают также Земельный и Жилищный кодекс, а также некоторые другие нормативные акты Российской Федерации.

Понятие определению дано в ЖК РФ. В Градостроительном кодексе обозначены основные архитектурные характеристики и строительные особенности.

Алгоритм действий с такими объектами регулируется такими правовыми документами, как:

1. Приказом № 223 Министерства строительства и Законом № 161 — в этих актах определен порядок выделения участков под совмещенные объекты, регламентируется порядок получения квартир в них.
2. Письмом Министерства развития экономики РФ — обозначены условия по размещению постройки на земельном участке.
3. Постановлением правительства № 220 2015 года и статьей Земельного кодекса РФ — описывается порядок приобретения квартир в домах блокированной застройки на первичном рынке, оформление участка под данный тип застройки.

Особенности юридического статуса

С правовой точки зрения вокруг статуса дома блокированной постройки витает множество заблуждений.

Совмещенный дом многие считают разновидностью многоквартирного объекта недвижимости. Несмотря на схожие элементы, это не так. В многоквартирных домах жилые помещения выходят на территорию общего пользования, которая, в свою очередь, ведут на улицу (во двор).

В блокированном доме каждый хозяин имеет отдельный вход на обособленный участок, а после уже выход на улицу. Это различие — ключевое. Оно регламентируется нормативно-правовыми актами.

Строение из одного блока не является по закону домом блокированной застройки, так как не соблюдается наличие общей стены между частями застройки.

Жилое помещение блокированного дома не вносится в кадастровый реестр как самостоятельная единица объекта собственности. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ совмещенный объект является единым целым, хотя и состоит из нескольких жилых помещений.

Поэтому жилье, предназначенное для одной семьи, не может считаться самостоятельной единицей.

Признание дома объектом блокированной застройки

Многие граждане интересуются, как признать двухквартирный дом домом блокированной застройки официально. Ведь это дает возможность закрепить право собственности на прилегающую к объекту территорию.

В процессе определения участка под блокированный дом предусмотрена возможность оформления в собственность право владения и объектом, и территорией.

Дома, построенные во времена Советского Союза и состоящие из 2-х квартир, не признаются объектами блокированной застройки, так как норматива для них на момент строительства не было. Разрешительная проектная документация появилась с введением Градостроительного кодекса.

Разграничение двух однотипных домов возможно путем анализа судебных прецедентов. Чтобы признать объект домом блокированной постройки в 2019 году, необходимо, чтобы секция строения характеризовалась следующим образом:

• внутридомовые коммунально-инженерные системы отдельны для каждого блока;
• есть оборудование для обслуживания независимых блоков, размещенное за пределами жилого сектора.

Дом может быть признан блокированным, если количество этажей в нем не превышает 3, а одна секция предназначена для проживания одной семьи и не имеет общих для здания элементов (кухни, санузла, лестничной площадки, коридора).

Процедура признания объекта домом блокированной застройки проводится в БТИ, судебной инстанции или в органе местного самоуправления. При положительном решении его номер вносится в кадастровый реестр.

Как получить разрешение на строительство блокированного дома

Согласно общим правилам строительства возведение дома блокированной застройки на отдельном земельном участке является незаконным. Если несколько собственников соседних участков договорились об общем строительстве, то они должны объединить свои земли в одну.

Алгоритм действий для получения разрешения на строительство совмещенного объекта включает следующую последовательность действий:

1. Необходимо провести кадастровые работы и составить межевой план на объединенный земельный участок. Кадастровый инженер сам направит документы в Палату.
2. Для оформления документации на участок необходимо подготовить пакет документов, в который входят:
   • градостроительный план с отражением порядка эксплуатации на каждом из участков;
   • разрешение на возведение блочной конструкции.
3. Первоначально земля условно разделяется по участкам для каждого дома, составляется план межевания. Объект ставится на кадастровый учет, а собственники блоков получают право владеть одной из секций.
4. Соответствующими органами выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
5. Каждый блок и каждый земельный участок ставятся на кадастровый учет. Владелец объекта недвижимости может получить официальные сведения, подав запрос в ЕГРН.

Перевод МКД в дом блокированной застройки

Перед тем, как перевести многоквартирный дом в дом блокированной застройки, следует ознакомиться с указаниями письма Росреестра № 14-07394/16 от 26 августа 2016 г.

Чтобы перейти в статус блокированной постройки, необходимо разделить участок на две части и изменить разрешенное использование земельного надела. Объект должен иметь признаки блокированного дома, перечисленные в Градостроительном кодексе РФ.

Самый простой вариант перевести МКД в совмещенный дом — обратиться с заявлением на реконструкцию сооружения в местную администрацию, предварительно согласовав весь цикл процессуальных действий.

В зависимости от региона, где расположен дом, могут быть свои порядки и правила. Требования чиновников относительно реконструкции, перепланировки могут немного отличаться.

Управление домом блокированной застройки

Управление фондом жилой недвижимости происходит по различным программам, которые утверждены на местном или государственном уровнях.

Одной из региональных инициатив является программа капитального ремонта. В ней регламентируется порядок проведения капитальных работ для аварийных объектов.

В региональные программы капремонта общего имущества в многоквартирных домах включаются все объекты, расположенные на территории региона, за исключением тех МКД, которые признаны аварийными и подлежат сносу.

В статье 16 Жилищного кодекса РФ дается четкое определение понятию «многоквартирный дом». В части 3 документа главным квалифицирующим признаком квартиры является прямой доступ в помещение общего пользования. Если в объекте нет прямого выхода в места общего пользования, значит, этот дом не является многоквартирным.

Такие дома не подлежат включению в эти программы. Ответственность по содержанию совмещенных объектов несут их собственники. Но обязательства по уплате ежемесячных взносов на капремонт общего имущества у граждан также не возникают.

При необходимости установления состояния квартир в блокированной застройке их владельцы должны направить запрос в Бюро технической инвентаризации или жилищные органы, деятельность которых регулируется конкретными законодательными актами.

Особенности управления домом блокированной застройки

Для упорядочения условий предоставления коммунальных услуг или организации схемы благоустройства общей придомовой территории владельцы блоков вправе подписать соглашение и выбрать обслуживающую организацию.

Органы местного самоуправления по месту расположения совмещенного объекта и представители госучреждений окажут содействие с оформлением документации.

Владельцы домов блокированных построек могут самостоятельно принимать решения относительно необходимости проведения ремонта в их части дома. Обслуживание обычно проводится в соответствии с правилами эксплуатации частных домовладений. При необходимости проведения ремонтных или реконструктивных работ общей конструкции все собственники должны дать согласие на них.

Если права на землю не разграничены между жильцами, управление происходит по правилам совместной собственности. Наличие разграничений между соседями должно учитывать их интересы.

Отличие блокированного дома от многоквартирного

Разница между блокированной застройкой и многоквартирным домом обозначена в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ (здесь обозначены признаки блокированной постройки) и в пункте 6 Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 г. (содержатся признаки МКД).

Многоквартирным домом является здание с минимальным количеством двух квартир, имеющим самостоятельный выход на участок, прямой доступ в помещение коллективного пользования — лестничный пролет, коридор.

В блокированной недвижимости тоже есть выход на общую территорию, но в самом доме отсутствуют внутренние помещения общего пользования.

В МКД могут быть более 3-х этажей, лифт, мусоропровод, коммуникационные шахты, чердак, подвал, вспомогательные помещения, чего не бывает в блокированных домах.

Земля и имущество МКД является коллективной собственностью. Каждая семья обладает долей, которая соответствует части площади относительно метража квартиры ко всему зданию. Собственник блокированного дома может иметь автономный участок и полностью оформить его в собственность.

Заключение

В этой статье приведены основные определения того, что такое блокированный жилой дом. Его конструкция высокоэкономичная и эффективная. В жилом блоке предусмотрены все удобства, при этом существенно сокращены затраты на возведение внешних стен.

Плотность застроек позволяет продавать жилье по более доступной стоимости, чем отдельно стоящие дома и квартиры. Дома блокированной застройки идеально подходят ценителям современного комфорта городской жизни.

Признание дома блокированной застройкой – плюсы и минусы, юридические особенности действий с такой недвижимостью

Дома совмещенного типа не всем приходятся по душе. У жильцов возникает множество проблем.

Расскажем, с чем могут столкнуться собственники дома блокированной постройки, как получают разрешения на строительство таких домов, и кто может управлять жильем.

статьи:

Что такое дом блокированной постройки и его примеры

Жилой дом блокированной застройки представляет собой совокупность малоэтажных жилых объектов, возведенных одним комплексом.

Суть понятия дома блокированной застройки прописывается в ч.2 п.2 ст. 49 Градостроительного кодекса.

Там четко прописано, что дом блокированной постройки — это несколько жилых домов с 1-3 этажами, состоящих из нескольких блоков. Каждый блок предназначен для проживания одной семьи. Блоки имеют между собой общие стены.

Как правило, блочный комплекс располагается на одном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Приведем примеры домов блокированной постройки.

Таковыми могут являться:

1. Таунхаус. Эти строения располагаются за городом. У них небольшая площадь, могут быть несколько этажей, вертикальная планировка. Имеется отдельный вход для каждого собственника и личная территория.
2. Виолетта. Это тоже таунхаус, но — элитного типа.

   В таких домах есть собственная терраса, гараж, веранда, обширная придомовая территория, на которой может размещаться открытый бассейн.

3. Дуплекс. Обычно это два блочных дома, соединенных между собой одной стеной и крышей. Они могут быть двухэтажные — для двух собственников. Каждый этаж — это отдельная секция.
4. Лейнхаус.

   Малые по площади жилые дома. В каждом блоке может быть построен гараж.

5. Квадрохаус. Это 4 отдельных блока. Они будут связанны между собой, как и предыдущие постройки, общими стенами и крышей. У каждого владельца блока будет свой собственный вход, гараж, приусадебный участок.

Стоит отличать такие строения от многоквартирного малоэтажного здания, подробно описанного СНиП 2.08.01-89.

Теоретически, дома блочной застройки относятся к многоквартирным, однако полноценно считать их такими нельзя. Дело в том, что в них невозможно выделить долю в общедомовой собственности, которой нет. Общими здесь будут считаться только стены, соединяющие жилые блоки.

Особенности домов блокированной постройки

Дома блочной постройки могут иметь особые признаки:

1. Отдельный блоков может быть от 2 до 10.
2. Каждый жилой блок предназначен для одного собственника.
3. У каждого блока свой отдельный вход.
4. В каждом блоке собственные коммуникации.
5. Может быть придомовая территория — как совместная, так и раздельная.
6. Общей собственности нет. Отсутствуют помещения совместного пользования, например, лестничные клетки, чердаки, подвалы, хозпостройки, подъезды и т.п.

Блокированная постройка — это цельное строение, хоть оно и имеет изолированные входы к каждому из блоков.

Оформление разрешения на постройку дома блокированной застройки

Для того, чтобы узаконить постройку такого дома, необходимо получить разрешение на строительство.

Для этого нужно:

1. Оформить документы на земельный участок, где будут располагаться жилые блоки-секции. Получите технический план, особенно это важно, если дом такого типа будет размещаться на нескольких участках земли. Перед постройкой придется их объединить в один. Без технического плана ввод дома в эксплуатацию будет невозможен.

2. Оформить межевой план для исходного участка.
3. Получить разрешение на строительство жилого помещения, конструктивно состоящего из отдельных блоков, в БТИ.

Дальше вы сможете сформировать каждый блок, как отдельный, блокированный объект недвижимости, построить его — и поставить на кадастровый учет с земельным участком.

Признание прав собственности на дом блокированной постройки

Чтобы признать жилую постройку домом блокированной застройки, необходимо подготовить документацию и обратиться с соответствующей просьбой в такие инстанции:

1. БТИ или службу кадастра.
2. Местную администрацию.
3. Судебные органы.

Как правило, гражданин, первым делом, должен обратиться к техническим специалистам, чтобы они помогли оформить нужные бумаги. Если все будет в порядке, придется лично прийти в администрацию. Там дому должны присвоить номера, название улицы.

Если же есть проблемы с документами, то спор предстоит разрешать в суде, привлекая указанные инстанции. Кроме того, суд будет смотреть на то, как был решен вопрос в досудебном порядке.

Управление и право распоряжения домами блокированной застройки

Нормативно-правовой базы, регулирующей управление домами такой категории, нет. Дома блокированной постройки не попадают под тип многоквартирных, но они схожи с частными домовладениями. Поэтому управлять жилым блоком будет его владелец, как и нести полную ответственность за состояние жилья.

Например, проводить ремонт и обслуживать ремонт жилого блокированного дома будут его собственники. Если бы речь шла о многоквартирном доме, то на капремонт бы выделялись средства из общего бюджета, или бюджета региона (при аварийном совмещенном доме).

Заметьте, что дома совмещенной застройки представляют собой дом на несколько хозяев, где у каждого владельца есть права на отдельный блок и обособленный участок с индивидуальным выходом на него из части-дома и индивидуальным выходом с участка на местность общего использования.

Можно предложить соседям выбрать старшего по улице или управляющего, который будет решать общие вопросы.

Жилые дома блокированной застройки имеют такие преимущества:

1. Они экономичны. Блоки имеют обычно малую площадь, что выгодно собственникам. Более того, экономия будет и для застройщика — на строительстве за счет общих стен, крыши и коммуникаций.
2. Безопасны. В комплексе может постоянно кто-то находиться. Соседи смогут присмотреть за чужим участком или домом, когда хозяев будут отсутствовать.

3. Небольшая территория для отдыха в пригородном районе.
4. Возможность решать проблемы совместно с другими владельцами жилья.
5. Снижены эксплуатационные затраты, так как не нужно тратиться на охрану, вывоз мусора и уборки территории. Вся сумма будет распределяться между жильцами.
6. Неповторимый стиль и дизайн помещений.

   Обычно такие дома имеют особую планировку и дизайн, которые разрабатывают специалисты.

Помимо преимуществ у домов этой категории есть и недостатки:

1. Ограниченное пространство. Жилая площадь, автостоянка, да и придомовая территория, как правило, скромна.
2. Невозможность фасадных изменений блока. Стиль един для всех секций.
3. Выход окон на соседскую территорию. Особенно часто это случается у владельцев квартир на верхних этажах.

4. Вход к квартирам на верхних этажах осуществляется через индивидуальные лестницы, которые зачастую делаются открытыми. Это неудобно, нет своего крыльца.
5. Если нет хороших отношений с соседями и есть разногласия, не будет возможности сделать совместного ремонта.

С правовой точки зрения, дома блокированной постройки не так уж и плохи.

Но, все же, перед покупкой обратитесь к нашим юристам. Они проверят всю документацию, выявят все недочеты и помогут вам решить, стоит ли приобретать блок в таком доме.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Что такое дом блокированной застройки?

Что значит дом блокированной застройки

Законодательная база

Статус дома блокированной застройки

Когда дом признается домом блокированной застройки

Когда выдается разрешение на строительство

Управление домами блокированной застройки

О земельных участках

Варианты оформления строения в собственность

Выводы

Форматы жилья с иностранными названиями английского происхождения такие как таунхаус, дуплекс и им подобные пользуются большим спросом среди наших граждан.

Но в российском законодательстве эти дома причисляются к малоэтажным домам блокированной застройки. Некоторые люди еще не знают, что из себя представляют эти жилища и как обстоят дела с их строительством и оформлением.

Ответы на эти вопросы подробно раскрыты далее по тексту.

Что значит дом блокированной застройки

Дом блокированной застройки имеет от 2 до 10 автономных жилых блоков высотой не выше трех этажей. В нем имеются общие стены без проемов с соседними блоками. Каждый индивидуальный блок предназначен для проживания одной семьи. Автономность заключается в наличии подведенных коммуникаций, своего земельного участка и отдельного входа.

Законодательная база

• Градостроительный кодекс РФ (фиксирует определение дома блокированной застройки);
• Жилищный кодекс РФ (описывает свойства здания, характеризующие жилой дом блокированной застройки);
• Земельный кодекс РФ (разъясняет вопросы, связанные с оформлением земельных участков под строительство домов).

Статус дома блокированной застройки

Каждый жилой блок таунхауса оформляется в собственность как отдельный дом со своим земельным участком, который тоже оформляется в собственность. Площадь земельного участка в зависимости от проекта равна от 100 до 300 кв. метров.

Эта территория может использоваться для обустройства зоны отдыха с барбекю и озеленения. Впереди имеется парковочное место для одного автомобиля. Метраж предусмотрен генеральным планом г. Михайловска и документом ПЗЗ.

Если в будущем владелец решит продать свой дом, то ему не нужно будет спрашивать на это разрешения у своих соседей.

Дом автономен – он имеет свое газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение и водоотведение. Соответственно для каждого собственника выделены отдельные лицевые счета на газ, электричество и воду.

Индивидуальное отопление позволяет экономить на коммунальных платежах. Это является немаловажным фактором при выборе таунхаусов нашими клиентами в жилом районе «Гармония» в 9 километрах от Ставрополя.

Когда дом признается домом блокированной застройки

Дома блокированной застройки являются юридически законными на территории нашей страны. Разрешение на их строительство отображается в Градостроительном кодексе РФ и в ряде СП (строительных предписаний). Стоит отметить, что многие организационные процедуры выполняются застройщиком заранее, порядок прохождения дальнейших инстанций сокращается до минимума.

• Застройщик подготавливает проектную документацию;
• Получает разрешение на строительство;
• Строит объект и вводит его в эксплуатацию.

Когда выдается разрешение на строительство

Для получения разрешения на строительство объекта жилой или коммерческой недвижимости в рассмотрение берется:

• Градостроительный кодекс РФ;
• Документ городского зонирования ПЗЗ (правила землепользования и застройки);
• Регламентирование муниципального образования Администрации г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края;
• Собственно, разрешающая документация.

Отсюда выходит следующее: согласно ПЗЗ застройщик получает земельный участок в собственность или аренду, становится его собственником. Согласно генеральному плану города Михайловска разрабатывается проект планирования территории под различные типы объектов, который утверждается на публичных слушаниях. Далее регламент освоения согласуется с проектом планировки.

Итого необходимы:

• Проектная документация;
• Градостроительный план земельного участка;
• Технические условия для подключения объекта к инженерным сетям.

Управление домами блокированной застройки

Дома блокированного типа не считаются многоквартирными, поэтому все работы по ремонту и их содержанию возлагаются на самих жителей.

Индивидуальный жилой дом не предусматривает плату за капремонт и услуги управляющей компании.

По всем интересующим вопросам по поводу управления подобным видом жилой недвижимости рекомендуется обращаться к юрисконсультам и прочим специалистам в сфере недвижимости.

О земельных участках

Жилой район «Гармония» – это разные типы застройки по индивидуальным проектам:

• Среднеэтажная многоквартирная жилая застройка (считается от 4 до 8 этажей);
• Индивидуальная застройка (таунхаусы, дуплексы, флэтхаусы и особняки);
• Коммерческие помещения (магазины и прочее);
• Социальное строительство (детский сад, спортивный комплекс) в том числе религиозной направленности (храм святого Артемия, духовно-просветительский центр, дом Милосердия);
• Инженерная инфраструктура (газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, автодороги);
• Благоустройство (аллея «Ласточек», зоны отдыха, арт-объекты, спортивные площадки).

Строительство домов в жилом районе «Гармония» близ Ставрополя ориентируется на ГК РФ. Планирование и развитие территории рассчитано на ближайшие 5-10 лет согласно генеральному плану развития города Михайловска.

Основной градостроительный документ жилого района «Гармония» это утвержденный проект планирования развития территории в 702 гектара. На данный момент почти освоен первый этап застройки в 182 гектара.

В планировании учитывается:

• Количество жителей;
• Количество единиц жилья;
• Социальные объекты;
• Объекты инженерной инфраструктуры.

Исходя из этого рассчитывается плотность застройки и количество людей на 1 кв. метр.

Варианты оформления строения в собственность

При покупке дома в блокированном доме у застройщика следует запросить следующие документы:

• Выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости);
• Разрешение на строительство, разрешение на ввод;
• Договор купли-продажи и предварительный договор купли-продажи.

Выводы

Конструкция домов блокированной застройки высокоэкономичная и эффективная: имеются все удобства при существенном сокращении затрат на возведение внешних стен.

Плотность постройки позволяет такому жилью быть более доступным по стоимости чем отдельностоящие дома и даже квартиры.

Ценители современного комфорта городского жилья с удовольствием предпочитают селиться именно в жилом районе «Гармония».

Дом блокированной застройки в 2019 году — что это такое, жилой, определение, Градостроительный комплекс

Жилищный фонд включает в себя несколько десятков видов объектов. Неоднозначная трактовка некоторых определений создает сложности при определении типа строения.

Что в 2019 году называется домом блокированной застройки? Особенности постановки на учет жилого объекта и порядка его использования зависят от вида объекта.

Но порой архитектурные особенности здания затрудняют определение правильного статуса строения. Что в 2019 году подразумевается под домом блокированной застройки?

Общие аспекты

В России основными видами зданий, которые могут относиться к частной собственности, считаются частные строения, многоквартирные здания и квартиры в многоэтажных домах.

Дома, имеющие статус блокированной застройки, обладают признаками всех перечисленных категорий. Это создает сложности при определении типа объекта в целях реализации права владения и пользования.

Основная проблема связана с неоднозначными определениями видов сооружений на законодательном уровне.

Теоретически дома блокированной застройки относятся к многоквартирным, но выдел доли в составе общедомовой собственности невозможен. Фактически общедомовое имущество в таких зданиях отсутствует.

От статуса дома зависит порядок его использования. Что же такое блокированная застройка применительно к дому?

Определение

В Градостроительном Кодексе под блокированными домами подразумевается блок малоэтажных однотипных зданий, имеющих общую стену.

По сути, это два или более одинаковых дома, примыкающих друг к другу. Но у каждого дома имеется изолированный вход.

Это основное различие блокированной застройки от типовых малоэтажных многоквартирных объектов. Детальное определение такого объекта присутствует в СНиП 2.08.01-89.

Здесь говорится о строении, состоящем из нескольких жилых секций, поделенных общей стеной и не больше трех этажей в высоту.

Главной особенностью строения признается отдельный выход на частную территорию. Проще говоря, жилой дом блокированной застройки это совокупность малоэтажных домов, возведенных в виде единого объекта.

Отличительными признаками блокированной застройки считаются:

• придомовая территория может быть совместной или разгороженной;
• отдельных участков может насчитываться от двух до десяти;
• общий вход к отдельным блокам отсутствует;
• отсутствуют помещения совместного пользования;
• в каждом блоке наличествуют собственные коммуникации;
• имеется выход на территорию коллективного пользования.

Каковы его особенности

Говоря об особенностях строений блокированной застройки, нужно подметить отдельные правовые нюансы:

Важнейшим критерием установления объекта как блокированной застройки становится факт отсутствия общедомовой собственности.

То есть не имеется помещений общего пользования, предназначенных для обслуживания двух и более отдельных квартир (чердак, подвал, лестничная клетка, подъезд и т.д.).

За счет этого затруднен выдел доли каждого собственника и определение порядка обслуживания со стороны управляющих компаний.

Нормативное регулирование

Понятие объектов блокированной застройки и порядок их использования регламентированы разными правовыми документами.

В частности это ЖК РФ, которым определяются основополагающие характеристики таких объектов. Относительно земельных участков под ДБЗ нормы регулируются ЗК РФ.

Что касается правовых нюансов, то многие из них разъясняются Приказами Минстроя и Министерства развития экономики, а также Постановлениями Правительства РФ и строительными нормативами.

Отдельные уточнения возникают на основании судебной практики по особо сложным ситуациям.

Градостроительный Кодекс

В п.2 ч.2 ст.49 Градостроительного Кодекса дается определение касательно жилого здания, признаваемого блокированной застройкой.

Это объект жилого назначения, высотой до трех этажей, включающий в себя несколько обособленных блоков, но в целом не больше десяти.

Каждый блок предопределен для одной семьи/одного собственника и размещен на отдельном земельном участке, но обладает выходом на территорию совместного пользования.

По ГрК РФ дом блокированной застройки это единое здание, состоящее из совокупности отдельных жилых блоков.

По своим основным параметрам здания такого типа напоминают многоквартирные дома. Но существенным отличием выступает отсутствие общедомового имущества.

Жилищный Кодекс

В ч.2 ст.16 ЖК РФ жилым домом называется индивидуальное здание, состоящее из жилых комнат и вспомогательных помещений.

В ст.16 ЖК к видам жилого дома отнесены и многоквартирные дома, и дома блокированной застройки.

Единственным существенным отличием признается наличие общего имущества в МКД, которое не может применяться в качестве жилых помещений.

На данное время это определение базируется на совокупности положений различных правовых актов.

Что значит дома блокированной застройки

Жилые дома блокированной застройки являются относительно новым явлением в современном строительстве.

Правовой статус такого объекта характеризует наличие обособленного права собственности на каждую составную часть здания.

В течение длительного времени блокированная застройка выступала предметом серьезных дискуссий.

Для признания объекта блокированной застройкой приходилось обращаться в суд, поскольку в большинстве случаев такие здания приравнивались к многоквартирным домам.

Основаниями, по которым дом признавался блокированной застройкой, признавались такие моменты, как:

Вместе с общими чертами дома блокированной застройки обладают различиями в дизайне, форме возведения, жилой площади.

Как пример, можно отметить несколько вариантов домов, которые относятся к жилым домам блокированной застройки:

Существуют и иные варианты домов блокированной застройки. Но даже приведенные примеры свидетельствуют об общности признаков подобных объектов.

Однако у владельцев таких зданий все же возникают проблемы с определением статуса постройки.

Как признать его таковым

Порядок признания дома объектом блокированной застройки предполагает подачу заявки с соответствующей просьбой в:

• БТИ;
• органы местного самоуправления;
• судебные инстанции.

Необходимость признания заключена в том, что статус блокированного дома позволяет оформить в собственность придомовую территорию. Для многоквартирных домов такая возможность отсутствует в принципе.

Обращение в суд становится последним этапом, если органы БТИ и администрация отказались удовлетворить обращение в пользу заявителя.

Руководствуясь существующими характеристиками, судебные органы определили достаточно эффективный метод для разграничения двух родственных понятий касательно жилых домов.

Суд признает дом блокированной постройкой, если каждая отдельная секция:

Следовательно, отдельно стоящий дом с количеством этажей не больше трех, в котором каждая секция предназначена для проживания только одной семьи, при отсутствии элементов общедомового имущества, признается домом блокированной застройки.

Такой объект рассматривается как самостоятельное здание и ему присваивается уникальный идентификационный номер.

Технический план

Для ввода в эксплуатацию жилого объекта блокированной застройки потребуется технический план объекта капитального строительства.

Составляется он по правилам ст.24 ФЗ № 218 от 13.07.2015. В плане указывается:

План состоит из графической и текстовой частей. Графическая часть отображает сведения кадастрового плана территории ил выписки из ЕГРН о земельном участке, на котором размещен дом, с указанием местоположения объекта.